TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/02524 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L2QK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [L]

né le 17 Juin 1967 à LA TRONCHE (38), demeurant 196 Route de Saint Antoine – 38160 CHATTE

Madame [J] [L]

née le 04 Novembre 1971 à GRENOBLE (38), demeurant 196 Route de Saint Antoine – 38160 CHATTE

représentés tous deux par Maître Eléonore CRUZ – SELARL BALESTAS MURIDI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [K] [N], demeurant 14 Avenue Lieutenant Chapus – 44000 NANTES

représentée par Maître Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [S] [X] exerçant sous l’enseigne JURIS IMMOBILIER, dont le siège social est sis 4 rue de Beauvoir – 38160 SAINT-MARCELLIN

représenté par Maître Damien JOST, SELARL CABINET JOST-JURIDIAG, avocat au barreau de PARIS substitué par la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE,

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Avril 2025 tenue par M^me Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M. Christophe SAMPER, Auditeur de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Suivant contrat de bail signé le 3 décembre 2021 consenti par Madame [K] [N] par l’intermédiaire de son mandataire Monsieur [S] [X] exerçant sous l’enseigne JURIS IMMOBILIER, Monsieur [T] [L] et Madame [J] [L] ont pris en location une maison située 196 route de Saint Antoine à Chatte (38160).

Se plaignant d’humidité et de moisissures, les époux [L] ont mis en demeure madame [N] de mettre en conformité leur logement par courrier recommandé du 9 janvier 2023.

Le 6 juin 2023, le rapport d’expertise a été déposé, étant précisé qu’il a été réalisé à la demande de Madame [N]. L’expert conclut à la nécessité de réaliser des travaux en vue de mettre fin aux désordres affectant la maison.

Par courrier recommandé du 25 mars 2024, Madame [N] a donné congé aux locataires en vue de vendre le bien.

Par actes des 11 et 17 avril 2024, les époux [L] ont saisi le juge des contentieux et de la protection de Grenoble afin de voir :

— condamner JURIS IMMOBILIER à effectuer les travaux nécessaires pour offrir un logement décent sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner JURIS IMMOBILIER à accepter la consignation des loyers dans l’attente de la rénovation du logement,

— condamner JURIS IMMOBILIER et Madame [N] à leur payer les sommes de 4000 euros au titre du préjudice de jouissance, 3000 euros au titre du préjudice moral et 1500 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

A l’audience du 10 avril 2025, les époux [L] comparaissent représentés par leur conseil qui sollicite le bénéfice de son assignation à laquelle il est fait expressément référence.

Madame [K] [N] comparaît représentée par son conseil qui sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse auxquelles il est fait expressément référence. Elle demande au juge de :

— débouter les époux [L] de leurs demandes,

— à titre très subsidiaire, imputer sur le montant alloué les réductions de loyer déjà accordées pour les mêmes causes,

— condamner les époux [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [S] [X] exerçant sous l’enseigne JURISIMMOBILIER comparaît représenté par son conseil qui sollicite le bénéfice de ses conclusions en défense N°1 auxquelles il est fait expressément référence. Il demande au juge de :

— débouter les époux [L] de l’ensemble de ses demandes,

— à défaut condamner Madame [N] à le garantir de tout condamnation,

— condamner les époux [L] à lui payer une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

1 Sur l’insalubrité et l’indécence du logement

Selon l’article 6 loi 6 juillet 1989 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret 2002-120 modifié précise notamment que :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Selon ces dispositions, l’indécence du logement le rend impropre à son usage.

Les époux [L] établissent par les pièces versées au dossier que le logement mis à leur disposition par Madame [N] est indécent :

— rapport d’expertise amiable du 6 juin 2023 faisant suite à une réunion d’expertise contradictoire du 17 mai 2023. Il conste la présence d’un taux d’humidité élevé et de moisissures dans de nombreuses pièces de l’habitation ayant pour origine les travaux commandés par la propriétaire et mal effectués, la mise en place tardive d’une VMC au niveau de l’étage et l’absence de pare-douche dans la salle de bain,

— rapport de recherche de fuite du 13 juillet 2023 excluant la présence d’une fuite actuelle et expliquant les moisissures et l’humidité par une ancienne fuite sous l’évier de la cuisine mal réparée (absence d’assèchement postérieur à la réparation), la mise en place tardive le 4 mars 2022 d’une VMC alors que des fuites venant du toit ont été réparées en 2022 et qu’entre 2020 et 2022 aucune ventilation n’a permis d’aérer la maison,

Madame [N] était nécessairement au courant de ces éléments. Elle ne conteste pas les constats d’indécence et l’agence JURISIMMOBILIER se borne à suggérer que les conditions d’occupation de la maison par les locataires ont pu jouer un rôle dans l’apparition des désordres, sans toutefois en apporter la preuve.

Pour autant, et depuis la rédaction du rapport en juin 2023 et la mise en demeure de l’assureur des locataires le 31 octobre 2023, madame [N] n’a rien entrepris pour remédier aux désordres et elle ne propose pas de les effectuer puisqu’elle a donné congé aux locataires pour vendre la maison.

En conséquence, l’indécence du logement est établie. Le bailleur engage sa responsabilité, de sorte que les locataires sont fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

En revanche, Monsieur [S] [X] qui n’est pas personnellement tenu de l’obligation de délivrer un logement décent ; aucune faute personnelle du mandataire n’est démontrée par les époux [L] et les demandes indemnitaires dirigées contre Monsieur [X] seront rejetées.

2 Sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux

Aux termes du congé donné par Madame [N], les époux [L] devaient quitter les lieux le 12 décembre 2024, date à laquelle le bail a pris fin.

En l’absence de toute information apportée dans le cadre de l’instance, il n’est pas établi que les époux [L] soient encore dans les lieux alors qu’il leur appartient de justifier de leur situation actuelle.

Dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à solliciter que les travaux nécessaires pour mettre fin à l’indécence et à l’insécurité du logement soient effectués par le bailleur, ni que la consignation des loyers soit ordonnée.

3 Sur les demandes de dommages et intérêts et les comptes entre les parties

En l’espèce, il est établi que le logement donné en location est indécent depuis le 9 janvier 2023, date à laquelle les locataires ont mis en demeure le bailleur d’intervenir, et que cet état a perduré jusqu’à la fin du bail le 12 décembre 2024.

Les époux [L] sollicitent les sommes de 4000 euros au titre du préjudice de jouissance, 3000 euros au titre du préjudice moral.

Le préjudice de jouissance apparaît constitué dès lors que plusieurs endroits de la maison présentent un taux d’humidité anormal et des traces visibles :

— cloison entre la cuisine et la salle de bain,

— moisissure sur le mur de la cuisine façade Nord, sous les meubles et les angles de la pièce,

— moisissure dans l’ensemble de la salle de bain, sol saturé d’eau qui se propage entre le couloir et la porte d’entrée du sous-sol, taux d’humidité anormal,

— taux d’humidité important dans le wc,

— moisissures dans l’angle SUD-EST du salon et en façade SUD,

— moisissures dans les placards de la chambre et humidité sur la base du mur,

— humidité importante au sous-sol et absence d’isolation de la porte de la chambre située à ce niveau.

Les réductions de loyer octroyées ont pour objet de réparer le préjudice de jouissance subi par la locataire. Or, Madame [N] indique, sans être contestée, qu’elle a consenti une réduction du loyer de 74€ à compter de juin 2023 puis de 364€ à compter du mois de janvier 2024 soit un total de 4 221,61 euros, ce qui est supérieur à la demande des locataires au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Les locataires ne réclament pas l’indemnisation d’un préjudice financier ou matériel de sorte que les factures d’électricité ou de fournitures qu’ils produisent ne peuvent pas donner lieu d’office à un remboursement.

Les époux [L] qui ont été contraints de vivre durant deux années dans une maison affectée par l’humidité et les moisissures. Ils ont subi un préjudice moral qui sera réparé par l’octroi d’une somme de 600 euros.

Madame [N] sera condamnée à payer aux époux [L] cette somme de 600 euros.

Succombant, Madame [N] sera condamnée aux dépens. Elle payera en outre une somme de 800 euros aux époux [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que le logement loué à Monsieur [T] [L] et Madame [J] [L] est indécent ;

Déboute Monsieur [T] [L] et Madame [J] [L] de leurs demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de consignation des loyers et de leurs demandes dirigées contre Monsieur [S] [X] exerçant sous l’enseigne JURIS IMMOBILIER ;

Condamne Madame [K] [N] à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [J] [L] la somme de 600 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Madame [K] [N] aux dépens et à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [J] [L] la somme globale de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 22 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION