TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre

1ère section

N° RG 21/00185

N° Portalis 352J-W-B7F-CTRLD

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0156

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société SOGI

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

Décision du 16 Janvier 2024

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/00185 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTRLD

DÉBATS

A l’audience du 11 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Madame Muriel JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence [5], sis [Adresse 2] à [Localité 6] arrondissement est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis, elle a pour syndic le cabinet SOGI. Il s’agit d’un immeuble de dix étages, construit sur quatre niveaux de sous-sol, qui compte 133 logements, 5 lots de bureaux au 1er étage et 6 commerces au rez-de-chaussée.

Mme [P] [X] est propriétaire d’un appartement de 45,70 m2 situé au 6e étage de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2020, il a été porté à son ordre du jour la réalisation de travaux dénommés « travaux des 50 ans », ayant pour objet des travaux d’urgence, d’amélioration de la performance énergétique et de restauration de l’immeuble vieillissant.

Mme [X] a voté contre les résolutions 4-1, 4-2, 4-3 et 4-4 de cette assemblée, portant sur les travaux de ventilation mécanique haute pression hygroréglable ainsi que contre les résolutions 8-1, 8-2, 8-3 et 8-4, portant sur la mise en œuvre de travaux de traitement des sols des balcons.

Par exploit en date du 26 novembre 2020, Mme [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) aux fins d’annulation des résolutions 4-1, 4-2, 4-3, 4-4 et 8-1, 8-2, 8-3 et 8-4, adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2020 précitée.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 14 avril 2022, Mme [X] demande au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu le règlement de copropriété

Juger Madame [P] [X] recevable et bien fondée en ses demandes.

Annuler les résolutions 4-1, 4-2, 4-3 et 4-4, ainsi que 8-1, 8-2, 8-3 et 8-4 de l’assemblée générale spéciale en date du 12 octobre 2020 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7].

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispenser Madame [P] [X] de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile."

Au soutien de ses prétentions, Mme [X] fait valoir que :

S’agissant de l’annulation des résolutions n°4-1, 4-2, 4-3 et 4-4 de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 relative aux ventilations mécaniques, Mme [X] soutient que les copropriétaires n’ont pas été informés sur les conditions essentielles du contrat de manière à formuler un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11-I-3 du décret du 17 mars 1967.

Elle se prévaut ainsi de ce qu’aucun devis n’a été fourni et que le syndicat n’a pas procédé à la mise en concurrence réelle des entreprises dans le cadre de l’appel d’offres.

Elle soutient également que le règlement de copropriété stipulant que sont des parties privatives « tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux », le syndicat des copropriétaires n’a pas le pouvoir de procéder au remplacement de la VMC et de l’aération dans le cadre d’une assemblée générale, car ces travaux portent sur des parties privatives, et dans l’hypothèse où ils auraient pour but un intérêt collectif, ils ne sont pas justifiés au sens de l’article 9-II de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ajoute qu’elle a déjà procédé à la pose de fenêtres à double vitrage et que le percement de ces dernières pour y inclure la nouvelle VMC lui ferait perdre le bénéfice de la garantie décennale.

Mme [X] estime enfin que les travaux de détalonnage des portes décrits au descriptif de travaux joint à l’ordre du jour auraient dû faire l’objet d’une résolution indépendante et d’un vote distinct, n’étant pas liés à la ventilation.

Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions 8-1, 8-2, 8-3 et 8-4, de l’assemblée générale du 12 octobre 2020 relative au traitement des sols des balcons, Mme [X] se prévaut en substance des mêmes moyens que ceux avancés pour les autres résolutions querellées.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°1 en réponse notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 10-2, 17, 24 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du règlement de copropriété,

Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] en toutes ses dispositions,

Débouter Madame [P] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Madame [P] [X] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [P] [X] au paiement des entiers dépens."

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] soutient que :

Les nouvelles bouches de VMC hygroréglables sont incluses dans les parties communes et contribuent à l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble, de sorte que le remplacement des anciennes bouches de ventilation mécanique constitue des travaux d’intérêt collectif, parfaitement justifiés, dont l’adoption relevait du pouvoir décisionnel de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il fait observer que les travaux votés pour les balcons portent sur le gros-oeuvre et visent à la remise en état de la structure de l’immeuble et la protection de ses occupants, en empêchant la chute de morceaux de béton en sous-face. Il en déduit que ces travaux constituent des charges relatives à la conservation et à l’entretien des parties communes, relevant de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

L’instruction a été close par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 mai 2022.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 octobre 2023, a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur l’annulation des résolutions 4-1, 4-2, 4-3 et 4-4 votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 12 octobre 2020

L’article 9-II alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ».

