TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/02187 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7HI

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA IMMOBILIAS, société par actions simplifiée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 709 801 369, dont le siège social est situé [Adresse 4],

Représenté par Maître Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

SOCIETE INVEST 92, Société civile immobilière, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 822 163 507, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI INVEST 92 est propriétaire des lots 33, 73 et 346 dépendant de la copropriété [Adresse 7] située [Adresse 1].

Par assignation en date du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS FONCIA IMMOBILIAS, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019,

Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement la société INVEST 92 et a5 à lui payer la somme de 7.612,10 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, condamner solidairement la société INVEST 92 et à lui payer la somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,condamner solidairement la société INVEST 32 et a5 à lui payer la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile est de droit,condamner solidairement la société INVEST 92 et a 5 au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl CABINET ELBAZ ET ASSOCIES, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI INVEST 92, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 23 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’assignation

En premier lieu, il convient de relever que, si dans le dispositif de l’assignation le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande la condamnation de la société « INVEST 92 et a5 ». Cette mention relève manifestement d’une erreur de plume. En effet, l’assignation a été délivrée à la SCI INVEST 92, société civile immobilière inscrite au RCS de NANTERRE, n° SIREN 822 163 507, et l’ensemble des pièces produites à l’appui de la demande mentionne la SCI INVEST 92.

En deuxième lieu, la demande de condamnation solidaire de la SCI INVEST 92 relève également manifestement d’une erreur de plume. En effet, la solidarité suppose la présence de plusieurs débiteurs d’une même dette, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 17 mai 2018, 1er décembre 2021, 13 avril 2023, 14 mars 2024 et 24 juin 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 22 janvier 2024, cotisation fonds travaux 01/01/2024 et constitution du dossier transmis à l’avocat inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.612,10 euros. Toutefois, ce décompte comporte des frais (450,00 euros) qui seront examinés au titre des frais de recouvrement.

Outre les frais, il convient de déduire du montant de la dette, la somme de 2,67 euros (solde tx taille arbres des entrées) pour laquelle aucun appel de fonds n’est produit.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] s’élève à la somme de 7.159,43 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 22 janvier 2024, pour la période du 01/01/2022 (prov.chg courante 01/01/2022) au 22 janvier 2024 (cotisation fonds travaux 01/01/2024 1/4 et constitution du dossier transmis à l’avocat) inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de la SCI INVEST 92 ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sollicite la somme de 450,00 euros au titre de la « constitution du dossier transmis à l’avocat ». Cependant, cette prestation constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] sera débouté de sa demande au titre du remboursement des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI INVEST 92, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la Selarl CABINET ELBAZ ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI INVEST 92 sera également condamnée à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI INVEST 92 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 7.159,43 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 22 janvier 2024, pour la période du 01/01/2022 (prov.chg courante 01/01/2022) au 22 janvier 2024 (cotisation fonds travaux 01/01/2024 1/4 et constitution du dossier transmis à l’avocat) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI INVEST 92 à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI INVEST 92 aux dépens ;

DIT que la Selarl CABINET ELBAZ ET ASSOCIES pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI INVEST 92 à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,