TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/01480 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2SA

NAC : 72A

Jugement Rendu le 12 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son sydnic en exercice, le Cabinet NG IMMOBILIER, inscrit au RCS de [Localité 3] sous le numéro 503 850 687, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Laure RYCKEWAERT, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. [R], situé [Adresse 3], inscrite au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 453 945 453

représentée par Maître Marjorie VARIN, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [R] est propriétaire des lots n°102, 201 à 204, 301et 401 au sein de la copropriété sise [Adresse 4] à YERRES (91330).

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à YERRES (91330) représenté par son syndic en exercice le cabinet NG IMMOBILIER, a fait assigner la SCI [R] devant le tribunal judiciaire d’Evry Courcouronnes aux fins de la voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété impayées outre sa condamnation au paiement des frais de recouvrement, de dommages et intérêts ainsi qu’aux frais irrépétibles et dépens.

En l’état de ses dernières conclusions n°3, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à YERRES (91330) demande au tribunal judiciaire de:

— Condamner la SCI [R] au paiement de la somme de 18.426,79 euros au titre des appels de charges et de travaux impayés selon une position de compte arrêtée au 1 er octobre 2024, majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 31 août 2023 ;

— Condamner la SCI [R] au paiement de la somme de 233 euros au titre des frais de l’article 10-1, arrêtés au 1er octobre 2024,

— Condamner la SCI [R] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive dans le règlement de l’arriéré ;

— Condamner la SCI [R] au paiement de la somme de 4.709 euros au titre des frais irrépétible de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [R] aux entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires explique que la SCI [R] ne paie plus ses charges depuis le 1er janvier 2021 et ce malgré des relances, et bien que le gérant se soit engagé le 2 mai 2023 à régler par échéance mensuelle de 1000 euros la dette. Aucun règlement n’est intervenu.

Il ajoute que ce retard de paiement a entrainé le non paiement par celui-ci de la société GENESIS pour des travaux de toiture commandés pour le compte de la copropriété. Il ajoute qu’il a été assigné depuis par cette société.

Il répond à la SCI [R], qui conteste une partie de la créance, que la différence de 574,85 euros correspond aux honoraires du syndic pour le suivi des travaux, et celle de 2 782,65 euros au risque de procédure de la société GENESIS à son encontre du fait du non paiement des charges.

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 26 novembre 2024, la SCI [R] demande au tribunal judiciaire de:

— Ramener la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 15.069,29 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 26 novembre 2024;

— Déduire de la créance du syndicat des copropriétaire les règlements de 800 euros effectués par la société SCI [R] les 14 et 26 novembre 2024;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société SCI [R] aux frais de recouvrement non justifiés ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société SCI [R] à des dommages et intérêts;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société SCI [R] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.

La SCI [R] conteste une partie de la créance réclamée à savoir la somme de 574, 85 euros pour les travaux de toiture estimant que le syndicat des copropriétaires aurait appelé des fonds au-delà de ce qui a été voté en assemblée générale. De même, elle conteste l’appel de fonds exceptionnel du 13 septembre 2023 d’un montant de 2 782, 65 euros, l’assemblée générale du 18 octobre 2022 ne l’ayant pas décidé. Elle conteste les frais de recouvrement et les dommages et intérêts, expliquant que la SCI GENESIS ne peut réclamer au syndicat des copropriétaires une créance de 48 872,18 euros alors que l’assemblée a autorisé un montant moindre. Elle n’est donc pas responsable de la poursuite du syndicat des copropriétaires et indique que le syndic a outrepassé ses pouvoirs. Elle sollicite les plus larges délais pour le paiement de sa dette.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 13 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI [R] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès verbaux d’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 8 octobre 2020, 30 juin 2021, 18 octobre 2022, l’ attestation de non recours correspondante pour celles-ci;

— le procès verbal d’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 14 mai 2024, l’attestation de non recours correspondante;

— les appels de fonds et charges sur la période considérée ;

— un décompte, dans ses écritures, des charges et appels de fonds impayés non daté du 1er appel 2021 (1/2) au 4ème appel 2024 et fonds travaux inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 18 426, 79 euros;

— Le kbis de la SCI [R] ;

— le contrat de syndic;

La défenderesse conteste partiellement la dette à hauteur de 3 357,50 euros. La somme de 574,85 euros aurait été trop appelée au titre des travaux de toiture, et le surplus correspondrait à des appels de fonds exceptionnels non approuvés.

Le syndicat des copropriétaires retorque que la différence correspond aux honoraires de syndic de 3% du montant des travaux HT pour leur suivi et que les appels de fonds exceptionnels sont justifiés par le risque de procédure tout en précisant s’en rapporter à justice.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 octobre 2020, que concernant les travaux de toiture du batiment B n°47, a été voté un budget de 9 000 euros appelé en 2 fois et avec des honoraires de 3% du montant HT des travaux pour le suivi par le syndic. Ainsi, la somme totale de 9 270 euros HT devait être appelée et il a été appelé 9 300 euros TTC.

La SCI [R] précise qu’il aurait du être appelé 9 000 euros, ce qui est inexact.

De même, concernant les travaux de la toiture des batiments B et C, devait être appelée en trois fois la somme 29 500 euros plus 3% du montant HT des travaux pour les honoraires du syndic soit 30 385 euros HT. Il a été appelé la somme de 30 450 euros TTC.

La SCI [R] précise qu’il aurait du être appelé la somme de 29 500 euros, ce qui inexact.

Aux sommes hors taxes doivent être ajoutées, la TVA.

Il n’y a donc pas l’écart dans les appels de fonds correspondants comme le prétend la société [R] qui sera déboutée de sa demande à ce titre.

La somme de 2 782,65 euros d’appels de fonds exceptionnels est également contestée par la SCI [R].

Il apparait que deux appels de fonds du 13 septembre 2023 ont été réalisés par le syndic un de 31,65 euros au titre d’un “appel exceptionnel charges [Adresse 5]” et un autre de 2 751, 00 euros “appel exceptionnel charges batiment B/C”. Si certes aucune assemblée générale antérieure et notamment celle du 18 octobre 2022 n’a approuvé ces appels de fonds exceptionnels, l’assemblée générale postérieure en date du 14 mai 2024, en sa résolution 9 les ratifie.

En conséquence, la demande de déduction par la SCI [R], de cette somme à la créance réclamée sera également rejetée.

Enfin, la SCI [R] sollicite que soient pris en compte les règlements de 800 euros au total qu’elle aurait effectués les 14 et 26 novembre 2024.

Or les réclamations effectuées par le syndicat des copropriétaires s’arrêtent au 1er octobre 2024 suivant le dernier appel de fonds, faute de décompte daté.

Les deux versements de 400 euros dont fait état la SCI [R] et justifiés par les ordres de virement produits sont postérieurs aux réclamations du syndicat des copropriétaires. De plus, les ordres de virement ne sont pas datés.

En conséquence, les deux virements invoqués par la SCI [R] ne seront pas pris en compte.

Ainsi, la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au 1er octobre 2024 sur la période du 01/01/2021 au 01/10/2024, appel provision charges courantes 4ème trimestre 2024 et fonds travaux 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 18 426,79 euros.

S’agissant du point départ des intérêts, il est justifié une mise en demeure du 31 août 2023, à compter de laquelle les intérêts pourront courrir sur la somme de 14 383,06 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement régulier des charges de copropriété à leurs échéances normales par la SCI [R] sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

Il est cependant noté deux virements de 1000 euros sur la période de 4 années ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En conséquence, la SCI [R] sera condamnée au paiement de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 233 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire du montant réclamé les sommes suivantes:

— les frais de relance du 31 août 2023,les modalités d’envoi de celle-ci n’étant pas produites ;

— les frais de constitution de dossier avocat qui ne constituent pas des frais de recouvrement au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelé et dont le caractère exceptionnel n’est pas démontré;

Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure du 13 décembre 2023 de 25 euros.

Par conséquent, la SCI [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à YERRES (91330) la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.

Les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel des délais de paiement dans le corps de leurs écritures mais non reproduits dans le dispositif. En conséquence, la demande ne sera pas examinée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

[Q] sera également condamnée à payer une somme de 1.500,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort

CONDAMNE la SCI [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à YERRES (91330) la somme de 18 426,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2024 sur la période du 01/01/2021 au 01/10/2024, appel provision charges courantes 4ème trimestre 2024 et fonds travaux 4ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 383,06 euros à compter du 31 août 2023 date de la mise en demeure et pour le surplus à compter l’assignation introductive d’instance du 22 février 2024 et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE la SCI [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à YERRES (91330) la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à YERRES (91330) la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE la SCI [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à YERRES (91330) la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI [R] aux entiers dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,