TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

6ème chambre civile

N° RG 15/03145 – N° Portalis DBYH-W-B67-HLH4

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SCP LSC AVOCATS

la SCP POLI-CABANES DEVIGNY MARTIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 05 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [Z]

né le 14 Mars 1943 à [Localité 8] (YONNE), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par M^e CANTELE

Monsieur [L] [Z]

né le 01 Mars 1954 à [Localité 8] (YONNE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par M^e CANTELE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Société [Adresse 7], représenté pat son syndic en exercice, la SARL Zenith Régie, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurore DEVIGNY de la SCP POLI-CABANES DEVIGNY MARTIN, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 20 Mars 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Adrien CHAMBEL, chargé du rapport, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 05 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Delphine HUMBERT,Première Vice-Présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Les consorts [Z] sont copropriétaires de lots à usage commercial au rez de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6].

À la suite de travaux engagés et commandés par le syndic pour réparer une fuite d’eau affectant une canalisation, les consorts [Z] ont constaté les difficultés inhérentes à la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires en l’absence d’un règlement contractuel de copropriété et des contradictions apparentes entre les quote part de tantièmes indiquées dans les actes authentiques de propriété et le tableau de répartition utilisé par le syndic.

Par exploit délivré le 20 juillet 2025, les consorts [Z] ont assigné le syndicat de copropriété, notamment pour :

— constater l’absence de règlement de copropriété,

— la nullité d’une résolution 14 b de l’assemblée générale du 12 mars 2015,

— ordonner une mesure d’expertise pour établir une répartition des tantièmes de parties communes et charges,

— évaluer les préjudices subis par les demandeurs compte tenu notamment d’appels de fonds erronés ; ils sollicitent également la révocation du syndic.

Par ordonnance du 6 décembre 2016, une expertise contradictoire a été ordonnée afin notamment d’établir une répartition des tantièmes de parties communes et charges en l’absence de règlement de copropriété, et de déterminer les éventuelles responsabilités encourues et les préjudices subis.

Monsieur [L] [Z] est seul copropriétaire à ce jour, suite un partage intervenu entre lui et son frère [G].

L’expert a déposé son rapport le 23 octobre 2023.

Par conclusions signifiées par RPVA le 5 septembre 2024, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, monsieur [L] [Z] demande au tribunal de :

• Juger que la copropriété des [Adresse 4] ne dispose pas d’un règlement de copropriété,

• Prononcer la révocation de la SARL ZENITH en qualité de syndic,

Subsidiairement,

• Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour défaut d’établissement d’un règlement de copropriété et l’absence de mise à jour de l’établissement d’une répartition des tantièmes des parties communes et des tantièmes de charges,

En toutes hypothèses,

• Prononcer la nullité de la résolution 14 b soumise au vote de l’assemblée générale de 2015,

• Homologuer le rapport [U] établissant la répartition des tantièmes des parties communes de la copropriété et des tantièmes de charges de la copropriété [Adresse 5],

• Ordonner au syndicat de publier par son syndic au service de publicité le rapport [U], et ce au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

• Condamner le syndicat à convoquer sous un mois de la décision à intervenir une assemblée générale et de mettre à l’ordre du jour toute résolution utile pour l’élaboration d’un règlement de copropriété et désignation d’un notaire, et ce au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

• Condamner le syndicat à verser la somme de 831,93 euros à monsieur [Z] au titre des charges trop perçus, outre intérêts légaux à compter du 20 juillet 2015,

• Condamner le syndicat à payer la somme de 4000 euros au bénéfice du demandeur ainsi que les dépens en ce compris les frais d’expertise,

• Dispenser monsieur [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

En réplique, le syndicat des copropriétaires par conclusions signifiées par RPVA le 7 juin 2024 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, demande au tribunal de :

• Débouter monsieur [Z] de sa demande d’annulation de la résolution 14 B du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mars 2015,

• Le débouter de sa demande de révocation de la SARL ZENITH REGIE en qualité de syndic,

• Juger n’y avoir faute du syndicat permettant d’engager sa responsabilité,

• Statuer ce que de droit quant à la demande d’homologation du rapport du géomètre,

• Débouter monsieur [Z] de sa demande d’ordonner au syndicat la publicité foncière du rapport [U] et des astreintes sollicitées,

• que le changement de répartition des tantièmes des parties communes et des charges, n’aura effet qu’à compter du prochain exercice à compter de la décision à intervenir,

• Débouter monsieur [Z] de sa demande de remboursement de 831,93 euros,

• Débouter monsieur [Z] de sa demande de condamner le syndicat à convoquer sous un mois de la décision à intervenir une assemblée générale et de mettre à l’ordre du jour toute résolution utile pour l’élaboration d’un règlement de copropriété et désignation d’un notaire, et ce au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

• Condamner le demandeur à payer la somme de 2000 euros au bénéfice du syndicat ainsi que les dépens en ce compris les frais d’expertise,

• Le débouter de sa demande de non-participation aux frais de procédure.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 décembre 2024. L’affaire appelée à l’audience du 20 mars 2025 a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

1°) Sur la demande de nullité de la résolution 14 b de l’assemblée générale du 12 mars 2015

L’assemblée générale, par cette résolution, avait rejeté la désignation du notaire proposé pour établir un règlement de copropriété.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’annuler la résolution n° 14 b de l’assemblée générale du 12 mars 2015, mais de constater sa caducité compte tenu de la présente décision judiciaire validant le rapport d’expertise afférent à la répartition des charges, la nécessité d’établir un règlement de copropriété et de désigner à cet effet un notaire qui établira un règlement sur la base du rapport de l’expert rendu le 23 octobre 2023.

2° ) Sur le règlement de copropriété et la répartition des charges

En l’espèce, compte tenu de l’absence de règlement de copropriété et surtout de l’absence de tableaux de répartitions des tantièmes des parties communes et de charges conformes aux exigences des critères légaux tels que posés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu d’homologuer le rapport [U] établissant la répartition des tantièmes des parties communes de la copropriété et des tantièmes de charges de la copropriété [Adresse 5].

Il y a lieu égalemet d’ordonner l’établissement d’un règlement de copropriété fixant les charges des copropriétaires sur la base des calculs figurant dans les annexes A 12 à A 15 du rapport d’expertise.

Il sera ordonné au syndicat de copropriété et au syndic de déposer au rang des minutes d’un notaire pour publicité foncière, les modifications de calcul des tantièmes généraux et du calcul de répartition des charges sur la base des calculs figurant dans les annexes A 12 à A 15 du rapport d’expertise.

En conséquence il y a lieu de condamner le syndicat à convoquer sous un mois de la signification de la présente décision, une assemblée générale et de mettre à l’ordre du jour toute résolution utile pour l’élaboration d’un règlement de copropriété et la désignation d’un notaire, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision.

3°) Sur la révocation du syndic

Il est constant que la révocation du syndic ne peut être que le résultat d’une décision de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 C.

Il n’appartient pas au tribunal de prononcer la révocation du syndic sur la demande d’un seul copropriétaire.

En conséquence M. [Z] sera débouté de ses prétentions à ce titre.

4°) Sur la responsabilité du syndicat et du syndic

Monsieur [Z] sollicite la condamnation tant du syndicat que du syndic pour l’absence de règlement formel de copropriété.

L’absence de règlement de copropriété écrit n’empêche pas que le statut de la copropriété s’applique de plein droit dans toutes ses dispositions.

En l’espèce il est cependant notoire que l’absence de documents précis quant à la répartition des tantièmes des parties communes et des charges, outre l’existence de documents contradictoires entre les mentions figurant dans les actes notariés des copropriétaires et les fichiers du syndic est source de difficultés conduisant à des inégalités financières au regard des charges demandées aux copropriétaires.

Il appert cependant que tant le syndicat que le syndic ont tenté régulièrement d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales depuis 2010 jusqu’en 2013, une résolution en vue de faire établir un règlement, mais sans succès en l’absence de quorum permettant de désigner tant un géomètre qu’un notaire (cf. Pièces n° 4 à 10 produites par le conseil du syndicat).

En conséquence monsieur [L] [Z] sera débouté de sa demande de voir prononcer une faute tant du syndicat que du syndic dans le processus d’établissement d’un règlement de copropriété.

5°) Sur la demande de restitution de monsieur [Z]

Monsieur [Z] prétend obtenir la restitution de la somme de 891,13 euros au titre de charge erronées.

Cependant, monsieur [Z] sera déboutée de sa demande à ce titre dans la mesure où il est constant que la nouvelle répartition de charges découlant du rapport [U] ne s’appliquera que pour l’avenir.

6°) Sur les dépens et l’article 700 et l’article10-1

Il sera ordonné la prise en charge des dépens à concurrence de moitié chacun entre le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5], et monsieur [L] [Z].

Il n’y a pas lieu de prononcer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure tant à la charge qu’au bénéfice de l’une des parties à l’instance.

Monsieur [L] [Z] sera débouté de sa demande de bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

7°) Sur l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la caducité de la résolution N° 14 b de l’assemblée générale du 12 mars 2015, compte tenu du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE au syndicat de copropriété et au syndic de déposer dans le mois de la signification de la présente décision ,au rang des minutes d’un notaire pour publicité foncière, les modifications de calcul des tantièmes généraux et du calcul de répartition des charges sur la base des calculs figurant dans les annexes A 12 à A 15 du rapport d’expertise ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à convoquer, sous un mois de la signification de la présente décision, une assemblée générale et de mettre à l’ordre du jour toute résolution utile pour l’élaboration formelle d’un règlement de copropriété et la désignation d’un notaire conforme aux prescriptions du rapport [U], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’il appartiendra au notaire désigné pour établir le règlement de copropriété d’établir la répartition des tantièmes des parties communes de la copropriété et des tantièmes de charges de la copropriété [Adresse 5] sur la base des calculs figurant dans les annexes A 12 à A 15 du rapport d’expertise, et d’en effectuer la publicité foncière, aux frais du syndicat des copropriétaires ;

DÉBOUTE monsieur [L] [Z] de sa demande de voir prononcer une faute tant du syndicat que du syndic dans le processus d’établissement d’un règlement de copropriété ;

DÉBOUTE monsieur [Z] [L] de sa demande de révocation judiciaire du syndic ;

DÉBOUTE monsieur [Z] [L] de sa demande de restitution de la somme de 891,13 euros ;

ORDONNE le partage des dépens à concurrence de moitié chacun entre le syndicat des copropriétaires et monsieur [Z] [L], en ce compris les frais d’expertise ;

DÉBOUTE les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE monsieur [L] [Z] de sa demande de bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT