1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 Fe à M^e PARRAVICINI + 1 CCC M^e BOULARD + 1 CCC M^e EGLIE-RICHTERS

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 24 MARS 2026

,

[I], [V]

c/

A.M. A. GROUPAMA GRAND EST, S.D.C., [Adresse 1]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01675

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QPW5

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 23 Février 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame, [I], [V]

née le 20 Septembre 1967,

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

A.M. A. GROUPAMA GRAND EST,

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 2]

représentée par M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.D.C. TERRASSES DE LA MER

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER,

[Adresse 5],

[Localité 3]

représentée par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Février 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 24 Mars 2026.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 13 mars 2023 Madame, [I], [V] a acquis un appartement situé au premier étage (lot no 37) de la résidence dénommée ", [Adresse 1] " sise, [Adresse 6] à, [Localité 4].

Se plaignant d’infiltrations récurrentes, et de l’inefficacité des travaux réalisés, Madame, [V] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 12 novembre 2024, a ordonné une expertise, confiée à Monsieur, [A], [X].

L’expert a déposé son rapport le 22 juillet 2025.

Faisant valoir qu’il résulte du rapport de Monsieur, [X] que les désordres proviennent de la vétusté du tuyau d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble ; que, s’agissant d’une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ", [Adresse 1] " n’est pas sérieusement contestable ; et que l’expert a chiffré le coût des travaux de reprise et le préjudice de jouissance ; Madame, [I], [V] a, par actes en dates des 29 et 30 octobre 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires ", [Adresse 1] et la société GROUPAMA GRAND EST devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 835 du Code de Procédure Civile

Vu le rapport d’expertise de Monsieur, [A], [X] du 22 juillet 2025

Il est demandé au Juge des référés de recevoir Madame, [I], [V] en ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civil et :

CONDAMNER à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] et son assureur GROUPAMA GRAND EST à verser à Madame, [I], [V] les sommes suivantes :

* 11.099 EUR correspondant aux travaux d’embellissement selon rapport de Monsieur ,

[X]

* 2.640 EUR au titre du préjudice de jouissance pour la période d’octobre 2023 à octobre 2024 selon rapport de Monsieur, [X]

* 1400 EUR au titre du préjudice de jouissance pour la période de novembre 2024 à novembre 2025 soit 200 EUR par mois

* 1100 EUR au titre du préjudice de jouissance durant les travaux correspondant à l’estimation réalisée par l’expert Monsieur, [A], [X] dans le cadre de son rapport.

CONDAMNER à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires, [Adresse 7] DE LA, [Adresse 8] et son assureur GROUPAMA GRAND EST à verser à Madame, [I], [V] la somme de 3000 EUR au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le cout de l’expertise.

A l’audience, elle précise qu’elle a reçu le règlement de la somme provisionnelle de 5 090,58 € en cours d’expertise.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 9] demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l’article 835 al 2 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER qu’il existe une contestation sérieuse quant à la cause du sinistre situé dans le salon et la cuisine de Madame, [V].

DEBOUTER purement et simplement Madame, [V] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que GROUPAMA GRAND EST relèvera le Syndicat des copropriétaires de toute éventuelle condamnation qui sera prononcée contre lui.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

JUGER qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur un éventuel préjudice de jouissance et inviter Madame, [V] à mieux se pourvoir.

CONDAMNER Madame, [V] à payer au Syndicat des copropriétaires ", [Adresse 9] " la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il réplique que :

A TITRE PRINCIPAL : SUR L’EXISTENCE DE CONTESTATIONS SERIEUSES

* plusieurs fuites se sont succédé sur différentes années, et ont amené le Syndicat des copropriétaires à faire plusieurs recherches de fuites jusqu’à en trouver les origines,

* il ressort en effet qu’il existe plusieurs origines de fuites,

* l’expert note également en page 35 que le tuyau fuyard qui était cassé est celui situé entre le plafond de la chambre et la lingerie,

* ce point n’est pas contesté : le tuyau qui relie la chambre à la lingerie était fuyard,

* néanmoins, le syndicat des copropriétaires concluant conteste le fait que le tuyau fuyard circulant uniquement entre la chambre et la salle de bains ait pu occasionner des désordres dans le salon et la cuisine de l’appartement,

* le syndicat des copropriétaires ", [Adresse 9] " ne conteste pas le fait que le tuyau litigieux cassé et obstrué par le calcaire soit à l’origine des désordres dans la salle de bains et la chambre de l’appartement de Madame, [V],

* néanmoins, et à la lecture de l’historique des différentes fuites qui se sont succédé dans la copropriété, il est impossible d’être formel sur le fait que le tuyau fuyard entre la chambre et la salle de bains ait à lui seul occasionné l’ensemble des désordres dans l’apparemment de la demanderesse,

* dès lors, il existe une contestation sérieuse et seul le juge du fond a compétence pour la trancher,

* Madame, [V] sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Sur le préjudice de jouissance

* s’agissant des demandes de provisions relatives aux préjudices de jouissance, il est de jurisprudence établie que l’appréciation de la matérialité et de l’importance d’un préjudice de jouissance allégué ne relève pas la compétence du juge des référés mais uniquement du juge du fond,

* l’expert note dans son rapport ne pas avoir constaté de préjudice de jouissance impliquant que l’intégralité de l’appartement se soit retrouvé inutilisable pendant le sinistre qui a duré 12 mois (d’octobre 2023 à octobre 2024),

* l’appartement dont s’agit constitue une résidence secondaire de Madame, [V], qui n’est pas domiciliée à cette adresse,

* Madame, [V] sera donc déboutée de ses demandes, fin et conclusions à ce titre.

Sur la demande de condamnation aux frais d’expertise

* la charge des frais d’expertise judiciaire suppose une appréciation qui relève de la compétence du juge du fond,

* dès lors, cette demande ne pourra qu’être rejetée par le juge des référés.

A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LA PRISE EN CHARGE DES DESORDRES PAR GROUPAMA GRAND EST

* les garanties sont mobilisables et si la présente juridiction devait condamner le concluant, la compagnie GROUPAMA GRAND EST sera condamnée à la relever et garantie de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 20 février 2026, la société GROUPAMA GRAND EST demande à la juridiction de :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1102 et suivants du Code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur, [A], [X],

Débouter Madame, [I], [V] de sa demande de condamnation à titre provisionnel de la société GROUPAMA GRAND EST à lui payer les sommes suivantes :

o 11.099 € correspondant aux travaux d’embellissement selon le rapport de Monsieur, [X]

o 2.640 € au titre du préjudice de jouissance pour la période d’octobre 2023 à octobre 2024 selon rapport de Monsieur, [X] ;

o 1.400 € au titre du préjudice de jouissance pour la période de novembre 2024 à novembre 2025 soit 200 € / mois ;

o 1.100 € a titre du préjudice de jouissance durant les travaux correspondant à I ' estimation réalisée par Monsieur l 'Expert, [X] dans le cadre de son rapport.

Renvoyer Madame, [I], [V] à mieux se pourvoir,

Réduire de la condamnation provisionnelle de la société GROUPAMA GRAND EST de la somme de 5.090,58 € payée entre les mains de la société MMA IARD,

Condamner Madame, [I], [V] à payer à la société GROUPAMA GRAND EST la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût de l’expertise.

Elle déclare que :

* Monsieur l’Expert, [X] conclut, concernant l’origine des désordres, qu’ils proviennent de la vétusté du tuyau d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble qui a fini par casser, en raison de la dureté du calcaire présent dans l’eau de pluie,

* de sorte que s’agissant de parties communes, le Syndicat des copropriétaires pourrait être considéré comme étant responsable des dommages,

* les conditions générales, en page 31, s’agissant des dégâts des eaux, déterminent au chapitre 6.1. les évènements garantis,

* or, il ressort du rapport d’expertise que le dégât des eaux n’est pas consécutif à un accident garanti portant sur la conduite des eaux pluviales mais, est consécutif à un défaut d’entretien ayant produit notamment une accumulation de calcaire ayant permis la fissuration de la conduite,

* il s’ agit d’un évènement long et non accidentel,

* il ne peut dès lors être garanti,

* il existe donc une contestation sérieuse s’opposant à la demande de condamnation provisionnelle sollicitée par Madame, [I], [V] imposant une interprétation du contrat échappant la compétence du Juge des référés,

* en page 37 des conditions générales applicables, sont expressément prévues les exclusions particulières opposables,

* il en résulte que la concluante dispose de la possibilité d’exclure sa garantie quand les dommages résultent d’un défaut permanent et volontaire d’entretien ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré (sauf cas de force majeure),

* en l’espèce, il ressort que le Syndicat des copropriétaires n’a jamais entendu entretenir la canalisation d’eaux pluviales,

* ce défaut d’entretien, comme il ressort du rapport d’expertise judiciaire est la cause directe et certaine des dégâts des eaux intervenus dans l’appartement de Madame, [V],

* GROUPAMA GRAND EST est donc bien fondée à opposer à cette dernière l’exclusion particulière de défaut d’entretien et à tout le moins, de faire considérer à la juridiction dont s’agit, qu’il s’agit d’une contestation sérieuse qu’elle ne peut trancher eu égard les faits, qu’il s’agirait alors d’apprécier la clause d’exclusion qui relève du Juge du fond,

* la société MMA IARD a adressé à la concluante une fiche de présentation de recours dans le cadre de la convention IRSI le 18 juillet 2024,

* dans ce cadre, il était sollicité le paiement de la somme de 5.981,58 €,

* la concluante a honoré la réclamation de I ' assureur de Madame, [V] et a procédé entre ses mains au paiement de la somme de 5.090,58 € après déduction de la franchise du Syndicat des copropriétaires d’un montant de 891 €,

* cette somme doit venir en déduction de la somme réclamée par Madame, [V] d’un montant de 1.099 € au titre des travaux d’embellissement selon rapport de Monsieur, [X] ; étant ici rappelé que la franchise est opposable aux tiers.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Les conclusions de l’expert judiciaire sont les suivantes :

«  La présente mission concerne des désordres d’infiltrations d’eau qui se sont déroulées dans l’appartement de Madame, [V] depuis un tuyau de collecte des eaux pluviales en toiture de l’immeuble fuyard dans la colonne située derrière la salle d’eau de l’appartement de Madame, [V] entre la chambre et la lingerie. La fuite a créé des traces d’humidité sur les murs de la chambre et de la lingerie mais également en pied de toutes les cloisons de l’appartement hormis les toilettes, l’eau ayant migré sur la dalle et sous le marbre, créant ainsi des remontées d’humidité et des traces brunâtres en pied de tous les murs, faisant également gondoler les planches en bois des placards de la chambre et de la lingerie et le meuble vasque de la salle d’eau, sous le lavabo, lors de coulures d’eau par la bouche d’extraction de la salle d’eau, ainsi que des traces sur le marbre au sol dans la lingerie, la chambre et ponctuellement dans le salon.

La fuite a été réparée en octobre 2024 par le syndic de l’immeuble, mais les infiltrations répétées pendant les fortes pluies entre octobre 2023 et octobre 2024 ont généré des traces humides en de nombreux endroits qu’il convient désormais de reprendre, l’origine des désordres ayant été réparée.

Le tuyau cassé était en grande partie obstrué par une calcification importante s’étant formé au niveau du coude du tube d’évacuation des eaux pluviales. Nous avons retrouvé ce tube et le bouchon de calcite qui l’obstruait en grande partie. Le trou dans ce tuyau était situé juste devant cette calcification et c’est ce trou dans le tuyau d’évacuation des eaux pluviales et ce bouchon qui sont à l’origine des désordres. En effet, le bouchon de calcite fait barrage à l’écoulement normal dans le tuyau de récolte des eaux pluviales de la toiture et l’eau s’écoulait

Alors abondamment dans le trou situé juste avant le bouchon. Ce trou a d’ailleurs été occasionné par le bouchon en calcite, créant un surpoids dans le coude ayant conduit à la rupture.

L’eau de pluie récoltée en toiture s’est déversée dans le trou de la conduite situé dans la cloison de Mme, [V] entre octobre 2023 et octobre 2024.

Le syndic et les propriétaires ont effectués des recherches de fuites entre novembre 2023 et juillet 2024. C’est lors d’une inspection vidéo à travers la conduite réalisée le 24 juillet 2024 que l’origine du désordre a été détectée et les travaux de réparation de la conduite ont été réalisés en octobre 2024.

Les infiltrations à répétition du fait que la conduite est restée fuyarde pendant au moins une année ont fini par imprégner l’ensemble des cloisons de l’appartement de Mme, [V] et une surface importante du sol.

Le chiffrage de la reprise des peintures, cloisons, placards et sols endommagés est estimé à 10 090 euros HT et 11 099 euros TTC avec un taux de TVA à 10% suivant devis établi par la société HG CONSTRUCTION le 2 mai 2025.

Les travaux de réparation des conséquences des infiltrations d’eau répétées pendant un an sont estimés à 1 mois durant lesquels l’habitation dans l’appartement sera difficile compte tenu du fait qu’il faudra prévoir une protection sur les meubles et le sol. La valeur locative de l’appartement est estimée à 1 100 euros mensuel (moyenne entre la valeur locative haute et basse transmise par l’avocat des demandeurs).

A noter que le préjudice de jouissance aura duré 12 mois entre octobre 2023 et octobre 2024 et aura concerné 20% de la surface de l’appartement., soit un préjudice de jouissance estimé à :

20% x 1100 euros par mois x 12 mois = 2 640 euros durant la période d’infiltrations d’eau auxquels s’ajoutent 1 100 euros de frais de relogement durant les travaux.

Il s’agit d’un problème provenant de la vétusté du tuyau de récolte des eaux de pluies en PVC transitant dans la cloison située entre la chambre de l’appartement de Mme, [V] et sa salle d’eau qui a fini par céder en raison d’une accumulation de calcaire, ce tuyau n’ayant

semble-t-il pas été suffisamment entretenu et nettoyé entre la création de l’immeuble il y a 30 ou 40 ans et l’apparition du sinistre en octobre 2023. "

Il résulte de ces conclusions que les infiltrations dans l’appartement de Madame, [V] proviennent de la vétusté d’une canalisation d’évacuation des eaux pluviales.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément technique de nature à contredire les conclusions de l’expert.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il n’est pas contesté que la canalisation d’évacuation des eaux pluviales litigieuse est une partie commune.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est donc pas sérieusement contestable.

La société GROUPAMA GRAND EST invoque un évènement non accidentel.

Il résulte des conditions générales du contrat que sont garanties les fuites, ruptures et débordements accidentels provenant des conduites d’évacuation des eaux pluviales et eaux usées.

Les conditions générales définissent l’évènement accidentel comme « toute évènement soudain, imprévu, extérieur à la victime et à la chose endommagée, constituant la cause de dommages corporels ou matériels ».

Toutefois, le fait que la vétusté résulte d’un temps long n’enlève rien au caractère soudain de la rupture de la canalisation, et aucun élément ne permet d’établir qu’elle était prévisible.

La contestation n’apparaît donc pas sérieuse.

La société GROUPAMA GRAND EST invoque ensuite une clause contractuelle d’exclusion des « dommages résultant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien ou d’un manque de réparation indispensables incombant à l’assuré (sauf cas de force majeure) ».

Toutefois, il résulte de l’article L 113-1 du code des assurances que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police », et il est de jurisprudence constante que « n’est pas conforme à l’article L113-1 l’exclusion qui se réfère à des critères imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées ».

La clause invoquée par la société GROUPAMA GRAND EST n’est ni formelle ni limitée car elle ne définit pas les notions de défaut d’entretien, et ne répond pas aux critères de précision et d’énumération imposés par le texte.

Cette clause est en conséquence nulle et ne constitue pas une contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de juger que la société GROUPAMA GRAND EST doit sa garantie, sous réserve de l’application de la franchise contractuelle.

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de reprise à la somme de 11 099 euros TTC.

Cette évaluation n’est pas utilement contestée.

Madame, [V] a perçu une provision de 5.090,58 € versée par la société GROUPAMA GRAND EST.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires et la société GROUPAMA GRAND EST à payer à Madame, [V] la somme de 6.008,12 euros à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice matériel (soit 11 099 – 5 090,58 €), avec application de la franchise contractuelle en ce qui concerne la société GROUPAMA GRAND EST.

La société GROUPAMA GRAND EST sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation, avec application de la franchise contractuelle.

L’appréciation du préjudice de jouissance relève de la compétence du juge du fond, s’agissant d’une résidence secondaire dont les conditions d’occupation ne sont pas justifiées.

Les demandes de provisions formées à ce titre seront en conséquence rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La société GROUPAMA GRAND EST supportera les dépens, qui incluront les frais d’expertise.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner la société GROUPAMA GRAND EST à payer à Madame, [V] la somme de 2.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés,

Condamnons le syndicat des copropriétaires, [Adresse 9] et la société GROUPAMA GRAND EST à payer à Madame, [I], [V] la somme provisionnelle de 6.008,12 euros à valoir sur la réparation de son préjudice matériel, avec application de la franchise contractuelle en ce qui concerne la société GROUPAMA GRAND EST,

Condamnons la société GROUPAMA GRAND EST sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires, [Adresse 9] de cette condamnation, avec application de la franchise contractuelle,

Déboutons Madame, [I], [V] du surplus de ses demandes,

Condamnons la société GROUPAMA GRAND EST aux dépens, incluant les frais d’expertise de Monsieur, [A], [X],

Condamnons la société GROUPAMA GRAND EST à payer à Madame, [I], [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier le juge des référés