TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 12]

1ère Chambre A

MINUTE N°:

DU : 09 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 21/04900 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OCBC

NAC : 70K

FE-CCC délivrées le :________

à :

M^e Marjorie VARIN

M^e Anne-frédérique BONTEMPS

M^e Miguel BARATA Jugement Rendu le 09 Janvier 2026

M^e Pierre ELLUL

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 14], dont le siège est situé [Adresse 10]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [E] [Z], de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

Monsieur [G] [O] [C], de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [T] [C], de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [W] [R] [C], de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [S] [N], de nationalité Française, domicilié : chez OFFICE NOTARIAL B & S NOTAIRES, [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

S.A.R.L. OFFICE NOTARIAL B & S NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 10 Octobre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 septembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 10 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Janvier 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte du 6 février 2020, établi avec le concours de M. [S] [N], notaire rédacteur, exerçant au sein de l’office notarial B&S notaires, M. [E] [Z] a cédé à MM. [G], [T] et [W] [C], un terrain situé [Adresse 5]) sur lequel était édifié un local à usage d’atelier, carrosserie, mécanique et toutes activités annexes.

Considérant que le projet de vente aurait dû faire l’objet du dépôt préalable d’une déclaration d’intention d’aliéner en mairie, le bien étant situé dans le périmètre de son droit de préemption urbain, par actes des 10, 11 et 20 août 2021, la commune de La-Ville-du-Bois a assigné MM. [C], [Z] et [N] et l’office notarial B&S notaires devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment d’obtenir l’annulation de la vente.

Suivant conclusions remises par la voie électronique le 10 janvier 2024, elle demande au tribunal de :

« DECLARER l’action de la commune de [Localité 14] recevable et bien fondée ;

DIRE ET JUGER que Monsieur [I] [Z] et les consorts [C] n’ont pas conclu entre eux de contrat crédit-bail immobilier ayant date certaine et opposable à la commune de [Localité 13] VILLE [Localité 11] ;

DIRE ET JUGER que le contrat conclu sous seings privés le 13 novembre 2015 entre Monsieur [I] [Z] et les consorts [C] ne peut être qualifié de contrat crédit-bail immobilier ;

À TITRE SUBSIDIAIRE,

DIRE ET JUGER que le contrat de crédit-bail immobilier conclu le 13 novembre 2015 entre Monsieur [I] [Z] et les consorts [C] aurait dû faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière territorialement compétent ;

DIRE ET JUGER que le contrat de crédit-bail immobilier conclu le 13 novembre 2015 entre Monsieur [I] [Z] et les consorts [C] constitue une fraude au droit de préemption urbain de la commune de [Localité 14] ;

DIRE ET JUGER que le contrat de crédit-bail immobilier conclu le 13 novembre 2015 entre Monsieur [I] [Z] et les consorts [C] n’est pas opposable à la commune de [Localité 14] ;

EN CONSÉQUENCE ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

PRONONCER la nullité du contrat de vente signé le 6 février 2020 entre Monsieur [I] [Z], Monsieur [W] [R] [C], Monsieur [T] [C] et Monsieur [G] [O] [C], par acte authentique régularisé par-devant Maître [S] [N], Notaire associé de l’OFFICE NOTARIAL B & S NOTAIRES, anciennement dénommé Office Notarial « [M] [V], [S] [N] et [F] [A] [K] », et portant sur un immeuble comprenant un local à usage d’atelier, carrosserie, mécanique et toutes activités annexes, ainsi qu’un terrain, situé au [Adresse 2] à [Localité 15] correspondant aux parcelles cadastrées Section AE [Cadastre 6], d’une superficie de 265 m 2 , et Section AE [Cadastre 7], d’une superficie de 315 m2 ;

DONNER injonction à Monsieur [I] [Z] de déposer en Mairie de [Localité 14] la déclaration d’intention d’aliéner prévue à l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, au prix de 110.000 €, et ce sans délai à compter de la signification du jugement à intervenir ;

ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard, à courir à compter de la signification du jugement à intervenir par la partie la plus diligente ;

CONFIRMER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir sera publié au service de la publicité foncière territorialement compétent, aux frais des défendeurs ;

REJETER l’ensemble des prétentions soulevées par les défendeurs ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [Z], Monsieur [W] [R] [C], Monsieur [T] [C], Monsieur [G] [O] [C], Maître [S] [N], Notaire, et l’OFFICE NOTARIAL B & S NOTAIRES, anciennement dénommé Office Notarial « [M] [V], [S] [N] et [F] [A] [K] », Notaires associés, à payer à la commune de [Localité 14], chacun, une indemnité de 10.000 € (dix mille euros) en réparation du préjudice causé pour la violation caractérisée de son droit de préemption urbain ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [Z], Monsieur [W] [R] [C], Monsieur [T] [C], Monsieur [G] [O] [C], Maître [S] [N], Notaire, et l’OFFICE NOTARIAL B & S NOTAIRES, anciennement dénommé Office Notarial « [M] [V], [S] [N] et [F] [A] [K] », Notaires associés, à payer à la commune de [Localité 14] une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [Z], Monsieur [W] [R] [C], Monsieur [T] [C], Monsieur [G] [O] [C], Maître [S] [N], Notaire, et l’OFFICE NOTARIAL B & S NOTAIRES, anciennement dénommé Office Notarial « [M] [V], [S] [N] et [F] [A] [K] », Notaires associés, aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de M^e Miguel BARATA, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par conclusions remises par la voie électronique le 9 septembre 2025, M. [Z] demande au tribunal de :

« – Débouter la Commune de [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes

— Subsidiairement et dans l’hypothèse où le Tribunal croirait devoir prononcer l’annulation de la vente conclue le 6 février 2020

— Débouter la Commune de [Localité 13] Ville [Localité 11] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [Z] de déposer une déclaration d’intention d’aliéner.

— Condamner la Commune de [Localité 14] à verser à Monsieur [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner la Commune de [Localité 14] aux entiers dépens. »

Par conclusions remises par la voie électronique le 9 septembre 2025, MM. [C] demandent au tribunal de :

« -Débouter la commune de [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des consorts [C]

En tout état de cause :

Vu l’article 1240 du code civil,

— Condamner la commune de [Localité 14] à payer Messieurs [W] [C], [T] [C] et [G] [C] les sommes suivantes :

-20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts

-6.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ses dispositions non contraires aux intérêts des consorts [C]. »

Par conclusions remises par la voie électronique le 11 mai 2023, M. [N] et l’office notarial demandent au tribunal de :

« DIRE ET JUGER la Commune de [Localité 14] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions tant à l’encontre de Maître [N] que de son office notarial ;

L’en DEBOUTER.

LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

ET CONDAMNER la demanderesse en tous les dépens dont distraction au profit de Maître ELLUL conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Après les débats qui se sont tenus à l’audience du 10 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, délibéré prorogé au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la vente

L’immeuble litigieux est situé dans le périmètre du droit de préemption urbain de la commune comme étant en zone UE au PLU de la commune du 9 avril 2019.

L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit que toute aliénation d’un immeuble situé dans une tel périmètre « est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien ».

Or, il est acquis que la vente litigieuse n’a pas fait l’objet d’une telle déclaration.

Les parties s’opposent sur le fait que le bien relève ou non de l’exception prévue au d) de l’article L.213-1 du code de l’urbanisme qui, dans sa version applicable au litige, dispose que ne sont pas soumis au droit de préemption « les immeubles cédés au locataire en exécution de la promesse de vente insérée dans un contrat de crédit-bail immobilier conclu en application du 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ».

En effet, au soutien de sa demande de nullité, la commune expose que c’est frauduleusement, pour éviter qu’elle n’exerce son droit de préemption, que l’acte indique que la vente serait intervenue « dans le cadre d’une levée d’option en exécution d’un contrat de crédit-bail » ce que les défendeurs contestent en se prévalant d’un acte de crédit-bail réel et valable.

Or, comme le souligne la commune, en premier lieu, ce prétendu acte de crédit-bail n’a pas été publié et n’est pas annexé à l’acte de vente du 6 février 2020.

En deuxième lieu, il n’est pas démontré ni même véritablement soutenu que le bien était occupé par les crédit-preneurs.

En troisième lieu, il n’est aucunement établi ni même allégué que les loyers annuels de 12 216 euros (article 10 du contrat de crédit-bail produit) ont été réglés par les consorts [C], alors que ce paiement constituait la contrepartie de la faculté dont ils se prévalent d’acquérir le bien. Il en est de même de la somme de 3 054 euros qui devait être versée à titre de dépôt de garantie.

En quatrième lieu, le document intitulé crédit-bail désormais produit par les consorts [C] ne comprend pas le document annoncé comme figurant en annexe de l’acte pour fixer le prix d’acquisition de l’immeuble. Ce montant n’est dès lors pas vérifiable. En outre, si l’acte de vente mentionne un prix de cession de 110 000 euros qui aurait été versé le 13 novembre 2018, la réalité de ce versement n’est pas établie. Et, même à supposer que cette somme et les loyers ont été versés (sauf en juillet, août et septembre 2016, mois pendant lesquels les crédit-preneurs auraient bénéficié d’une franchise aux termes de l’article 10 du contrat), l’acceptation du prix total prétendument versé, soit 143 594 euros (110 000 + (3 x 12 216) – 1/4 x 12 216) est incohérente au regard de la proposition d’achat faite le 7 septembre 2015 par la commune à hauteur de 480 000 euros.

Enfin, l’acte désormais produit indique que la société [Z] a été « liquidée aux termes d’un jugement rendu par le Tribunal de commerce d’Evry » alors que cette liquidation n’était pas encore intervenue à la date prétendue de signature puisqu’elle a été prononcée dix jours plus tard. Cette mention démontre suffisamment que l’acte de crédit-bail présenté comme ayant été signé le 13 novembre 2015 n’est produit que pour les besoins de la cause.

Ainsi, comme la demanderesse le souligne, l’existence réelle de l’acte de crédit-bail immobilier sur lequel les défendeurs se fondent pour écarter l’application du droit de préemption urbain n’est pas établie.

Au surplus, même à considérer qu’un acte dit de crédit-bail a été signé à la date invoquée, celui-ci, conclu entre particuliers dont l’activité commerciale n’est pas avérée, ne saurait recevoir la qualification de crédit-bail au sens de l’article L.313-7 du code monétaire et financier qui le définit comme étant « une opération par laquelle une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire. »

Au regard de ce qui précède, en l’absence de cause justifiant de déroger à l’obligation de déclaration préalable à la mairie de la commune, il convient de prononcer la nullité du contrat de vente signé le 6 février 2020 entre M. [Z] et MM. [C] portant sur un immeuble comprenant un local à usage d’atelier, carrosserie, mécanique et toutes activités annexes, ainsi qu’un terrain, situé au [Adresse 4] correspondant aux parcelles cadastrées section AE [Cadastre 6], d’une superficie de 265 m², et section AE [Cadastre 7], d’une superficie de 315 m².

Il est rappelé que, en cas de nullité de l’acte de vente passé sans déclaration préalable, il y a lieu de remettre les parties en l’état dans lequel elles se trouvaient au moment de la vente annulée, ou dans celui dans lequel elles se trouveraient si ladite vente n’avait pas eu lieu. Cela suppose la restitution du prix par le vendeur, des parcelles par les acheteurs et du paiement par ces derniers des fruits des parcelles dont il s’agit, en tenant compte des frais engagés.

Sur l’injonction à M. [Z] de déposer en mairie une déclaration d’intention d’aliéner

Du fait de la nullité, M. [Z] est restauré dans son droit de propriété et peut dès lors disposer librement de son bien que ce soit en le conservant pour son usage, en le prêtant, en le louant ou en le vendant.

Il ne saurait dès lors lui être enjoint, comme le demande la ville, de déposer en mairie la déclaration d’intention d’aliéner au prix de 110 000 euros prévue à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la commune

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au cas présent, la responsabilité de MM. [Z] et [C] est engagée en raison de leur collusion frauduleuse fautive telle qu’elle résulte de ce qui précède, l’acte de vente visant un acte de crédit-bail inexistant ce qu’ils ne pouvaient ignorer.

Par ailleurs, le notaire doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (1ère Civ., 29 juin 2016, n° 15-17.591).

En l’espèce, au regard des circonstances susmentionnées et des conséquences de l’existence du crédit-bail sur la validité de l’acte de vente qu’il était amené à dresser, le notaire aurait dû exiger la remise du crédit-bail invoqué pour l’annexer à l’acte de vente après en avoir vérifié de manière approfondie l’authenticité, ce qu’il n’a manifestement pas fait, de sorte qu’il a manqué à ses obligations.

Cependant, la commune ne fait pas état d’un projet immobilier qui se serait trouvé entravé du fait des fautes ainsi commises.

Elle ne démontre ni même n’allègue l’existence d’un préjudice distinct de celui causé par l’engagement des frais de procédure et d’avocat qui est compensé par les sommes allouées au titre des dépens et en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande de dommages et intérêts sera dès lors rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Au regard du sens de la présente décision, les consorts [C] seront nécessairement déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, MM [Z] et [C] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

M. [N] et l’office notarial, d’une part, et la commune, d’autre part, conserveront dans leurs rapports respectifs la charge de leurs dépens.

Maître [B] [J] pourra recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

MM [Z] et [C] seront condamnés in solidum à payer la somme de 5 000 euros à la commune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à ce titre de M. [N] et de l’office notarial sera rejetée.

Aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit du litige qui s’impose au regard notamment de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce la nullité de la vente signée le 6 février 2020 entre M. [E] [Z] et MM. [G], [T] et [W] [C] portant sur un immeuble comprenant un local à usage d’atelier, carrosserie, mécanique et toutes activités annexes, ainsi qu’un terrain, situé au [Adresse 3]) correspondant aux parcelles cadastrées section AE [Cadastre 6], d’une superficie de 265 m², et section AE [Cadastre 7], d’une superficie de 315 m² ;

Rappelle que, en cas de nullité de l’acte de vente, il y a lieu de remettre les parties en l’état dans lequel elles se trouvaient au moment de la vente annulée, ou dans celui dans lequel elles se trouveraient si ladite vente n’avait pas eu lieu ce qui suppose la restitution du prix par M. [E] [Z], des parcelles par MM. [G], [T] et [W] [C] et le paiement par MM. [G], [T] et [W] [C] des fruits des parcelles dont il s’agit, en tenant compte des frais engagés ;

Rejette la demande de voir enjoint à M. [E] [Z] de déposer en mairie la déclaration d’intention d’aliéner prévue à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, au prix de 110 000 euros ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de la commune de [Localité 16] ;

Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de MM. [G], [T] et [W] [C] ;

Condamne in solidum M. [E] [Z] et MM. [G], [T] et [W] [C] aux dépens de la présente instance ;

Dit que dans leurs rapports respectifs la commune de [Localité 16], M. [S] [N] et l’office notarial conserveront la charge des dépens qu’ils ont engagés ;

Dit que Maître [B] [J] pourra recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [E] [Z] et MM. [G], [T] et [W] [C] à payer à la commune de [Localité 16] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [S] [N] et de l’office notarial au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gael BLANC, 1ère Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,