Les dispositions de l’article 11-I-3 du décret du 17 mars 1967 imposent de notifier au copropriétaire au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, « Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que des conditions générales ou particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ».

Sur ce :

1-1. Sur le défaut de mise en concurrence des entreprises

S’agissant du moyen tenant au défaut de mise en concurrence, il ressort des éléments produits au débat que le procès verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, tenue le lundi 12 octobre 2020, indique en page 5, s’agissant de la résolution 2.1. décision de principe sur les travaux de réhabilitation énergétique la nomenclature des pièces du dossier soumis au vote de l’assemblée.

La résolution est ainsi libellée :

2.TRAVAUX DE REHABILITATION ENERGETIQUE : LOT RAVALEMENT 14 et ITE

2-1) DECISION DU PRINCIPE (art. 25.1)

PIECES DU DOSSIER :

CCTP du cabinet PMP architectures.

CCTP du BET SIPEC (lot chauffage et ECS)

Rapports d’analyse des offres

Rapport d’analyse des offres du cabinet BELLEGARDE ING (désamiantage)

Tableaux récapitulatifs par lot

Détail unitaire des « privatifs »

Quantitatif des « privatifs » par catégorie d’appartement

Détail des coûts estimatifs des « privatifs » par lots et appartements

Les entreprises suivantes ont été consultées :

RAVALEMENT : BECHET, MARTEAU, SPEBI, SOCATEB.

ETANCHEITE : ITEC, SOPREMA, et SOFRET ;

VENTILATION : LIEVOUX, AIR 9 et AIR PUR.

MENUISERIES : NORBA, LORILLARD, Y SOFA et NEGRO.

CHAUFFAGE/ECS : GESTEIN, CIEC, SOFRATHERM, FULGONI, ENGIE, CRAM

Le texte de la résolution 2.1 se termine en indiquant aux copropriétaires convoqués, en gras et encadré, que « l’ensemble des pièces du dossier (dont tous les devis des entreprises) et votre convocation sont consultables sur le site internet dédié à votre immeuble via le portail www.sogi.fr avec vos code de connexion personnels figurant sur vos appels de fonds). »

Il ressort de ce qui précède que trois entreprises – Liévoux, Air 9 et Air pur- ont été consultées pour le lot « ventilation » et que les devis et pièces essentielles des marchés ont été communiqués aux copropriétaires en application des dispositions de l’article 11-I-3 du décret du 17 mars 1967. Le tableau comparatif des offres de ces entreprises a été communiqué par le syndicat des copropriétaires, et elles sont exposées et analysées dans le cahier des clauses techniques particulières par le cabinet PMP architectures s’agissant du « lot 3 : ventilation »qui procède aux conclusions et préconisations suivantes : « trois entreprises ont été interrogées et elles ont toutes répondu. Ces entreprises sont comparables en taille, qualifications et réputation. Pour ce lot, les quantitatifs ne sont pas similaires pour les trois candidats. Les différences entre les offres se jouent principalement sur le quantitatif et les prix unitaires proposés. L’entreprise la moins disante est Air 9 suivie de Liévoux. Nous vous préconisons l’entreprise Liévoux par rapport à ses qualifications et à ses documents administratifs au complet ».

Mme [X] ne démontrant pas, ainsi qu’elle le soutient, que les copropriétaires n’auraient pas eu les éléments nécessaires pour voter en faveur de l’entreprise Liévoux, retenue pour le marché « ventilation », elle sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions susvisées pour ce motif.

1-2. Sur l’altération des parties privatives

Les parties communes et les parties privatives sont décrites aux articles 3 et 4 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2].

L’article 3 du règlement de copropriété stipule : « Les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré, et, comme tels, constituent des »parties privatives".

Il en est de même pour les accessoires desdits locaux, tels que, notamment :

Les carrelages, dalles et, en général, tous revêtements,

Les plafonds et les parquets (à l’exception des gros-oeuvres qui sont « parties communes ») ;

Les cloisons intérieures avec leurs portes ;

Les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et les volets, les appuis de fenêtre, les loggias, les balcons particuliers et balcons-jardins ;

Les enduits des gros murs et cloisons séparatives ;

Les canalisations intérieures, les radiateurs de chauffage central, les appareils de chauffage individuels, s’il en existe ;

Les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilette et water-closets ;

Les installations de la cuisine, éviers, etc… ;

Les placards et les penderies ;

Et, en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, sauf toutefois ceux des appareils et installations qui peuvent être en location ou appartenir aux occupants, chaque propriétaire devant faire on affaire personnelle des revendications pouvant être faites à ce sujet par les occupants, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Les séparations entre les appartements, quand elles ne font pas partie du gros-oeuvre, et les séparations des caves ou boxes sont mitoyennes entre les copropriétaires voisins"

L’article 4 du même règlement de copropriété expose que « Les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ou d’un groupe de copropriétaires (…) ». Cet article énumère ensuite une liste non limitative comprenant notamment : « Les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées, les tuyaux d’aération des waters-closets, et ceux de ventilation des salles de bains, ainsi que les diverses gaines de ventilation statique ou mécanique »

La résolution 4 querellée est intitulée « Travaux de réhabilitation énergétique : lot ventilation mécanique haute pression hygroréglable ».

Les votes ont été répartis et libellés ainsi :

—  4.1. Décision de principe (Art. 25.1) : L’assemblée générale décide de procéder aux travaux de réhabilitation des ventilations mécaniques des appartements et bureaux par une ventilation mécanique haute pression hygroréglable (…)

—  4.2. Vote du montant des travaux (Art. 25.1) : Le coût des travaux s’élève à la somme de 89 904,50 euros HT, soit 94849,25 euros TTC (…)

—  4.3. Choix de l’entreprise (Art. 25.1) : Les copropriétaires décident de commander les travaux de ventilation à l’entreprise Lievoux (…)

—  4.4. Base de répartition (Art. 25.1) : Les travaux votés précédemment seront répartis selon la base des tantièmes afférents au appartements et bureaux (clef 002), conformément au règlement de copropriété (…)

Cette résolution s’inscrit dans le lot III des travaux d’urgence, d’amélioration énergétique et de confort intitulé « Ventilation », considérés nécessaires par le rapport de diagnostic architectural, consécutif à la visite de la résidence par l’architecte Maître d’oeuvre, les 7 et 14 octobre 2019, joints en annexe de la convocation à l’assemblée générale du 12 octobre 2020, versé aux débats.

L’architecte a fait le constat suivant (page 20) :

« - Pour être conforme aux normes sanitaires, la ventilation des logements doit répondre à deux critères :

* balayage général : l’air doit circuler depuis les pièces sèches (séjour, salon, chambre) vers les pièces humides (salle de bain, cuisine, WC)

* ventilation permanente : le renouvellement de l’air doit répondre aux minimums réglementaires quelle que soit la période de l’année, et le moment de la journée"(p.20)

Après audit du système et vérification auprès des occupants et de l’état des lieux, le cabinet PMP Architecture a conclu qu’en dépit du système d’extraction mécanique existant, reposant sur des ventilateurs en terrasse très corrodés et dégradés, supposés fournir un tirage contrôlé et permanent, le tirage variait en réalité selon les cas entre très faible ou inexistant, conduisant à des phénomènes de refoulement (odeurs de cuisine ou de fumées provenant d’autres appartements).

L’examen technique a permis de recenser par ailleurs des installations strictement interdites avec des branchements privatifs sur des gaines communes, le branchement des hottes étant en outre proscrit pour des questions de sécurité incendie.

Ces constats l’ont conduit à proposer la réhabilitation de la ventilation dans les logements par un système hybride hygro B, permettant de varier le débit de celle-ci selon les besoins, en fonction de l’humidité de l’air, seul à même selon la configuration des lieux d’atteindre les deux critères de balayage général et permanent exigé par les normes sanitaires.

Le principe de ventilation, explique le rapport, « est celui de la ventilation générale et permanente des logements par extraction mécanique. La circulation de l’air doit pouvoir se faire des entrées d’air placées dans les pièces principales vers les bouches d’extraction mises en œuvre dans les pièces de service. Afin de respecter cette exigence, des passages de transit seront réalisés » (p.54).

L’admission d’air neuf se fait par des entrées d’air hygroréglables, la circulation de l’air suppose que des passages de transit assurent le passage de l’air des pièces sèches vers les pièces techniques. Le rapport précise en conséquence « qu’une vérification sera faite sur les hauteurs des portes pour vérifier qu’il y a bien un à deux centimètres de passage d’air, nécessaire au bon balayage des logements. Les portes qui le nécessitent seront détalonnées ».(p.20)

Les passages de transit, qui assurent le passage de l’air des pièces sèches vers les pièces techniques supposent en effet une ouverture suffisante pour que l’air puisse circuler, d’où la nécessité d’intervenir dans les parties privatives ne comportant pas ces ouvertures, notamment les portes et fenêtres trop occlusives, pour satisfaire les normes de sécurité et améliorer les performances énergétiques de l’immeuble.

En conséquence, le détalonnage des portes est intrinsèquement lié à la réfection du système de ventilation tel qu’envisagé pour répondre à ces exigences, la réalisation de travaux dans les parties privatives étant justifiée par la réalisation de ces travaux d’intérêt collectif. Ces travaux étant en outre connexes et liés au changement des bouches d’aération, ils ne nécessitaient pas d’être votés par une résolution indépendante.

Les travaux de remplacement des bouches de ventilation ont été présentés et votés en assemblée générale des copropriétaires comme nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble au regard des normes sanitaires en matière de ventilation, ils sont d’intérêt collectif et ils ont été valablement votés en assemblée générale des copropriétaires. En effet, le détalonnage des portes, intrinsèquement lié aux travaux de ventilation et dont il n’était pas nécessaire de voter l’accord par une résolution indépendante, comme elle le soutient à tort, n’est pas susceptible d’être qualifié comme une altération durable de l’affectation, de la consistance et de la jouissance de ses parties privatives.

Par ailleurs, le cahier des clauses techniques particulières relatif au remplacement des bouches d’aération mécanique par une ventilation mécanique haute pression hygroréglable contient les dispositions suivantes en page 53 en article 2.2.2.intitulé « site occupé » : « l’attention de l’entreprise est attirée sur le fait que les travaux seront réalisés en site occupé. Les travaux intérieurs au logements ne devront pas dégrader l’aspect intérieur aux logements. L’entreprise devra impérativement apprécier sur place le contexte dans lequel les travaux seront effectués. L’entreprise devra donc tous les travaux de protection, déplacement de meubles, nettoyage journalier pour n’occasionner aucune gêne des propriétaires/locataires ».

Mme [X] ne rapportant pas la preuve de l’altération durable de l’affectation, de la consistance ou de la jouissance de son appartement et la modification du système global de ventilation supposant une intervention à l’intérieur des parties privatives de chaque copropriétaire, sans autre solution possible, les exigences de l’article 9-II alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées et elle sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions sus-visées à ce titre.

2- Sur l’annulation des résolutions 8-1, 8-2, 8-3 et 8-4 votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 12 octobre 2020

L’article 10-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 »

La résolution 8 est dénommée « Travaux de traitement des sols et des balcons », elle a été adoptée par l’assemblée.

Les votes ont été répartis et libellés ainsi :

—  8-1. Décision du principe (art. 25.1) : L’assemblée générale décide d’effectuer les travaux de traitement des sols de balcons, selon préconisations et descriptif de l’architecte (inclus réfection des carrelages). Etant précisé que l’étanchéité des balcons a pour but la préservation dans le temps des dalles ferraillées des balcons et donc du gros œuvre.

L’assemblée générale décide d’inclure un budget « réfection des chapes » sur un estimatif de 20% de la totalité des balcons (à réaliser au cas par cas, selon les pathologies constatées par la maîtrise d’oeuvre) (…)

—  8-1-2. Deuxième vote (art.24) : Les conditions de majorité requise à l’article 25 n’ayant pas été réunies, l’assemblée générale constate que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires et en vertu de l’article 81.5eme de la loi SRU du 13 décembre 2000, procède, conformément à l’article 25.1 immédiatement à un second vote dans les conditions de l’article 24 (…)

—  8.2. Vote du montant des travaux (art 25.1.) : Le coût de ces travaux s’élève à la somme de 314063,48 euros HT, soit 345469,83 TTC (…)

—  8-2-2. Deuxième vote (art.24) : Les conditions de majorité requise à l’article 25 n’ayant pas été réunies, l’assemblée générale constate que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires et en vertu de l’article 81.5eme de la loi SRU du 13 décembre 2000, procède, conformément à l’article 25.1 immédiatement à un second vote dans les conditions de l’article 24 (…)

—  8.3. Choix de l’entreprise (art.25.1) Les copropriétaires décident de commander les travaux à l’entreprise Marteau (…)

—  8-3-2. Deuxième vote (art.24) : Les conditions de majorité requise à l’article 25 n’ayant pas été réunies, l’assemblée générale constate que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires et en vertu de l’article 81.5eme de la loi SRU du 13 décembre 2000, procède, conformément à l’article 25.1 immédiatement à un second vote dans les conditions de l’article 24 (…)

—  8.4. Base de répartition (art.25.1) : Les travaux votés précédemment seront répartis selon les tantièmes généraux, conformément au règlement de copropriété

8-4-2. Deuxième vote (art.24) : Les conditions de majorité requise à l’article 25 n’ayant pas été réunies, l’assemblée générale constate que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires et en vertu de l’article 81.5eme de la loi SRU du 13 décembre 2000, procède, conformément à l’article 25.1 immédiatement à un second vote dans les conditions de l’article 24 (…)

Les travaux sur l’étanchéité des sols et des balcons ont été classés comme travaux d’urgence par l’architecte car des désordres constatés sont « des infiltrations conséquentes dans la dalle, particulièrement visibles en sous-faces où sont constatés de nombreux signes de dégradation : éclaté de peinture, poussées de fers, voire éclats de béton ».

L’architecte en explique les causes du phénomène par l’eau de pluie qui s’infiltre dans le béton jusqu’à atteindre les armatures métalliques qui gonflent en rouillant, ce qui provoque fissures et chute de béton. Il conclut à la nécessité d’appliquer une résine d’étanchéité liquide avec remontées sur les parois latérales des balcons, pour éviter leur dégradation, supposant la dépose du revêtement en tomettes.

Selon l’article 3 du règlement de copropriété ci-dessus rapporté, les balcons particuliers sont des parties privatives, néanmoins les travaux à réaliser, tels que décrits par l’architecte, portent sur le gros œuvre car ils supposent d’atteindre, traiter et protéger les armatures métalliques qui sont la structure des balcons, indissociablement liées au gros œuvre par leur ferraillage. Ces travaux, concernant la structure du balcon en béton armé, qui fait partie intégrante de celle de l’immeuble tout entier, portent ainsi sur les parties communes.

Les travaux de remise en état de la structure de l’immeuble, dans l’objectif de son entretien et de sa conservation, relèvent donc de l’assemblée générale. Mme [X] sera en conséquence déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 8-1, 8-2, 8-3 et 8-4 votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 12 octobre 2020 pour ce motif.

La restauration du sol des balcons est inclus dans le lot 1 « Ravalement » et en partie 4 du descriptif des travaux, qui détaille les travaux préparatoires nécessaires à la réfection des chapes et leur traitement par un système d’étanchéité liquide, permettant de supprimer les pénétrations d’eau dans les bétons par un cuvelage en résine, avec retour sur le nez de dalle jusqu’à la goutte d’eau inférieure (p.27).

S’agissant du moyen de défaut de mise en concurrence, les pièces du dossier soumises à l’assemblée, recensées dans la résolution 2.1 « décision de principe sur les travaux de réhabilitation énergétique », font état de la consultation des entreprises suivantes, s’agissant du ravalement

« (…) Les entreprises suivantes ont été consultées :

RAVALEMENT : BECHET, MARTEAU, SPEBI, SOCATEB.(…)"

Le rapport d’analyse des offres par le Maître d’oeuvre du lot numéro 1 a été adressé en annexe de la convocation à l’assemblée générale et soumis au vote des copropriétaires. Un tableau y est joint, comportant les offres de quatre entreprises pour les sols des balcons sous la désignation 4. Un commentaire accompagne ce tableau et expose : "4 entreprises ont été interrogées, 4 ont répondu. D’un point de vue administratif et technique, les offres de entreprises qui ont répondu sont comparables. Les pièces administratives et justificatifs sont au complet, et les dossiers techniques sont détaillés. Les chiffres d’affaires et effectifs de chaque société sont compatibles avec la réalisation de travaux de cette importance, de plus elles sont toutes les quatres réputées en tant que spécialistes du ravalement. D’un point de vue économique, les offres reçues présentent des écarts de prix importants. Ils s’expliquent principalement par des différences de prix unitaires pratiqués par les entreprises, mais également dans une moindre mesure par des divergences sur les métrés et sur les prestations chiffrées. D’une façon générale, Marteau est l’entreprise la moins disante et Bechet la plus disante.(…) A ce stade, l’offre de Marteau avec une remise de 40 000 euros, (sic) nous vous préconisons de retenir cette entreprise qui présente la meilleure offre sur le lot 1 Ravalement, d’un point de vue technique et économique.

Mme [X] ne démontrant pas, ainsi qu’elle le soutient, que les copropriétaires n’auraient pas eu les éléments nécessaires pour voter en faveur de l’entreprise Marteau, retenue pour le marché « ravalement », elle sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions susvisées pour ce motif.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X], partie perdante au procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [X] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de la dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe

DEBOUTE Madame [P] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de Madame [P] [X] de dispense de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2024.

La GreffièreLa Présidente