Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 9 mai 2025, n° 24/01488

TJ Évry 9 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des charges, et que le syndicat avait produit les preuves nécessaires pour justifier sa demande.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a jugé que seuls les frais nécessaires au recouvrement pouvaient être imputés, et a validé la demande du syndicat pour les frais justifiés.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges par les défendeurs avait entraîné un préjudice pour les autres copropriétaires, et a accordé des dommages-intérêts en conséquence.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a statué que la capitalisation des intérêts était justifiée et conforme aux dispositions légales.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé dans leur demande, devaient supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 9 mai 2025, n° 24/01488
Numéro(s) :	24/01488
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 633

Références : R.G N° N° RG 24/01488 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFHK

JUGEMENT

DU : 09 Mai 2025

S.D.C. [Adresse 8]

Mme [N] [Y] [E] [T] [I] épouse [J]

M. [O] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. [Adresse 8]

rep par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [N] [Y] [E] [T] [I] épouse [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 3 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e TESLER

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] sont propriétaires des lots n° 210 et 428 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 9].

Par acte en date du 6/06/2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait assigner Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] devant le tribunal d’instance d’ EVRY aux fins de voir:

— condamner in solidum Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] à lui payer la somme de 1.891,47 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1/04/2024, appel de provisions sur charges 1/04/2024 2/4, Cotisation fonds travaux 1/04/2024 2/4 et 11/04/[Immatriculation 2]/04/2024 Envoi clés B. Lettres non récupérées inclus,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] à lui payer la somme de 1.087,64 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— condamner in solidum Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner in solidum Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cités par acte d’huissier délivré par remise à l’étude, Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] n’ont pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8/05/2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 9/05/2025 en raison d’une erreur de date.

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Sur le bien-fondé de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales ou spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Attendu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette des défendeurs est née ;

Que le décompte des charges incombant à Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J], arrêté au 1/04/2024, appel de provisions sur charges 1/04/2024 2/4, Cotisation fonds travaux 1/04/2024 2/4 et 11/04/[Immatriculation 2]/04/2024 Envoi clés B. Lettres non récupérées inclus, fait apparaître un solde débiteur de 1.891,47 euros ;

Attendu que les mises en demeure délivrées à Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] et l’assignation sont demeurées sans effet ;

Attendu qu’au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe ;

Que s’agissant du quantum, l’appel de provisions sur charges 01/10/2023 4/4 pour un montant de 322,37 euros, l’appel de cotisation fonds de travaux 1/10/2023 4/4 pour un montant de 23,02 euros et l’appel RAR 11.04.2024 envoi clés B. Lettres non récupéres pour un montant de 6,62 euros n’appraissent pas sur les appels sur budget produits ; que ces montants seront écartés ;

Que Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] seront condamnés au paiement de la somme de 1.539,46 euros, arrêté au 1/04/2024, appel de provisions sur charges 1/04/2024 2/4, Cotisation fonds travaux 1/04/2024 2/4, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Attendu en outre que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ;

Attendu qu’en l’absence de stipulation d’une clause de solidarité, la condamnation aux paiements des charges sera conjointe ;

Attendu qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Que ces dispositions étant d’ordre public et les rapports entre les copropriétaires et le syndicat étant régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic, les dispositions de ce contrat importent peu et l’article précité ne permet pas de mettre à la charge du copropriétaire défaillant d’autres frais que ceux nécessaires alors même que l’assemblée générale aurait approuvé cette imputation au copropriétaire défaillant (CA [Localité 10],Pôle, 2ème ch, 09/10/2013, n°12/09248) ;

Qu’il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment des frais de mise en demeure et des frais de constitution et de transmission du dossier à l’avocat ;

Que seul un courrier recommandé était nécessaire et suffisant, par période annuelle, aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance ; que la transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier ou sa constitution fait partie de la gestion courante du syndic qui n’est lié contractuellement qu’avec le syndicat des copropriétaires et non avec le copropriétaire ; que les honoraires d’huissier et d’avocat de la copropriété peuvent faire l’objet d’une demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Que Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] seront condamnés au paiement de la somme de 84 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, il résulte d’un paiement irrégulier et partiel des charges que les autres copropriétaires ont dû supporter la part du copropriétaire débiteur dans le règlement des charges de copropriété, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement ;

Qu’en conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme indiquée au dispositif du présent jugement ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ;

Qu’il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année ;

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire ;

Attendu que Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Attendu qu’il y a lieu de condamner Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 1.539,46 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 1/04/2024, appel de provisions sur charges 1/04/2024 2/4, Cotisation fonds travaux 1/04/2024 2/4, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 84 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année ;

CONDAMNE Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I] épouse [J] et M. [O] [J] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président