TRIBUNAL

JUDICIAIRE D,'[Localité 1],-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 26 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 24/07845 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QR4K

NAC : 72A

Jugement Rendu le 26 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], situé, [Adresse 2], dont les références cadastrales sont Section AK n,°[Cadastre 1], section AL n,°[Cadastre 2] et section AL n,°[Cadastre 3], représenté par la SELARL, [F], [A] – ALIREZAÏ, Administrateur judiciaire, demeurant, [Adresse 3] à, [Localité 3], en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [G], [I], [Y], demeurant, [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 juillet 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 22 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier, [Localité 4], au sein duquel se situe l’immeuble, [Adresse 5], [Adresse 6] situé, [Adresse 7] à, [Localité 5], était constitué d’un syndicat des copropriétaires principal et de plusieurs syndicats des copropriétaires secondaires, .

Par jugement du président du tribunal judiciaire d’Evry rendu le 21 septembre 2021 a été ordonnée la division du syndicat principal de Grigny II en 33 syndicats autonomes emportant ainsi la dissolution du syndicat principal de Grigny II. Les effets de cette dissolution ont trouvé application à compter du 1er janvier 2022, rendant chaque syndicat secondaire autonome. L’immeuble, [Adresse 8] est donc désormais un syndicat autonome et indépendant pourvu de son propre règlement de copropriété.

Le jugement rendu le 21 septembre 2021 a prévu que « les syndicats des copropriétaires issus des syndicats secondaires préexistants à la division du syndicat principal, viendront aux droits et à l’ensemble leurs engagements et obligations respectives de ces syndicats, au jour de la dissolution, soit le 1er janvier 2022. »

Maître, [Z], [P] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Evry du 13 juillet 2018, régulièrement renouvelée et pour la dernière fois par ordonnance du 3 juillet 2024.

M., [G], [I], [Y] est propriétaire des lots 133 et 134 (selon la nouvelle numérotation) dépendant de la copropriété immeuble, [Adresse 8] située, [Adresse 7] à, [Localité 5].

Par assignation en date du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 8], représenté par son syndic la SELARL, [P]-ALIZERAI, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 15 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

condamner M., [G], [I], [Y] à lui payer la somme en principal de 14.103,21 euros, à titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2024 au titre des charges courantes et exceptionnelles,assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M., [G], [I], [Y] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :. de la mise en demeure notifiée par l’étude de Me, [P], administrateur judiciaire, en date du 30/07/2024 d’avoir à payer la somme de 13.746,18 euros,

. de l’assignation pour le surplus,

ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,condamner M., [G], [I], [Y] à lui payer la somme de 1.200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner M., [G], [I], [Y] à lui payer une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M., [G], [I], [Y], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 22 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 8] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2015 au 4ème trimestre 2023 ainsi que les extraits du grand livre des années 2012 à 2017,

— les procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire d’approbation des comptes et de budgets prévisionnels et travaux des 14 décembre 2018, 28 décembre 2018, 17 octobre 2019, 2 août 2019, 13 novembre 2019, 16 décembre 2019, 18 mars 2020, 6 avril 2020, 28 mai 2020, 26 juinb 2020, 16 octobre 2020, 9 décembre 2020, 14 décembre 2020, 27 janvier 2021, 4 juin 2021, 6 octobre 2022, 21 décembre 2022, 26 octobre 2023, 19 février 2024, 9 octobre 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2024, provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14.103,21 euros.

Le décompte produit comporte un « solde des à nouveaux » d’un montant de 4.101,77 euros correspondant aux charges courantes et exceptionnelles réclamées pour les années 2012 à 2017 inclus.

Cependant, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 5], [Adresse 6], qui ne produit que les appels de fonds des 3ème trimestre 2015 au 4ème trimestre 2017, ne peut prospérer dans sa demande pour les années 2012 jusqu’au 2ème trimestre 2015, les extraits de grand livre produits étant insuffisants pour permettre au tribunal de vérifier le caractère certain, liquide et exigible de cette créance. En conséquence, il convient de déduire du montant sollicité, la somme de 2.751,20 euros (correspondant au montant réclamé pour la période de 2012 au 2ème trimestre 2015 tel qu’il ressort de l’extrait du, [Localité 6] Livre en pièce 14 du demandeur).

Il convient également de déduire du montant de la dette réclamée les sommes suivantes :

175,70 euros, « appel exceptionnel 06/02/2018 (ME, [T]) », le procès-verbal de décision prise par l’administrateur n’étant pas produit,102,71 euros, « trvx 2 asc bat10 PV N°52 », l’appel de fonds correspondant n’étant pas produit (la pièce n°73, étant une copie de la pièce n°72 « trvx remplt 2 poulies asc bat »),

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 8] s’élève à la somme de 11.073,60 euros [14.103,21 € – (2.751,20 € + 175.70 € + 102,71 €)] au titre des charges impayées arrêtées au 9 octobre 2024, pour la période du 9 juin 2015 (appel 2ème trimestre 2015) au 9 octobre 2024 (PV N° 59 – travaux remise en état espaces verts) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024, date de la mise en demeure sur la somme de 10.716,87 euros et à compter du 11 décembre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 8], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M., [G], [I], [Y] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M., [G], [I], [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M., [G], [I], [Y] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 8] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M., [G], [I], [Y] à payer au syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 8] la somme de 11.073,60 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 9 octobre 2024, pour la période du 9 juin 2015 (appel 2ème trimestre 2015) au 9 octobre 2024 (PV N° 59 – travaux remise en état espaces verts) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 10.716,87 euros et à compter du 11 décembre 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 11 décembre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 8] de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE M., [G], [I], [Y] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires immeuble, [Adresse 8] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M., [G], [I], [Y] aux dépens

DIT que M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,