N° RG 24/07967 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAAQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/07967

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAAQ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M^e Anne RIEHM-COGNEE

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e Anne RIEHM-COGNEE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [L] [S] divorcée [F]

née le 01 septembre 1996 à [Localité 9] (MAROC)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne RIEHM-COGNEE, substituée par M^e Georges-Frédéric MAILLARD, avocats au barreau de STRASBOURG,vestiaire : 248

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle 55% selon décision n° C-67482-2024-009028 rendue par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8] le 10 décembre 2024)

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail du 17 décembre 2020, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA, anciennement CUS Habitat a donné à bail à Mme [L] [S] un logement à usage d’habitation de 3 pièces, Porte 012, étage n° 1, logement n° 08010038 sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 446,39 € outre une provision sur charges de 79,54 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises sa locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 janvier 2024.

Le bailleur a notifié par signification de commissaire de justice du 7 mars 2024 un congé à Mme [L] [S] pour le 30 avril 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Mme [L] [S] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Mme [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 1er août 2024 à l’audience du 29 novembre 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » les défendeurs à payer la somme de 2 888,55 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 583,89 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Après un renvoi au contradictoire et à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025. Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la situation de surendettement ne permet pas d’assurer le paiement des charges fixes. Une procédure de traitement de la situation de surendettement sera engagée.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 019,23 € au 6 janvier 2025. Il ne s’oppose pas aux délais avec une clause de déchéance du terme et cassatoire précisant demander l’expulsion dans cette hypothèse.

Mme [L] [S] a comparu représentée par son conseil au soutien de ses conclusions aux termes desquelles elle demande :

— de constater qu’elle a la capacité de payer 100 à 120 € par mois en sus du loyer courant et qu’elle a la volonté d’apurer sa dette locative ;

En conséquence,

— lui accorder des délais de paiement ;

— statuer ce que de droit quant aux frais et dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle expose vivre seule depuis son divorce intervenu le 8 mars 2024 avec ses deux jeunes enfants. Elle perçoit en moyenne 1 200 € de salaire mensuel. Elle devrait bénéficier de prestations sociales.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter e?ectivement les lieux.

Par signification de commissaire de justice du 7 mars 2024 un congé a été délivré à la locataire pour le 30 avril 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que Mme [L] [S] à la date du congé n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants avec un solde débiteur de 5 506,25 €, l’extrait de compte locataire présentant au 30 avril 2024 un solde débiteur de 1 804,61 € au bénéfice à titre principal de versements de prestations sociales ou solde de charges. Que d’ailleurs depuis cette date, le solde du compte locatif, en l’absence de tout paiement de la locataire, est demeuré débiteur.

Qu’il est constant que Mme [L] [S] s’est maintenue dans les lieux, l’assignation du 1er août 2024 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 avril 2024.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Le montant, la persistance de la dette locative et l’absence de tout effort financier depuis le 1er mars 2024 ne permettent pas de retenir que Mme [L] [S] est de bonne foi au sens de la loi sus-visée de sorte qu’elle ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont elle sera déchue.

Mme [L] [S], occupante sans droit ni titre, sera également condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

Mme [L] [S] sera condamnée ainsi que tous occupants de son chef à évacuer le logement qu’elle occupe, à défaut son expulsion pourra être poursuivie

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 6 janvier 2025 établissant que Mme [L] [S] reste lui devoir à cette date la somme de 6 019,23 €.

Mme [L] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L’intervention de possibles paiements et de prestations sociales justifie une condamnation en deniers et quittances.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittance au paiement de la somme de 6 019,23 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce et au regard des éléments du diagnostic social et financier et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [L] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si Mme [L] [S] apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, elle sera condamnée à évacuer le logement à défaut son expulsion pourra être poursuivie.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [L] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de la condamner à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 7 mars 2024 le bail conclu le 17 décembre 2020 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA et Mme [L] [S] portant un logement à usage d’habitation de 3 pièces, Porte 012, étage n° 1, logement n° 08010038 sis [Adresse 6] est résilié à la date du 30 avril 2024 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [L] [S] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [L] [S] en deniers et quittances à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible à compter du mois de janvier 2025 ;

CONDAMNE en deniers et quittance Mme [L] [S] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 6 019,23 € (décompte arrêté au 6 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Mme [L] [S] à s’acquitter de cette somme, outre les indemnités d’occupation et les charges courants à payer à leur terme, en 23 mensualités de 110 € chacune, la dernière qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n’avoir jamais été acquise. Mme [L] [S] sera considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des indemnités d’occupation et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Mme [L] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [L] [S] à payer la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN