N° RG 24/10853 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGQO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 24/10853 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGQO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

M^e Clément DUPUIS

Le

Le Greffier

M^e Nicolas DELEAU

M^e Clément DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

09 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3]

Agissant par son syndic le cabinet Immobilier Zimmermann

situé [Adresse 4] et [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline AMMAR, substituant M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [Q] décédé

demeurant [Adresse 6] [Localité 1]

Madame [B] [C] veuve [P]

demeurant [Adresse 7], [Localité 3]

représentée par M^e Clément DUPUIS, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 47

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente

Nathalie PINSON, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

[D] [A], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente

et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte délivré le 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] (ci-après le syndicat) a assigné devant ce tribunal M. [P] [H] et Madame [B] [K], en leur qualité de copropriétaires des lots 98, 108 et 492 dans l’immeuble géré par le syndicat, aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  2 750,56 euros, au titre des décomptes de charges et appels de provisions arrêtés au 10 octobre 2024, majorés de divers frais, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 et capitalisation des intérêts échus sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il faisait valoir que les défendeurs contestaient leur dette « en dépit de la mise en demeure par avocat du 9 octobre 2024 et pour cause l’envoi n’a pas été retiré par son destinataire au point de retrait dans les délais impartis. De ce fait ces circonstances rendent impossible une tentative de conciliation qui serait vouée à l’échec. »

À la première audience du 16 juin 2025, le syndicat, représenté par avocat, s’est désisté de sa demande à l’encontre de M. [H] [P] suite à son décès ; l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil de Mme [B] [C] veuve [P] au 12 septembre 2025, puis, à la demande du syndicat, au 3 novembre 2025, puis, avec un calendrier de procédure, au 5 janvier 2026.

A cette audience, le conseil du syndicat précise que l’Immobilière [U] intervient de nouveau en tant que syndic, et non plus l’administrateur judiciaire provisoire, et qu’il la représente ; il se réfère à ses conclusions du 27 novembre 2025, par lesquelles il conclut à la recevabilité de sa demande et, au fond, reprend ses demandes à l’encontre des deux défendeurs, sauf à réduire sa demande au titre des charges et frais à la somme en principal de 1 267,51 euros.

Sur l’irrecevabilité soulevée sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, il fait valoir que Mme [B] [C] veuve [P] n’a cessé de contester le montant des charges et reste hermétique à toute explication ; le dialogue serait « complètement rompu avec le syndicat », ce qui résulterait des discussions amiables qui ont échoué.

Mme [B] [C] veuve [P], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions du 28 décembre 2025 par lesquelles elle soulève l’irrecevabilité de la demande sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile pour absence de conciliation préalable obligatoire. Subsidiairement, elle sollicite le débouté des demandes. En tout état de cause, elle réclame la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle relève qu’aucune circonstance rendant impossible une tentative de conciliation n’est démontrée, alors qu’elle a répondu aux courriers contrairement à ce qui est soutenu et qu’une tentative était possible et nécessaire puisqu’elle avait adressé un règlement de 2 133,38 euros suite à la mise en demeure d’août 2024, non mentionné dans les décomptes ultérieurs du syndic.

Sur le fond, elle soutient que le syndic n’a pas donné suite à sa demande de justification des sommes réclamées et a occulté ses règlements. Elle ajoute que la demande porte sur des montants appelés sur le fondement d’une assemblée générale annulée par le tribunal le 12-12-2024.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle invoque des manœuvres employées pour dissimuler ses règlements, le non respect de la conciliation préalable et l’intention de nuire.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande à l’encontre de M. [H] [P]

Dès la première audience, le syndicat s’est désisté de sa demande à l’encontre de M. [H] [P] compte tenu de son décès. C’est donc à tort que la demande de condamnation a été maintenue dans les dernières conclusions.

Ce désistement, qui a pris effet dès le 16 juin 2025, sera dès lors constaté.

Sur l’irrecevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1, alinéa 1, du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros mais le syndicat se prévaut d’un cas (prévu au 3°) de l’alinéa 2 des dispositions susvisées) de dispense de recours à l’un des modes de résolution amiable prévues à l’alinéa 1, tenant aux circonstances de l’espèce rendant impossible une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

Cependant, il n’est pas justifié du retour de la lettre recommandée envoyée par Me [R] pour le compte du syndicat le 11 octobre 2024 à Mme [P] pour la mettre en demeure de régler l’arriéré de charges « majoré des frais de mise en demeure et de mise au contentieux » avant le 23 octobre 2024, mais seulement de sa mise à disposition en point retrait à compter du 16 octobre 2024 ; or, Mme [B] [C] a manifestement répondu au syndic suite à cette lettre, puisqu’elle produit la lettre recommandée avec avis de réception qu’elle lui a envoyée le 8 novembre 2024 et qu’il a reçue le 13 novembre suivant, par laquelle elle sollicite des explications sur la « demande de complément de charges de 3 150,56 euros » qui lui a été faite «par le biais de l’avocat», rappelle avoir fait un virement de 2 133,68 euros et indique espérer que c’est une erreur qui va être rectifiée.

Mme [B] [C] veuve [P] justifie aussi de la réponse du syndic en date du 25 novembre 2024 « faisant suite à son courrier RAR réceptionné le 13/11/2024 » lui disant qu’elle n’est jamais revenue vers lui après la mise en demeure qu’elle a reçue le 14 août 2025 et lui indiquant que son solde actuel est de 1 950,56 euros, décompte à l’appui ne faisant pas apparaître le virement qu’elle invoquait.

Cette réponse est postérieure à la délivrance de l’assignation en date du 15 novembre 2024.

Il ne ressort pas de la réaction de la défenderesse à la mise en demeure du conseil du syndicat que toute tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative aurait été impossible ; au contraire, elle a pris la peine de répondre en recommandé au syndicat, a demandé des explications et a fait part d’un virement. Il en résulte qu’en cas d’invitation à venir à une réunion de conciliation ou de médiation sur demande du syndic, elle s’y serait déplacée. En tout état de cause, l’inverse ne peut être présumé de sorte qu’aucune impossibilité de réalisation d’une tentative de règlement amiable n’est caractérisée.

Ce n’est pas le fait que toute tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative serait vouée à l’échec qui constitue un cas de dispense comme le sous-entend le syndicat, mais seulement l’impossibilité de mettre en œuvre une telle tentative.

Dès lors, le syndicat avait l’obligation de recourir à l’un des modes amiables susvisés avant de saisir la présente juridiction.

En conséquence, la demande du syndicat doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus qu’en cas de mauvaise foi.

En l’espèce, il apparaît que c’est de mauvaise foi que le syndicat n’a pas eu recours à une tentative de résolution amiable du litige telle que prévue par les dispositions précitées avant d’introduire la présente demande.

Il sera relevé qu’il avait annoncé, dès la mise en demeure du 9 octobre 2024, qu’il engagerait une procédure en recouvrement judiciaire sans nouvel avis, faute de paiement, et qu’il a assigné Mme [B] [C] veuve [P] le lendemain du jour où il a reçu sa lettre en réponse.

En outre, il ne ressort aucunement des pièces du dossier qu’elle aurait refusé tout dialogue, de sorte que ladite tentative aurait été vouée à l’échec du fait de la défenderesse.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat à lui payer la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la saisine prématurée de la présente juridiction.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat qui succombe sera condamné aux dépens et à payer à Mme [P] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, lui-même étant débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de sa demande dirigée contre M. [H] [P], ce à effet au 16 juin 2025,

DÉCLARE la demande dirigée contre Mme [B] [C] veuve [P] irrecevable ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer à Mme [B] [C] veuve [P] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer à Mme [B] [C] veuve [P] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] aux dépens et le déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Garczynski, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La 1ère Vice-Présidente

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI