Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [W] [D] [I]

32 rue Lucie Aubrac

Porte E32 Etage 3

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02642 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGWS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Madame [M] [W] [D] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 décembre 2017 à effet au 19 décembre 2017, HABITAT 44 a donné à bail à [M] [I] un logement lui appartenant sis, Villa Paraiso 1, 32 rue Lucie Aubrac, 3ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 367,27 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 93,04 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, HABITAT 44 a fait commandement à [M] [I] de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.326,57 € arrêté au 30 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 juillet 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.776,45 € arrêtée au 15 juillet 2024, jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [M] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 518,59 €, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Dire et juger que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 150,53 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 30 septembre 2024 par les services sociaux du département, qui n’ont pas réussi à se mettre en contact avec la locataire et ainsi, seules les observations du bailleur ont pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.926,98 € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 octobre 2024, frais de procédure compris.

Régulièrement assigné à étude, [M] [I] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 12 juin 2024 qui en a accusé réception le 13 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 août 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 13 août 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département, dont le préfet a accusé réception le 14 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [M] [I] le 11 mai 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.326,57 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juillet 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [I].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[M] [I] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.926,98 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 15 octobre 2024, frais de procédure compris.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 150,53 €.

Il convient cependant de déduire de ce montant la somme de 76,20€ correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées à la locataire sur une période allant du 31 janvier 2022 jusqu’au 30 avril 2024, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

En conséquence, [M] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 2.700,25 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HABITAT 44, à compter du 16 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 518,59 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, HABITAT 44 a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, [M] [I] a repris le paiement intégral des loyers avant l’audience depuis plusieurs mois.

Le diagnostic social et financier transmis indique en revanche qu’elle ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé par l’espace départemental de solidarité et qu’étant inconnue du secteur, aucun élément ne peut être apporté. Le bailleur n’a pas non plus de contact ni d’information. Par ailleurs, elle ne s’est pas présentée à l’audience. Il n’est donc pas possible de savoir si la locataire est en situation de régler sa dette.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [M] [I].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [I], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation ne figurant pas dans les relevés de compte produits à l’audience.

Elle sera également condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 décembre 2017 entre HABITAT 44 et [M] [I], concernant le logement sis Villa Paraiso 1, 32 rue Lucie Aubrac, 3ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 juillet 2023 ;

CONDAMNE [M] [I] à payer à HABITAT 44 la somme de 2.700,25 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [I] à payer à HABITAT 44, à compter du 16 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 518,59 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [M] [I], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [M] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [M] [I] à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY