TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 29/04/2025

à : – M^e L. HAY

— M^e J.-B. LUNEL

Copie exécutoire délivrée

le : 29/04/2025

à : – M^e L. HAY

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/02125 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FSJ

N° de MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

La Société Anonyme Allianz IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent HAY, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

DÉFENDERESSE

Madame [W] [S] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Bernard LUNEL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0924

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02125 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FSJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 juillet 2007, la société anonyme Allianz IARD (anciennement la société ASSURANCES GÉNÉRALES DE FRANCE IART) a donné à bail à M. [Y] [M], pour une durée de six ans, un local à usage d’habitation situé au 6ème étage du bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi qu’une cave au sous-sol du même immeuble, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1.800 euros.

Selon avenant du 8 avril 2010, le bail a été établi au profit de la seule Madame [W] [X], ex-épouse du preneur initial.

Déplorant des échéances de loyer impayées, la société anonyme Allianz IARD a fait délivrer à Madame [W] [X] un commandement de payer le 26 août 2021, puis l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2021, Madame [W] [X] a fait assigner sa bailleresse, afin de voir ordonner une expertise concernant les désordres qu’elle indiquait subir dans son appartement, d’être autorisée à reporter le paiement de sa dette dans la limite de deux années et d’obtenir la suspension des effets du commandement de payer pendant ce délai.

Les procédures ont été jointes. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a ordonné, le 14 avril 2022, une mesure d’expertise et dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes.

Par acte du 15 juin 2022, la société anonyme Allianz IARD a fait assigner Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant au fond, afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et d’obtenir la condamnation de Madame [W] [X] au paiement de l’arriéré locatif de 30.823,25 euros.

Le renvoi de l’affaire a été ordonné à plusieurs reprises, compte tenu de l’expertise en cours, étant précisé que la mission confiée à l’expert a été rendue commune et opposable par ordonnance du 5 janvier 2023 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Cependant, la société anonyme Allianz IARD, qui avait, de nouveau, fait assigner Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, a obtenu, selon ordonnance du 31 mai 2023, la condamnation de la preneuse à lui verser une provision à hauteur de 20 % de l’arriéré locatif, arrêté au 1er mars 2023, et à lui verser, pour l’avenir, une somme provisionnelle mensuelle de 481,84 euros correspondant à 20 % de son loyer, à compter du mois d’avril 2023 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou jusqu’à la réalisation par la bailleresse des

travaux permettant à la locataire d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail.

Un devis pour le remplacement de la vitre de la salle de bain et le changement des fenêtres de la salle d’eau et de la chambre, le cloisonnement des niches dans le salon, la cuisine et la chambre, la création d’un faux plafond dans la salle de bain, la révision de la bouche d’aération existante et la pose d’une ventilation simple, ainsi que la création du réseau de VMC dans la cuisine et la salle de peine, et la mise en peinture des niches et des plafonds a été établi le 21 avril 2023 par la société SRB et a été transmis à l’expert, qui l’a validé le 20 juin 2023. Le juge chargé du contrôle des expertises a ainsi donné son autorisation pour la réalisation des travaux par ordonnance du 30 décembre 2023, sans attendre le dépôt par l’expert de son rapport définitif.

Les travaux n’ont cependant pas encore été réalisés, du fait, selon la société anonyme Allianz IARD, de la réticence de Madame [W] [X], qui n’a pas répondu aux sollicitations de l’entreprise, puis a demandé d’être relogée pendant leur exécution.

C’est dans ces conditions que la société anonyme Allianz IARD a fait assigner Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, afin d’obtenir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation par provision à lui verser 80 % du montant du loyer à compter du 24 février 2024,

— l’injonction faite à la preneuse de donner accès à son appartement pour la réalisation des travaux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS se réservera la faculté de liquider,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 13 mars 2025, la société anonyme Allianz IARD, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Madame [W] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite,

— à titre principal, le débouté de la société anonyme Allianz IARD de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, de limiter à 50 % le montant du loyer et des charges qu’elle pourrait être condamnée à verser à compter du 14 décembre 2024,

— en tout état de cause, le débouté de la société anonyme Allianz IARD de ses autres demandes et sa condamnation à lui verser 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.

Madame [W] [X] indique que les travaux n’ont pas pu être réalisés du fait du manque de diligence de la bailleresse, qui a tardé à

transmettre les devis et qui ne lui a pas fait de proposition suffisamment sérieuse d’indemnisation en vue de son relogement. Elle estime que rien ne justifie l’augmentation du montant de la provision sur le loyer à verser en l’absence d’éléments nouveaux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à la disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’autorisation à pénétrer dans les lieux

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux, sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Le contrat de location, en ses conditions relatives à l’entretien des locaux, rappelle que le locataire est tenu de permettre l’exécution des travaux de réparation, amélioration, etc…, qui seraient ou pourraient devenir nécessaires ou qu’il jugerait à propos de faire exécuter dans les lieux loués et qu’il devrait, notamment, laisser pénétrer les ouvriers à cette fin.

En l’espèce, la réalisation de travaux listés dans le courrier circulaire n° 2 de Mme [H] [R], architecte DPLG et experte près la Cour d’appel de PARIS, relatifs à l’isolation du logement, le remplacement de la vitre de la salle de bain et des fenêtres de la chambre et de la salle d’eau, la création d’une ventilation et la mie en peinture des surfaces, avait fait l’objet d’un devis n° D-230535 le 21 avril 2023, qui a été validé par courrier circulaire n° 3 de l’experte le 20 juin 2023.

Le juge chargé du contrôle des expertises a, par ordonnance du 30 décembre 2023, autorisé la réalisation de ces premiers travaux, afin de permettre à la locataire d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail.

Ainsi, la nécessité de la réalisation de ces travaux, sollicités par la locataire elle-même, approuvés par l’experte et ordonnés par le juge, est incontestable. Par ailleurs, il convient de noter que l’urgence à les réaliser est également avérée, puisque, selon l’ordonnance du 31 mai 2023, la locataire a été autorisée à verser 20 % du loyer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ou de la réalisation par la bailleresse des travaux permettant d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

Or, la société anonyme Allianz IARD verse aux débats un certain nombre de courriels qu’elle a adressés au conseil de la locataire à compter du mois de février 2024, pour convenir d’un rendez-vous avec cette dernière afin de débuter les travaux, en l’absence de réponse de sa part aux sollicitations de l’entreprise.

Elle produit, également, plusieurs courriels répondant aux demandes de relogement de Madame [W] [X] démontrant sa détermination à parvenir à un accord avec la locataire sur le montant d’une indemnisation en conséquence.

À l’inverse, Madame [W] [X] s’est bornée à contester le montant de l’indemnisation proposée, sans justifier d’aucune démarche pour tenter de trouver un logement dans la gamme de prix proposé par la bailleresse, qui a abouti à une proposition substantielle d’indemnisation à hauteur de 3.990 euros pour cinq semaines.

Ainsi, la société anonyme Allianz IARD démontre ainsi avoir été particulièrement diligente pour procéder, le plus rapidement possible, aux travaux. À cet égard, Madame [W] [X] ne peut reprocher à la société anonyme Allianz IARD le temps qu’elle aurait pris pour transmettre les devis relatifs aux travaux, alors qu’elle se réfère à des travaux distincts concernant uniquement les baies vitrées,

comme cela est énoncé par l’experte de son courrier circulaire n° 3 et que, par ailleurs, cette deuxième phase de travaux n’a fait l’objet d’aucune autorisation par le juge qui s’est prononcé uniquement sur la réalisation des travaux listés au courrier circulaire n° 2.

Par conséquent, l’obstruction faite par Madame [W] [X] concernant la réalisation des travaux qui incombent à la société anonyme Allianz IARD est caractérisée et constitue un trouble manifestement illicite, en ce qu’elle viole ses obligations légales et conventionnelles. De plus, l’urgence à faire réaliser ces travaux est établie compte tenu du fait que la défenderesse a été autorisée à ne s’acquitter que d’une provision de 20 % du montant total du loyer jusqu’à leur pleine réalisation.

Il convient donc, dans ces conditions, d’ordonner à Madame [W] [X] de laisser libre accès à son logement à l’entreprise missionnée par la société anonyme Allianz IARD pour la réalisation des travaux listés au devis établi par la société SRB le 21 avril 2023.

Conformément à l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin de s’assurer de l’effectivité d’une telle condamnation, cette injonction sera assortie d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour, qui commencera à courir à l’issue d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, afin de laisser le temps aux parties, le cas échéant, et ce, pendant deux mois.

Passé ce dernier délai, l’astreinte pourra être liquidée auprès du juge des référés du tribunal de céans.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il sera, à ce titre, rappelé que le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [W] [X] a dénoncé dans son assignation, aux fins

de désignation d’un expert, l’indécence du logement qu’elle loue.

Après avoir ordonné une expertise afin de déterminer les causes des désordres affectant son appartement, leur imputabilité, les travaux nécessaires à sa mise en conformité et l’étendue du préjudice de jouissance subi par Madame [W] [X], le juge des référés a condamné Madame [W] [X] à verser une provision mensuelle correspondant à 20 % du loyer, estimant que ces désordres ne l’empêchaient pas totalement de jouir des lieux loués, et ce, dans l’attente de la remise du rapport d’expertise ou de la réalisation par la bailleresse des travaux lui permettant d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail.

Or, ces travaux n’ont pas encore été réalisés du fait du la résistance opposée par Madame [W] [X]. Cependant, une augmentation de la provision serait anticipée, alors qu’il n’est pas encore établi que leur réalisation remédie au trouble de jouissance de la preneuse et qu’en outre, il est prévu une seconde phase de travaux concernant les baies vitrées – sud du salon et la grande chambre, afin notamment de remédier à « la solidité de l’ensemble », ce qui a également des conséquences sur la jouissance par la preneuse des lieux qu’elle a pris à bail.

Dès lors, l’augmentation de la provision sur le loyer du seul fait de l’obstruction dont Madame [W] [X] a fait preuve, tel que cela est justifié par la requérante, est contestable quel que soit son quantum.

Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé concernant cette demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [X], partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera, également, condamnée à verser à la société anonyme Allianz IARD une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est, selon l’article 514-1 du code de procédure civile, de droit et il ne peut y être dérogé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS à Madame [W] [X] de laisser le libre accès de l’appartement dont elle est locataire, situé [Adresse 4], aux entreprises

mandatées par la société anonyme Allianz IARD, afin qu’elles procèdent aux travaux listés au devis n° D-230535 du 21 avril 2023 ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce, jusqu’à ce qu’elle laisse l’accès aux lieux loués et dans la limite maximale de deux mois ;

NOUS RÉSERVONS la liquidation de l’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société anonyme Allianz IARD d’une provision ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] à verser à la société anonyme Allianz IARD la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,