TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

6ème chambre civile

N° RG 21/00730 – N° Portalis DBYH-W-B7F-J7VI

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

M^e Hassan KAIS

la SCP LACHAT MOURONVALLE

la SELARL MAGALIE BARBIER

M^e Renaud RICQUART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 13 Novembre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [G]

né le 14 Juillet 1957 à [Localité 9] (38), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Magalie BARBIER de la SELARL MAGALIE BARBIER, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

Madame [C] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Hassan KAIS, avocat au barreau de GRENOBLE

Entreprise [H], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocats au barreau de GRENOBLE

S.C.I. OPALE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Renaud RICQUART, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 11 Septembre 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire, chargé du rapport, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 13 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [G] est nu propriétaire d’un appartement au 2ème étage sis à [Adresse 8] dans un immeuble en copropriété [Adresse 3] dénommé [Adresse 7].

Par acte du 3 juin 2004 les copropriétaires ont consenti à la création d’un nouveau lot 11 au sein duquel des appartements supplémentaires ont été créés notamment par la SCI OPALE et des travaux engagés par cette dernière notamment pour l’alimentation en eau et électricité de ces appartements.

Il appert que l’évacuation des eaux usées des nouveaux appartements a été raccordée à la canalisation desservant l’appartement de monsieur [G].

En suite de ces travaux, l’appartement de monsieur [G] a subi plusieurs sinistres dus à la mauvaise évacuation des eaux provenant des appartements du 3 étage.

Une résolution du 23 mai 2016, votée par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, a imposé à trois copropriétaires la réalisation des travaux de mise en conformité du réseau d’évacuation des eaux usées, compte tenu que les dégâts des eaux paraissaient provenir de leurs appartements. Cette résolution est restée sans suite.

En 2018 l’appartement de monsieur [G] a subi de nouveaux désordres provenant des canalisations des appartements supérieurs au sien.

Par exploit du 23 février 2017 monsieur [G] a assigné le syndicat des copropriétaires, et les copropriétaires devant le tribunal de céans pour obtenir la désignation d’un expert qui a été désigné par ordonnance de référé du 17 mai 2017 en la personne de monsieur [U] [D].

L’expert a déposé son rapport le 28 mars 2020.

Par exploit du 9 février 2021, monsieur [G] a assigné devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires, le Cabinet BERRURIER, syndic, et la SCI OPALE.

Madame [T] [H] a été assignée en intervention forcée par monsieur [G] le 4 novembre 2022.

Une ordonnance du 7 février 2023 a confirmé les jonctions des instances RG 22/05499 et RG 21/730.

M. [G] sollicite que le syndicat soit condamné à effectuer les travaux préconisés par l’expert pour notamment réaliser une nouvelle colonne montante et le raccordement des eaux usées et le système d’évacuation et demande la condamnation solidaire de la SCI OPALE et du cabinet [H] en réparation des préjudices subis par le demandeur.

Par conclusions notifiées par RPVA en vue de l’audience de mise en état du 28 novembre 2024 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, monsieur [G] demande au tribunal de :

• Déclarer la SCI OPALE, monsieur [E] [H], et madame [C] [H], ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] responsables des préjudices subis par monsieur [W] [G],

• Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer au demandeur :

-128000 euros en réparation de son préjudice financier au titre de la perte de la valeur vénale de son appartement,

-56 116,64 euros en réparation du préjudice de jouissance suite à l’impossibilité de louer ou d’habiter l’appartement, soit

—  44850 euros pour l’impossibilité de louer ou d’habiter,

—  3 567,52 euros au titre des cotisations d’assurance habitation,

—  7 699,12 euros au titre des charges de copropriété,

-24 000 euros en réparations de son préjudice moral,

• Condamner in solidum les mêmes à lui payer une somme de 8500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à le condamner aux entiers dépens,

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2025 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande au tribunal de :

• Débouter monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes,

• Le condamner à verser une somme de 2500 euros au profit du syndicat en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à le condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, madame [C] [H] demande au tribunal de :

• Débouter monsieur [G] et le cas échéant toute autre partie à l’instance de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

Et par impossible,

• Faire application de la notion de perte de chance et ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la concluante,

• Condamner monsieur [G] ou toute partie succombante à lui verser une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 février 2025 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, monsieur [E] [H] demande au tribunal de :

• Constater que monsieur [H] est assigné en sa qualité d’agent général d’assurance,

• Constater qu’il n’est pas syndic de copropriété,

• Qu’il n’a commis aucune faute en lien de causalité avec les préjudices invoqués par le demandeur,

• Mettre hors de cause monsieur [H],

• Rejeter toute demande de condamnation in solidum à son encontre,

• Ecarter l’exécution provisoire,

• Condamner monsieur [G] à lui payer 2000 euros pour procédure abusive,

• Condamner monsieur [G] à lui verser une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et le condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2022 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, la SCI OPALE demande au tribunal de :

• Débouter monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes,

• Juger que la cause des désordres dont la charge de la preuve incombe à monsieur [G] est attribuable à un défaut d’entretien de la colonne de chute,

• Juger que les désordres ne sont pas imputables à la SCI OPALE,

• Condamner monsieur [G] à lui verser une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 juillet 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1°) Sur la prise en charge des désordres :

Du rapport d’expertise, il ressort que l’évacuation des eaux usées et eaux vannes est desservie par des canalisations desservant les appartements du 3ème étage dont les pentes sont notamment bien trop faibles, outre la présence de contrepentes.

La canalisation existante originairement ne pouvait accueillir et desservir de manière conforme les évacuations de trois nouveaux logements au 3ème étage.

L’expert constate que compte tenu de ces nouvelles extensions d’appartements il aurait fallu créer plusieurs nouvelles descentes et non un seul raccordement sur une canalisation antérieure dont le diamètre s’est avéré insuffisant pour permettre des évacuations normales des eaux usées et vannes.

L’expert a conclu à la nécessité de créer une nouvelle colonne montante raccordant notamment les appartements du 3ème étage et des combles, permettant ainsi une évacuation conforme des eaux usées et eaux vannes des appartements du 3ème étage ainsi que des travaux sur les salles d’eau notamment tels que préconisés aux pages 17 et 18 du rapport.

En l’espèce il appert que la SCI OPALE auteur de l’ensemble des travaux non conformes les a engagés sans permis de construire ainsi qu’il est indiqué à la page 20 du rapport d’expertise. Compte tenu de ces négligences dans la conduite du chantier de rénovation afférent au 3ème étage, la SCI OPALE est directement responsable par son comportement fautif des désordres affectant l’immeuble et des préjudices financiers et de jouissance en découlant en sa qualité de maître d’ouvrage des extensions réalisées sur les lots lui appartenant dans l’immeuble [Adresse 7].

En conséquence elle sera condamnée à indemniser le demandeur des préjudices subis.

2°) Sur la responsabilité des consorts [H] [T] et [H] [E] :

Il est constant qu’il appartient au syndic de copropriété aux termes de l’article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ou d’engager les procédures judiciaires nécessaires envers les auteurs de désordres.

Tout copropriétaire justifiant d’un préjudice personnel peut sur le fondement de la responsabilité délictuelle mettre en cause le syndic pour les préjudices causés à ce copropriétaire du fait du comportement fautif du syndic.

En l’espèce il appert que les malfaçons d’évacuation des eaux usées et eaux vannes avaient été révélées déjà antérieurement par le rapport de la Société DCRF du 13 octobre 2015 qui avait permis les prises de décisions de l’assemblée générale du 23 mai 2016 qui avaient décidé de partager le coût des travaux ente les copropriétaires des 3ème et 4ème étages en 4 parts.

Nonobstant les conclusions de ce rapport technique et les décisions prises par le syndicat des copropriétaires dès 2016, le syndic de la copropriété a également eu un comportement fautif contribuant aux préjudices subis par le demandeur, en s’abstenant de faire voter et engager les procédures utiles y compris judiciaires pour obliger les copropriétaires responsables -et notamment la SCI OPALE- à effectuer à leurs frais les travaux utiles à la réparation des désordres.

Quand bien même la résolution du 23 mai 2016 contre laquelle aucun recours n’a été diligenté, était formellement contestable et difficile à faire appliquer, il appartenait au syndic d’ engager toutes les mesures complémentaires utiles pour aboutir à l’engagement de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il lui appartenait en particulier de convoquer une assemblée ultérieure pour faire voter les décisions utiles compte tenu de l’existence de travaux non conformes réalisés par des copropriétaires ou engager des procédures judiciaires à l’encontre de l’auteur des désordres répertoriés par les rapports d’expertise de la société DCRF du 13 octobre 2015.

Le syndic ne saurait être délié de ses obligations de conseil et en l’espèce les époux [H] en leurs qualités de coresponsables du Cabinet [H] -ainsi qu’il ressort tant de l’ordonnance juridictionnelle du 21 juin 2022 que de l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble en date du 2 mai 2023 -seront déclarés responsables des désordres subis par monsieur [G] compte tenu de leur négligence dans l’accomplissement de leurs fonctions de syndic et condamnés in solidum avec la SCI OPALE à indemniser Monsieur [G] des préjudices subis.

3°) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

En l’espèce les désordres liés au non-respect de normes de construction dans la conduite des chantiers de rénovation ayant abouti à la création des nouveaux appartements au 3ème étage ne proviennent pas d’un défaut d’entretien de parties communes pouvant être imputée au syndicat notamment sur le fondement de l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, mais de la seule responsabilité de la SCI OPALE à l’origine des travaux non conformes. Ils sont de façon subsidiaire imputable au comportement fautif du syndic qui s’est abstenu d’engager dans le cadre de sa mission les mesures nécessaires y compris judiciaires pour faire cesser les désordres constatés au préjudice de monsieur [G], et ce dans des délais raisonnables.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera mis hors de cause en la présente procédure.

4°) Sur les préjudices :

— Sur les préjudices matériels :

Les dégâts des eaux affectant le lot appartenant à M. [G] l’ont effectivement privé de revenus locatifs sur la période courant de juillet 2015 à avril 2021.

Le préjudice financier en découlant sera retenu sur la base de l’expertise de monsieur [D].

En conséquence la SCI OPALE et les consorts [H] [T] et [E] seront in solidum condamnés à payer à monsieur [W] [G] une somme de 30 518,32 euros couvrant les pertes locatives, les charges de copropriété et les frais d’assurance.

Il sera jugé que dans les rapports réciproques à la dette des défendeurs condamnés, la contribution de chacun de monsieur [E] [H] de madame [T] [H], sur la somme de 30 518,32 euros, sera fixée à la somme de 5000 euros chacun, et la contribution de la SCI OPALE à la somme de 20 518,32 euros.

— Sur le préjudice moral :

Les désordres ayant affecté le lot du demandeur et les procédures qu’a dû diligenter le demandeur justifient une indemnisation au titre du préjudice moral.

En conséquence la SCI OPALE et les consorts [H] [T] et [E] seront in solidum condamnés à payer à monsieur [W] [G] une somme de 9000 euros à ce titre.

Il sera jugé que dans les rapports réciproques à la dette des défendeurs condamnés, la contribution de chacun de monsieur [E] [H] de madame [T] [H], sur la somme de 9000 euros, sera fixée à la somme de 2000 euros chacun, et la contribution de la SCI OPALE à la somme de 5000 euros.

— Sur la perte de valeur vénale du lot ayant appartenu au demandeur :

Il appert que monsieur [W] [G] a vendu son appartement pour une somme de 27000 euros le 27 avril 2021 pour une somme inférieure à la valeur du marché alors qu’un avis de valeur avait chiffré le bien à un minimum de 150000 euros compte tenu de sa rénovation.

En l’espèce monsieur [G] ne rapporte pas d’élément probatoire pouvant imputer aux défendeurs une responsabilité directe dans le fait qu’il ait volontairement vendu à un prix inférieur à la valeur du marché.

Cette vente à perte est de la responsabilité du seul propriétaire dudit lot à savoir monsieur [W] [G] alors qu’il était en possession d’avis de valeur ne justifiant aucunement une vente à perte.

En conséquence monsieur [W] [G] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de la valeur vénale ;

5°) Sur l’article 700, les dépens et indemnités pour procédure abusive :

Succombant en la présente instance, Monsieur [E] [H] sera débouté de sa demande d’indemnité pour procédure abusive.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI OPALE et les consorts [E] et [T] [H] seront condamnés in solidum à payer à monsieur [W] [G] une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera jugé que dans les rapports réciproques des défendeurs condamnés, la contribution de chacun de monsieur [E] [H] de madame [T] [H] sera à hauteur de 4000 euros pour la SCI OPALE et à hauteur de 1000 euros pour chacun de monsieur [E] [H] et madame [T] [H].

Il y a lieu également de condamner in solidum les époux [E] et [T] [H] et la SCI OPALE aux entiers dépens.

Dans les rapports réciproques des défendeurs condamnés au titre des dépens, la contribution de chacun de monsieur [E] [H] de madame [T] [H] sera de Moitié soit un quart chacun et celle de la SCI OPALE de moitié.

6°) Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, il sera constaté l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

MET hors de cause le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ;

DIT responsables in solidum la SCI OPALE et les consorts [E] et [T] [H] des désordres ayant affecté le lot de monsieur [W] [G] et des préjudices en résultant ;

CONDAMNE la SCI OPALE et les consorts [H] [T] et [E] in solidum à payer à monsieur [W] [G] une somme de 30 518,32 euros couvrant le préjudice financier, savoir les pertes locatives, les charges de copropriété et les frais d’assurance ;

DIT que dans les rapports réciproques à la dette des défendeurs condamnés, la contribution de chacun de monsieur [E] [H] de madame [T] [H], sur la somme de 30 518,32 euros, est fixée à la somme de 5000 euros chacun, et la contribution de la SCI OPALE à la somme de 20 518,32 euros ;

CONDAMNE la SCI OPALE et les consorts [H] [T] et [E] in solidum à payer à monsieur [W] [G] une somme de 9000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que dans les rapports réciproques à la dette des défendeurs condamnés, la contribution de chacun de monsieur [E] [H] de madame [T] [H], sur la somme de 9000 euros, est fixée à la somme de 2000 euros chacun, et la contribution de la SCI OPALE à la somme de 5000 euros ;

DÉBOUTE monsieur [W] [G] de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de la valeur vénale de son lot ;

DÉBOUTE les défendeurs de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [H] de sa demande d’indemnité pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI OPALE et les consorts [E] et [T] [H] in solidum à payer à monsieur [W] [G] une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que dans les rapports réciproques des défendeurs condamnés, la contribution de chacun de monsieur [E] [H] de madame [T] [H] sera à hauteur de 1000 euros pour chacun de monsieur [E] [H] et madame [T] [H] et à hauteur de 4000 euros pour la SCI OPALE ;

CONDAMNE in solidum les époux [E] et [T] [H] et la SCI OPALE aux entiers dépens ;

DIT que dans les rapports réciproques des défendeurs condamnés, au titre des dépens, la contribution de chacun de monsieur [E] [H] de madame [T] [H] sera de Moitié soit un quart chacun et celle de la SCI OPALE de moitié ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE