TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SIMONNET

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e SIMONNET

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/11670 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5SLS

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8], représenté par son syndic, le CABINET N&H IMMOBILIER, SARL, représentée par ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

DÉFENDERESSE

La société NASSOMA, SCI, représenté par son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistés de Margaux DIMENE , Greffière

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SLS

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI NASSOMA est propriétaire des lots de copropriété n° 6, 21, 22, 55, 60, 69 d’un immeuble situé [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait mettre en demeure la SCI NASSOMA de payer les charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET N&H IMMOBILIER a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI NASSOMA pour l’audience du 2 avril 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et des articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER la Société NASSOMA à lui payer les sommes suivantes :

29.665,80 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 9 juillet 20024 laquelle sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 9 juillet 2024 date de la mise en demeure ;

5.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause ;

CONDAMNER sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, la Société NASSOMA aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat de copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Citée à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI NASSOMA n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiementAux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI NASSOMA est propriétaire des lots copropriété n° 6, 21, 22, 55, 60, 69 de l’immeuble situé [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SLS

les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2023 et 27 mars 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;les attestations de non recours correspondantes,un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 29.665,80 euros au 9 juillet 2024 ;le contrat de syndic.

Il convient d’exclure du décompte versé aux débats les frais de recouvrement et la taxe sur les logements vacants qui y sont inclus.

Il résulte en conséquence de l’examen des pièces versées au débat que le compte individuel de copropriétaire de la SCI NASSOMA est débiteur, déduction faite des frais de recouvrement (facture SIMONNET AVOCATS du 09/07/24 de 205,48 euros, de la taxe sur logement vacant du 20/10/2022 de 516,00 euros et des frais de mise en demeure en date du 12 mars 2024 de 25,00 euros) qui y sont inclus, de 28.919,32 euros arrêtés au 9 juillet 2024 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus).

La SCI NASSOMA ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner la SCI NASSOMA à s’acquitter de la somme de 28.919,32 euros avec intérêt au taux légal à compter du 10 juillet 2024.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SLS

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 746,48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— Taxe sur les logements vacants pour 516 euros en date du 01/10/2022 ;

— Frais de mise en demeure pour 25 euros en date du 12/03/2024 ;

— Honoraires avocat mise en demeure pour 205,48 euros en date du 08/12/2021.

Le syndicat des copropriétaires communique le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale du 27 mars 2024 pour la période du 27 mars 2024 à septembre 2024 ce qui ne permet pas de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations effectuées avant cette date.

La taxe sur les logements vacants n’est pas une charge de copropriété et les honoraires d’avocat sont, quant à eux, compris dans les frais irrépétibles.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement de la défenderesse a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnel pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la SCI NASSOMA a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI NASSOMA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépensEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI NASSOMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic en exercice le la SARL CABINET N&H IMMOBILIER ;

— la somme de 28.919,32 euros arrêtés au 9 juillet 2024 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus) au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux avec intérêt au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ;

— la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI NASSOMA aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 7] le 18 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente