TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/08435

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5HF

Minute :1406/24

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [K] [J] [X]

Juriste Contentieux

C/

Madame [V] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH EST ENSEMBLE

Copie délivrée à :

MME [S]

Le 17 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC, venant aux droits de l’OPH [Localité 6] dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 7]

Représentée par Monsieur [K] [J] [X], Juriste Contentieux, muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE:

Madame [V] [S], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 juin 2022, OPH [Localité 6] EPIC, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à Mme [O] [S] un logement situé [Adresse 4], [Localité 5], pour un loyer hors charges de 353,73 €.

Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à Mme [O] [S], par exploit de commissaire de justice du 4 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 928,94 € et de justifier d’une assurance valide, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024, Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner Mme [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [O] [S] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [O] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner Mme [O] [S] à payer :

? la somme de 6 918,78 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 20 juin 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [O] [S] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers et le défaut d’assurance constituent une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [O] [S], comparante, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 150,00 €, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Bien qu’invitée à transmettre en délibéré une attestation d’assurance à jour, Mme [O] [S] n’y a pas déféré.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 20 juin 2022 que Mme [O] [S] doit payer un loyer d’un montant de 353,73 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 661,99 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [O] [S] restait devoir la somme de 6 918,78 € euros à la date du 11 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 36,48 € (rejet de prélèvement et pénalité enquête), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 882,30 €, arrêtée au 11 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Mme [O] [S] ne propose aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [O] [S] au paiement d’une somme de 6 882,30 €, arrêtée au 11 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 122,94 € à compter du 4 janvier 2024, sur la somme de 213,23 euros à compter du 7 août 2024 et sur le surplus à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juin 2022 contient une telle clause résolutoire en son article 9.2..

Un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance habitation visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 février 2024.

En conséquence, l’expulsion de Mme [O] [S] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur le rejet de la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette. Elle ne justifie cependant pas de la reprise du versement intégral du loyer courant appelé, charges comprises, avant l’audience.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [O] [S] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 5 février 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 20 juin 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [O] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 novembre 2024, terme d’octobre 2024, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 05 février 2024, au 31 octobre 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 4 janvier 2024 et de l’assignation en date du 07 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2022 entre Est Ensemble Habitat EPIC et Mme [O] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 5] sont réunies à la date du 5 février 2024 ;

CONDAMNE Mme [O] [S] à verser à Est Ensemble Habitat EPIC la somme de 6 882,30 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 11 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 122,94 € à compter du 4 janvier 2024, sur la somme de 213,23 euros à compter du 7 août 2024 et sur le surplus à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

DEBOUTE Mme [O] [S] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [O] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [O] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [O] [S] à payer à Est Ensemble Habitat EPIC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter 01 novembre 2024, terme d’octobre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [O] [S] à payer à Est Ensemble Habitat EPIC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [S] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION