TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

N° RG 24/04162 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G3BY

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Bernard CECCALDI, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [I], [O], [L] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL JANVIER-LUPART, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [M] [N] épouse [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 28 Avril 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, Madame [R] [I] a assigné devant le tribunal judiciaire Madame [J] [M] aux fins de :

— Déclarer Madame [R] [I] recevable et bien fondée en ses demandes,

— Condamner Madame [J] [M] à réaliser les travaux de suppression des servitudes de vues, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [J] [M] à verser à Madame [R] la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouter Madame [J] [M] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Madame [J] [M] aux entiers dépens.

Conclusions du conseil de Madame [R] [I]

Au cours du mois de mars 2021, Madame [J], voisine de Mme [R], a fait installer trois Velux sur son toit donnant directement sur le fonds de Mme [R].

Un conciliation s’est tenue à l’issue de laquelle Madame [J] s’est engagée à mettre en place un verre opaque en lieu et place de la partie mobile existante des 3 Velux.

Mme [J] a prétendu avoir effectué les travaux, ce que conteste Madame [R] ayant une vue directe sur les Velux de sa salle de bain.

Madame [J] [M] a fait établir une attestation par le maire de la commune aux termes de laquelle il déclare qu’elle a tenu ses engagements en opacifiant et en bloquant les 3 fenêtres de toit situées sur sa maison.

Il ne ressort cependant pas que celle-ci a remplacé la partie mobile des Velux, ni même qu’ils aient été opacifiés.

Madame [J] n’a jamais produit de facture à Madame [R] justifiant la réalisation de ces travaux.

Une entreprise d’expertise confirmera que l’ensemble des cadres ouvrants des fenêtres de toit sont toujours en place, qu’un film opacifiant, collant ou électrostatique, aisément déposable, a été mis en place sur la face intérieure des vitrages. De plus, aucun élément ne permet d’affirmer que les cadres ouvrants ont été définitivement condamnés.

L’attestation fournie par le maire après sa visite chez la defenderesse, est un constat factualisant les travaux réalisés par Madame [J] mais ne correspondent pas aux conditions et engagements stipulés dans l’accord de conciliation.

Il constatera également que la distance minimale de 1,90m dictée par l’article 678 du Code Civil n’a pas été respectée.

Juridiquement, Madame [J] s’était engagée à poser des verres opaques en lieu et place de la partie mobile existante des Velux. Ellle ne devait pas se contenter d’apposer un plexiglass opaque sur les vitres, mais devait changer l’intégralité des verres existants afin qu’ils soient opaques.

Madame [R] n’a jamais été informée et concertée sur le choix des verres ou technique utilisés pour procéder à l’opacification.

Par ailleurs, la technique du plexiglass utilisée par Mme [J] n’est pas définitive contrairement à un verre opaque et peut être retirée.

Mme [R] produit des photos sur lesquelles on peut facilement observer que le Velux est toujours en place et qu’il n’a pas été remplacé par un verre fixe et opaque, non mobile.

Ces Velux constituent une construction illégale de servitude de vue et ne respectent par les dispositions de l’article 678 du code civil.

La servitude de vue droite correspond à la situation dans laquelle l’ouverture permet de regarder directement sur le fond voisin en étant face à la limite séparative des fonds.

La servitude de vue oblique quant à elle, implique que l’ouverture ne soit pas directement face à la limite séparative de propriété et qu’il faille tourner la tête pour regarder sur le fond voisin.

En l’espèce, les fonds sont mitoyens et les Velux créent uniquement une servitude de vue droite sur le fond de Madame [R] .

Ainsi, l’article 678 du Code civil s’applique et la distance de 1,90m entre la fenêtre et le fonds voisins doit être respectée.

Il est démontré en l’espèce, que la distance séparant les Velux de Madame [J] et le fonds de Mme [R] est inférieure à 1,90m, puisqu’elle est estimée à 0,70m. Cette distance ne respecte pas la réglementation légale des servitudes de vue.

Il existe un trouble de voisinage.

Lorsque des constructions sont édifiées, bien qu’elles respectent les règles de construction ou de servitude, il est possible que la proximité des vues créées engendre des gênes pour le voisinage.

En l’espèce, cette gêne constitue un trouble du voisinage caractérisé par la perte d’intimité que la construction des Velux a entraînée. Les fenêtres donnent directement sur la propriété de Madame [R], sur son jardin mais aussi directement sur sa maison et plus précisément sur sa salle de bain.

Madame [R] subi, ainsi, une gêne au quotidien avec ces fenêtres.

Madame [J] pourrait retirer le plexi et retirer les vis afin d’ouvrir les fenêtres et regarder directement sur la propriété de Mme [R].

Dans ces conditions, elle peut accéder à la vue sur le fond voisin, d’elle-même et quand elle veut.

Ces troubles du voisinage ont pour cause unique la création des Velux.

Par conséquent, il est sollicité qu’elle réalise les travaux afin de supprimer purement et simplement les servitudes de vues illégales créées.

Conclusions du conseil de Madame [J] [M]

Madame [J] a réalisé les travaux conformément aux termes du procès-verbal de conciliation.

Le constat d’huissier en date du 28 mars 2025 l’atteste en précisant que des baguettes immobilisent les vélux.

Les ouvertures en toiture qui se trouvaient dans une extension de la maison préexistaient à l’achat de Madame [J]. Elle a souhaité rénover cette extension et les seules ouvertures de cette extension sont des ouvertures de toit implantées à 3 mètres 89 du sol.

Hormis si elle installe une échelle au milieu de son couloir, Madame [J] n’a aucune vue sur la partie privative de Madame [R].

S’il a été convenu lors de la conciliation que les verres devaient être opacifiés, il n’a été exigé aucune technique pour les opacifier.

Le commissaire de justice atteste que les verres ont été opacifiés par une plaque de plexiglass empêchant toute vue sur l’extérieur.

Il n’est pas exigé dans le procès-verbal de conciliation de remplacer les fenêtres existantes. Il a été seulement demandé que les vitres soient opacifiées.

Madame [J] justifie avoir opacifié les couvertures.

De plus, il n’est nullement prévu au terme de ce protocole que Madame [J] s’oblige à condamner les couvertures.

Madame [J], à hauteur de ses moyens, a tout mis en œuvre pour respecter l’accord conclu. Les photos produites aux débats et le constat du commissaire de justice en date du 28 mars 2025 en attestent.

Il n’existe pas de trouble anormal de voisinage.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère suffisamment grave ou répété pour dépasser les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui l’invoque d’en rapporter la preuve.

Madame [R] indique que la création de ces ouvertures porterait atteinte à son intimité, sans pour autant le démontrer.

Les trois fenêtres sont implantées au-dessus d’un couloir qui dessert des pièces à vivre qui ne donnent pas sur la propriété de Madame [R] et le mur qui longe la propriété de Madame [R] est un mur plein.

De l’extérieur, les fenêtres sont implantées à plus de 3,60 mètres. L’expert mandaté par Madame [R] a mesuré la distance entre le sol et le haut de la gouttière qu’il fixe à 3,60 mètres sachant que les fenêtres de toits sont implantées plus haut.

De l’intérieur, Madame [J] a pris une mesure du sol à la fenêtre, ce qui représente une hauteur de 3,89 mètres, ce qui correspond aux mesures prises par l’expert de Madame [R].

La distance entre le sol et les ouvertures ne permettent aucunement de créer un trouble à l’intimité de Madame [R].

II est impossible de voir dans le domicile de Madame [R], de troubler son intimité que ce soit dans son jardin ou dans sa maison, sauf à ce que Madame [J] ne prenne pas seulement un escabeau, comme le mentionne Madame [R] mais une échelle.

De son intérieur, placée au sol, Madame [J] ne pouvait voir que le ciel. Aujourd’hui, elle ne bénéficie que de la luminosité.

En conclusion des moyens et arguments, le conseil de Madame [J] [M] demande de :

— Recevoir Madame [J] en ses conclusions et la déclarer bien fondée,

— Débouter Madame [R] de sa demande de suppression des ouvertures, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à venir,

— Condamner Madame [R] à une indemnité de procédure de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code Procédure Civile,

— Condamner Madame [R] aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024 et après 2 renvois à celle du 28 avril 2025 où les parties ont comparu représentées par leur conseil.

En application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est fait renvoi aux écritures pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les 3 Velux ont été installés par Madame [J] (arrêté de non-oppostion du 19 novembre 2020) dans le pan de la toiture de sa maison ouvrant ainsi des vues droites sur le jardin de Madame [R] et oblique sur la fenêtre de sa salle de bains.

Ce qui est interdit par les articles 678 et 679 du Code civil, c’est non pas de pratiquer une ouverture mais d’ouvrir des vues droite ou oblique sur le fonds voisin permettant des indiscrétions ou créant une gêne au propriétaire de ce fonds.

Le maire d'[Localité 3] atteste le 26 novembre 2021que Madame [J] [M] a tenu ses engagements en opacifiant et en bloquant les 3 fenêtres de toit.

Le 28 mars 2025, dans son procès-verbal, le commissaire de justice mentionne que le carreau des trois Velux a été opacifié par une plaque en plexiglas empêchant toute vue vers l’extérieur et que cette plaque est fixée par quatre baguettes qui entourent la vitre et qui sont directement cloués sur le battant.

Les dispositions prises par Madame [J] ne sont pas suffisantes au regard du constat d’accord du 1er juin 2021 homologué le 10 juin 2021 par le vice-président chargé des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Orléans où elle s’engageait à mettre en place du verre opaque en lieu et place de la partie mobile existante de ces trois Velux.

Des photos présentes dans le constat technique du 8 mars 2024, il ressort que l’inclinaison des Velux permettent d’avoir des vues sur le fonds de Madame [R].

Cette opacification et la fixation de 4 baguettes décrites par le maire d'[Localité 3] et le commissaire de justice n’écartent pas totalement d’éventuelles indiscrétions en faisant usage d’une échelle, en déposant le film opaque et en démontant les baguettes, ce qui n’est pas de nature à rassurer Madame [R].

Cette gêne n’étant pas dissipée par les mesures prises par Madame [J], il y a lieu de la condamner à réaliser les travaux de suppression des servitudes de vues, par la mise en place d’un verre opaque en lieu et place de la partie mobile des 3 Vélux sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 1er septembre 2025

Sur les frais irrépétibles

Madame [R] a engagé des frais pour défendre ses intérêts.

Madame [J] sera, en conséquence, condamnée à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [M] à réaliser les travaux de suppression des servitudes de vues, par la mise en place d’un verre opaque en lieu et place de la partie mobile des 3 Vélux, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 1er septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à verser à Madame [R] [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [M] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties, les jour, mois et an que dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés.

Le Greffier, Le Présiddent,