Tribunal Judiciaire de Grenoble, Chambre 10 referes, 3 juillet 2025, n° 24/02336

TJ Grenoble 3 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le décompte des charges présenté par le syndicat était injustifié, car certaines sommes réclamées n'étaient pas fondées sur des appels de fonds valides.
Rejeté
Mauvaise foi du copropriétaire
La cour a jugé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi de la SASU, rendant ainsi la demande de dommages-intérêts infondée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a demandé la condamnation de la SASU L'IMMOBILIERE VALRIM au paiement d'un arriéré de charges et de provisions, ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive. Les questions juridiques posées concernaient la validité des charges réclamées et l'existence d'un éventuel solde créditeur en faveur de la défenderesse. Le tribunal a constaté que les sommes réclamées par le syndicat étaient injustifiées, déboutant ainsi le demandeur de toutes ses demandes et condamnant le syndicat à verser 500 € à la SASU L'IMMOBILIERE VALRIM au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch. 10 réf., 3 juil. 2025, n° 24/02336
Numéro(s) :	24/02336
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Géraldine CAVAILLESJennifer PLAUT
Cabinet(s) :	FESSLER & ASSOCIESSCP GB2LM AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ F ] LODGE sis [ Adresse 3 ], son syndic en exercice c/ S.A.S. L' IMMOBILIERE VALRIM

Texte intégral

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 24/02336 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MFMG

AFFAIRE : Syndic. de copro. [F] LODGE C/ S.A.S. L’IMMOBILIERE VALRIM

Le : 03 Juillet 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

la SCP GB2LM AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND [F] 03 JUILLET 2025

Par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [F] LODGE sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS GERIMM dont le siège social est [Adresse 2],

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

SASU L’IMMOBILIERE VALRIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jennifer PLAUT, avocat au barreau de LYON (plaidant) et par Maître Gaëlle LE MAT de la SCP GB2LM AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE, (postulant)

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 18 Décembre 2024 pour l’audience des référés du 16 Janvier 2025 ; Vu le renvoi au 27 février 2025, au 17 avril 2025 et au 5 juin 2025 ;

A l’audience publique du 05 Juin 2025 tenue par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle Nous, Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SASU L’IMMOBILIERE VALRIM est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 4].

Le 06 mai 2024, il a été fait commandement de payer la somme de 1 795,36 € au titre d’un arriéré de charges.

Ce commandement de payer l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée et distribuée le 09 septembre 2024, la SASU L’IMMOBILIERE VALRIM a été mise en demeure de régler la somme de 2 195,75 €, outre la somme de 54 € au titre des frais de recouvrement.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic alors en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, a fait assigner la SASU L’IMMOBILIERE VALRIM devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de l’arriéré de charges et des provisions échues et devenues exigibles.

En l’état de ses dernières demandes et en réplique aux prétentions adverses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] désormais représenté par son nouveau syndic, la SAS GERIMM, entend voir :

— Débouter la SASU L’IMMOBILIERE VALRIM de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SASU L’IMMOBILIERE VALRIM à régler, sans délai, la somme de 3 053,47 € correspondant à l’arriéré de charges (1 727,24 €) et aux provisions devenues exigibles (soit 405,21 € au titre des provisions 2 à 4 de l’exercice 2024/2025), somme à actualiser au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 mai 2024 ;

— Condamner la même au paiement d’une somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la SASU L’IMMOBILIERE VALRIM au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires indique attendre des pièces comptables concernant les trois appels de fonds discutés par la partie adverse.

La SASU L’IMMOBILIERE VALRIM conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société L’IMMOBILIERE VALRIM affirme ne pas être débitrice mais créancière du syndicat des copropriétaires. Elle explique que les sommes réclamées au titre de l’arriéré de charges sont injustifiées, qu’elle n’a pas été défaillante dans le paiement de ses charges, qu’elle a même payé la somme indue de 751,28 € qui aurait dû s’imputer sur les charges appelées au titre des exercices suivants, que les demandes formulées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont ni fondées ni justifiées et que l’octroi de dommages-intérêts est subordonné à la justification d’un préjudice supporté par le syndicat des copropriétaires du fait de la mauvaise foi du copropriétaire ce qui n’est pas rapporté par le demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Un décompte des sommes réclamées arrêté au 1er septembre 2024, avec détail de l’arriéré de charges, des provisions exigibles au titre de l’exercice 2024/2025 et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Le relevé de propriété,

— L’extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés de la société L’IMMOBILIERE VALRIM,

— Le relevé individuel de charges pour la période du 1er septembre 2022 au 31 août 2023,

— Les appels de provisions du 1er mars 2023 au 28 février 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 novembre 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 août 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 août 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er septembre 2024 au 31 août 2025,

— Le commandement de payer les charges de copropriété du 06 mai 2025,

— La mise en demeure du 02 septembre 2024, présentée et distribuée le 09 septembre 2024,

— Le précédent contrat de syndic concernant la société FONCIA,

— Un courrier de mise en demeure daté du 10 novembre 2023 dépourvu de preuve d’envoi,

— Un courrier de 2e relance daté du 08 décembre 2023 également dépourvu de preuve d’envoi,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 février 2025 comportant notamment approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 août 2024 et désignation de la société GERIMM en qualité de syndic.

Les comptes ont été approuvés pour les exercices clos jusqu’au 31 août 2024 et le budget prévisionnel a été adopté pour l’exercice suivant.

Cependant, dès le 14 mars 2023, la SASU L’IMMOBILIERE VALRIM a interrogé le syndic par courriel concernant les lignes de comptes intitulées « LOTS SS PRIS EN CHARGE PAR VALRIM » en demandant la communication des appels de fonds correspondants. La société l’IMMOBILIERE VALRIM a réitéré sa demande par mail les 23 et 31 mars 2023.

Cette mention apparait à trois reprises dans le décompte des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires arrêté au 1er septembre 2024 :

— Le 1er décembre 2022 sous le libellé « APF 01/12/22 LOTS SS PRIS EN CHARGE PAR VALRIM » pour un montant de 600,71 €,

— Le 1er mars 2023 sous le libellé « APF 01/03/23 LOTS SS PRIS EN CHARGE PAR VALRIM » pour le même montant,

— Le 1er juin 2023 sous le libellé « APF 01/06/23 LOTS SS PRIS EN CHARGE PAR VALRIM » pour le même montant.

Or, s’agissant de la 1ère mention au 1er décembre 2022, aucun appel de fonds à cette date n’est versé et le décompte individuel des charges de copropriété pour la période du 1er septembre 2022 au 31 août 2023 (pièce n°4) ne comprend aucune ligne correspondant à un tel montant.

Concernant les mentions suivantes au 1er mars et 1er juin 2023, les appels de provisions pour les périodes du 1er mars au 31 mai 2023 et du 1er juin au 31 août 2023 ne mentionnent aucune somme de 600,71 € dans les tableaux détaillant les rubriques de charges, la base de répartition et la quote-part du copropriétaire. Ces sommes apparaissent uniquement dans les relevés de comptes placés sous les tableaux, sans autre justificatif en expliquant le fondement.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a déclaré attendre des pièces comptables qui ne sont donc pas versées aux débats.

Si l’on soustrait ces trois sommes, en l’état injustifiées, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges présente en réalité un solde créditeur en faveur de la société L’IMMOBILIERE VALRIM [- 1 727,24 + (3x600,71) = 74,89 €).

Il convient également de déduire de ce décompte la somme de 130,24 € intitulée « HONORAIRES CDT DAUPHIJURIS » qui ne correspond pas à des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera débouté de l’ensemble de ses demandes et conservera la charge des dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société L’IMMOBILIERE VALRIM les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS GERIMM, de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS GERIMM, à payer à la SASU L’IMMOBILIERE VALRIM la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS GERIMM, aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE