1 CCC DOSSIER + 1 CCC à M^e DARRAS + 1 CCC à Me [N] + 1 CCC à M^e DUTERTRE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 17 JUILLET 2025

[D] [Y]

c/

S.A. AXA FRANCE IARD, Syndic. de copro. [Adresse 6]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00304 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDMA

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 23 Juin 2025

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représenté par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.A. AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété [Adresse 9].

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Syndic. de copro. [Adresse 6]

C/o son syndic, INTERSERVICES JMD

[Adresse 10]

[Localité 3]

représenté par M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [D] [Y] est propriétaire d’un appartement à usage locatif, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 8].

Faisant valoir que le 14 juillet 2023, un dégât des eaux s’est produit dans son appartement ; qu’une recherche de fuite a permis d’identifier une fuite au niveau de la douche de l’appartement sus-jacent de Madame [X] ; que le dégât des eaux a entraîné un préjudice locatif ; qu’un rapport d’expertise amiable du 20 juin 2024 a précisé que le dégât des eaux avait causé une importante dégradation du plancher ; que le faux-plafond de Monsieur [Y] a dû être détruit pour permettre de démontrer la dégradation du plancher haut ; que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’est saisi du dossier pour traiter ces dommages ; qu’il a fait établir un devis de remise en état des parties communes ; que le devis ne prévoit pas les travaux de réfection du faux-plafond ; que sont communs tous les éléments incorporés dans les parties communes ; et qu’en conséquence l’assureur du syndicat des copropriétaires aurait dû intégrer la reprise du faux-plafond dans le devis de remise en état, Monsieur [Y] a, par actes en date des 11 et 12 février 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété, devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 3 de la loi du 10 juillet1965,

Vu les pièces communiquées,

JUGER que Monsieur [D] [Y] a subi un dégât des eaux important dans son appartement sis [Adresse 8] [Localité 1],

JUGER que ce dégât des eaux a également atteint les parties communes de la copropriété,

JUGER que le syndicat des copropriétaires a missionné la société SRJ RENOV pour les travaux de gros oeuvre,

JUGER que la dépose complète du faux-plafond de Monsieur [D] [Y] a été nécessaire afin de constater les désordres en parties communes,

JUGER que la reprise du faux-plafond de Monsieur [Y] n’a curieusement pas été intégrée au devis de travaux des parties communes,

JUGER que le gros oeuvre des bâtiments étant considéré comme une partie commune, les éléments y étant incorporés, et donc les plafonds, sont également des parties communes,

En conséquence,

CONDAMNER la Compagnie d’assurance AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], à prendre en charge la remise en état du faux-plafond de Monsieur [D] [Y],

CONDAMNER la Compagnie d’assurance AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] demandait à la juridiction de :

DONNER ACTE au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] qu’il s’en rapporte à la sagesse de Juridiction pour statuer sur les demandes formulées par Monsieur [D] [Y],

CONDAMNER tous succombants à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] une somme de 2.413 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée (acte remis à Mme [P] [H]), la SA AXA FRANCE IARD n’avait pas comparu.

Par ordonnance en date du 15 avril 2025, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à la demande de Maître [N], constitué aux intérêts de la société AXA FRANCE IARD.

***

Par conclusions notifiées par le RPVA le 20 juin 2025, Monsieur [D] [Y] demande à la juridiction de :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces communiquées,

JUGER que Monsieur [D] [U] a subi un dégât des eaux important dans son appartement sis [Adresse 8] ([Adresse 2]),

JUGER que ce dégât des eaux a également atteint les parties communes de la copropriété,

JUGER que le syndicat des copropriétaires a missionné la société SRJ RENOV pour les travaux de gros oeuvre,

JUGER que la dépose complète du faux-plafond de Monsieur [D] [Y] a été nécessaire afin de constater les désordres en parties communes,

JUGER que la reprise du faux-plafond de Monsieur [Y] n’a curieusement pas été intégrée au devis de travaux des parties communes,

JUGER que le gros oeuvre des bâtiments étant considéré comme une partie commune, les éléments y étant incorporés, et donc les plafonds, sont également des parties communes,

En conséquence,

CONDAMNER la Compagnie d’assurance AXA France IARD assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], à prendre en charge la remise en état du faux-plafond de Monsieur [D] [Y],

CONDAMNER la Compagnie d’assurance AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il déclare que :

* l’appartement de Madame [X], situé au-dessus de celui de Monsieur [Y], a causé un important dégât des eaux,

* son importance a été telle que des investigations ont dû être réalisées dans les parties communes, également touchées par le dégât des eaux,

* ces investigations ont permis de constater que la structure même du bâtiment avait été atteinte et qu’il était nécessaire de procéder à des travaux de gros oeuvres,

* ces travaux ont été rendus nécessaires par l’affaissement important du sol et la section des poutres,

* toutes constatations ont pu être faites en passant par le plafond de l’appartement de Monsieur [Y], détruit en totalité à l’initiative de la copropriété spécifiquement pour cette recherche de fuite,

* le plafond de Monsieur [Y] n’ayant pas été touché par le dégât des eaux, sans recherche de fuite et nécessité de le retirer pour procéder aux travaux, son remplacement n’aurait pas été nécessaire,

* pourtant, l’assureur de la copropriété n’a pas jugé bon d’inclure dans son devis la reprise du faux-plafond de Monsieur [Y],

* le gros oeuvre des bâtiments étant considéré comme une partie commune, les éléments y étant incorporés, et donc les plafonds, sont également des parties communes,

* dès lors, l’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] aurait dû intégrer dans le devis de remise en état la reprise du faux-plafond de Monsieur [Y], détruit pour la recherche de fuite et faisant partie des parties communes de la copropriété,

* par conséquent, il y aura lieu de condamner la compagnie d’assurance AXA France IARD, à prendre en charge la remise en état du faux-plafond de Monsieur [D] [Y],

* les conditions générales du contrat d’assurance prévoient, page 9, dégât des eaux « ce qui est garanti », qu’il garanti la prise en charge des dégradations causées par la recherche de fuite,

* c’est exactement ce qui est sollicité par Monsieur [U] en l’espèce, la reprise de son faux plafond détruit lors de la recherche de fuite par la copropriété.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 23 mai 2025, la SA AXA FRANCE IARD demande à la juridiction de :

Vu la loi du 10juillet 1965

Vu les articles 496, 835 et suivants du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence

Il est demandé au Juge des référés de:

Rejeter toutes les demandes formées par M. [D] [Y] à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD;

Dire et juger que la SA AXA FRANCE IARD n’a pas à prendre en charge la réfection du faux plafond de l’appartement de M. [D] [Y];

Condamner M. [D] [Y] à payer à la SA AXA France IARD la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner M. [D] [Y] aux entiers dépens.

Elle réplique que :

SUR L’INOPPOSABILITÉ DU CONTRAT D’ASSURANCE A M. [Y]

* le contrat d’assurance Multirisque Immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires a pour unique objet la couverture des risques affectant les parties communes de l’immeuble,

* ce contrat est conclu au seul nom du syndicat, sans création de droits directs au profit des copropriétaires ou occupants,

* n’étant pas partie au contrat, M. [D] [Y] ne peut donc se prévaloir des garanties de ce contrat ni en invoquer les stipulations pour obtenir une prise en charge individuelle,

LE [Localité 14] PLAFOND CONSTITUE UNE PARTIE PRIVATIVE, NON ASSUREE

* le faux plafond de l’appartement de M. [Y] constitue une partie privative, quand bien même dissimulerait-il une structure relevant des parties communes,

* or, la jurisprudence distingue clairement les éléments constitutifs de la structure de l’immeuble, qui relèvent des parties communes, des aménagements intérieurs, qui relèvent des parties privatives,

* en outre, même si le faux plafond a été détruit dans le cadre d’une investigation concernant une partie commune, cet élément reste un bien privatif, dont l’entretien incombe au copropriétaire, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence de la Cour de cassation,

* en l’espèce, le contrat AXA exclut expressément de sa garantie les dommages subis par les parties privatives,

* les garanties du contrat sont strictement limitées aux dommages affectant les parties communes, dont le syndicat est responsable,

* par conséquent, la destruction du faux plafond, élément privatif, n’entre pas dans le champ de la garantie contractuelle,

LES «EXTENSIONS DEGATS DES EAUX» SONT EXCLUES PAR LE CONTRAT

* le contrat prévoit une exclusion des extensions dégâts des eaux, telles que définies aux conditions générales, incluant notamment les pertes d’eau entre le compteur général et les compteurs individuels,

* cette clause démontre la volonté expresse de l’assureur de limiter la garantie aux dommages strictement définis, en excluant notamment les dommages indirects ou les investigations destructives en parties privatives,

* aucune stipulation ne prévoit ici la garantie des frais ou préjudices consécutifs à des investigations en parties privatives, qui restent donc à la charge du copropriétaire.

SUR L’ABSENCE DE FAUTE OU DE RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT

* le syndicat des copropriétaires n’a pas commis de faute ou de manquement à ses obligations,

* il s’est légitimement saisi du sinistre pour réparer les parties communes,

* la destruction du faux plafond a été réalisée pour permettre une expertise, sans intervention fautive du syndicat ni de son assureur,

* aucune disposition légale ou réglementaire n’impose à l’assureur du syndicat d’indemniser les frais de réfection d’une partie privative détruite à titre accessoire,

SUR L’ABSENCE D’OBLIGATION DE REPARATION AU TITRE DE LA RECHERCHE DE FUITE

* il n’existe pas d’obligation de l’assureur du syndicat de remettre en état les éléments privatifs détruits dans le cadre d’une recherche de fuite,

* sauf clause spécifique dans le contrat, les frais de remise en état des parties privatives à la suite d’une recherche de fuite relèvent de l’assurance de l’occupant ou du copropriétaire,

* aucune garantie de ce type n’est souscrite ici par le syndicat auprès de la SA AXA France IARD,

M. [Y] POUVAIT SOLLICITER SA PROPRE ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION

* M. [Y], en tant que propriétaire bailleur, devait souscrire une assurance multirisque habitation,

* il appartient à cette assurance privative de prendre en charge les dommages à ses biens privatifs, y compris les frais de remise en état du faux plafond,

SUR LA DESTRUCTION DU [Localité 14] PLAFOND

aucun rapport d’expertise judiciaire n’a démontré que la destruction du faux plafond de M. [Y] était l’unique moyen de traiter les désordres.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a maintenu ses précédentes écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, le demandeur soutient que le plafond constitue une partie commune, sur le fondement de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel :

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

(…)

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

(…)

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Toutefois, il ne démontre que le faux-plafond de son appartement constitue une partie commune, comme étant incorporé aux parties communes (plancher).

En effet, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, sont considérés comme étant incorporé aux parties communes les éléments fixés au gros oeuvre et dont ils constituent l’accessoire, en ce qu’ils participent à la solidité, à la stabilité et à la résistance de l’immeuble, à l’exception de leurs revêtements inférieurs (plafonds) et supérieurs (revêtement de sol) qui sont des éléments privatifs.

Il ne produit pas le règlement de copropriété.

Il invoque le contrat d’assurance du syndicat des copropriétaires au titre des dommages “dégâts des eaux”.

Toutefois, en principe le bénéficiaire de l’indemnité d’une assurance de choses est le souscripteur, et un tiers n’a pas qualité pour solliciter l’indemnité.

A cet égard, le juge des référés n’a pas compétence pour analyser les clauses du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [Y] n’invoque pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires et les dispositions de l’article L 124-3 du Code des assurances.

Il ne démontre en conséquence pas la réalité d’une obligation non sérieusement contestable de la société AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, de prendre en charge le coût des travaux de réfection du faux-plafond, et sera débouté de sa demande.

Monsieur [Y], qui succombe, supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Chacune des parties sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous Nathalie MARIE, vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déboutons Monsieur [D] [Y] de ses demandes,

Le condamnons aux dépens,

Déboutons chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES