TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LAFARGE (A0780)

M^e DAVID (A0436)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/15203

N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZB

N° MINUTE : 2

Assignation du :

24 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BROOKS (RCS de [Localité 7] 304 579 022)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0780

DÉFENDEURS

Madame [H] [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [E] [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [D] [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

Décision du 21 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/15203 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFZB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er mars 2012, Mme [H] [F], M. [E] [F] et Mme [D] [F] (ci-après : les consorts [F]) ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. Brooks des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] afin d’y exploiter une activité de « confection de luxe et ses accessoires ».

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à effet du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 170 000 euros en principal, payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2020, les consorts [F] ont fait signifier à la S.A.S. Brooks un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 58 043,08 euros en principal au titre de loyers et charges impayés outre celle de 5 804,30 euros au titre de la clause pénale.

Le 12 octobre 2020, la S.A.S. Brooks a payé aux bailleurs la somme de 114 401,58 euros comprenant la somme appelée en principal au commandement et le trimestre en cours, laissant impayée la somme appelée au titre de la clause pénale.

Au cours de l’année 2021, des travaux de rénovation de la terrasse de l’immeuble dont dépendent les locaux loués, votés par l’assemblée générale des copropriétaires, sont intervenus.

Les consorts [F] ont refacturé les appels de fonds de la copropriété relatifs à la quote-part de ces travaux à la S.A.S. Brooks par le biais de trois appels de 1 600,42 euros TTC et d’un appel de 533,48 euros TTC.

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Par courriel du 12 octobre 2021, la S.A.S. Brooks a demandé que lui soient justifiée la refacturation de ces travaux en application du bail commercial.

Par acte d’huissier du 11 février 2022, les consorts [F] ont fait signifier à la S.A.S. Brooks un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme en principal de 11 139,04 euros outre 1 113,90 euros au titre de la clause pénale. La somme appelée en principal était composée de la clause pénale visée au commandement du 17 septembre 2020 et des quatre factures au titre des travaux de la terrasse.

Par chèque daté du 24 février 2022, la S.A.S. Brooks a procédé au paiement de la totalité de la somme visée au commandement – soit 12 433,27 euros, coût de l’acte compris.

Par acte d’huissier du 3 mars 2022, la S.A.S. Brooks a fait signifier aux consorts [F] une protestation à commandement, contestant être redevable des deux clauses pénales visées outre des sommes appelées au titre des travaux. Elle a en outre fait sommation aux consorts [F] de lui communiquer tous éléments relatifs à la nature des travaux réalisés sur la terrasse de l’immeuble ainsi que les éléments justifiant que leur montant est récupérable sur le preneur. Elle leur a enfin fait sommation de lui restituer la totalité de la somme versée, soit 12 433,27 euros, et subsidiairement le montant des clauses pénales si les consorts [F] justifiaient que lesdits travaux relevaient effectivement des dépenses visées à l’article 605 du code civil.

Par actes de commissaire de justice du 24 novembre 2022, la S.A.S. Brooks a assigné les consorts [F] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la restitution des sommes versées par elle outre des dommages et intérêts.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 15 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 12 novembre 2024 et mise en délibéré au 21 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2023, la S.A.S. Brooks demande au tribunal de :

« – DÉCLARER la société BROOKS recevable et bien fondée en ses demandes ;

— DÉBOUTER les Consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

– DIRE manifestement excessif le montant dû au titre de la clause pénale insérée au bail, le modérer et ramener à l’Euro symbolique les sommes dues au titre de la clause pénale figurant dans les commandements des 17 septembre 2020 et 11 février 2022 ;

— DIRE que les sommes visées dans les quatre appels de fonds litigieux relatifs aux travaux effectués par la copropriété en toiture de l’immeuble correspondent à des dépenses visées à l’article 606 du Code civil :

– CONDAMNER en conséquence les Consorts [F] au paiement de la somme de12 432,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 3 mars 2022, à titre de restitution des sommes versées par la société BROOKS sous la plus expresse réserve des ses droits au titre des travaux d’étanchéité de la terrasse de l’immeuble et de la clause pénale ;

– CONDAMNER les Consorts [F] au paiement de la somme de 10 000 euros àtitre de dommages intérêts réparant le préjudice causé à cette dernière par l’exigence, sous le coup de la clause résolutoire, du paiement de sommes manifestement indues ;

– CONDAMNER in solidum les Consorts [F] en tous les dépens et au versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ».

La S.A.S. Brooks fait valoir principalement, au soutien de ses demandes :

— au visa de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, que la clause pénale dont le paiement était exigé dans le commandement du 17 septembre 2020 n’était pas due dès lors que les loyers concernés étaient échus durant la période de protection édictée, puisqu’il s’agissait du loyer et des charges du deuxième trimestre de l’année 2020,

— qu’elle a au demeurant réglé les sommes dues dans le délai d’un mois du commandement, dans une période où elle ne percevait aucun chiffre d’affaires, faisant preuve d’une particulière bonne foi,

— au visa de l’article 1231-5 du code civil, que la clause pénale appliquée est disproportionnée au regard de son attitude globale durant la crise sanitaire outre de l’absence de préjudice effectivement subi par les bailleurs ; qu’il convient donc de la réduire à un euro,

— qu’il en va de même pour la clause pénale visée au commandement du 11 février 2022, qui correspond d’ailleurs pour moitié à une clause pénale sur la première clause pénale, et qui doit également être ramenée à un euro,

— au visa des articles 605 et 606 du code civil, que les travaux au niveau de la terrasse que les bailleurs lui ont refacturés ont consisté en la dépose de la totalité du revêtement d’étanchéité et de son remplacement, que la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse relève exclusivement des travaux visés à l’article 606 du code civil, de sorte que ces travaux sont à la charge des bailleurs,

— que l’attitude des bailleurs durant et au sortir de la crise sanitaire l’ayant contrainte à régler les sommes indûment appelées afin de ne pas perdre son bail, ce alors que sa situation économique était très fragilisée, elle a subi un préjudice évalué à 10 000 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 décembre 2023, les consorts [F] demandent au tribunal de :

« – DÉBOUTER la société BROOKS de sa demande en remboursement de la

somme de 12 432,27 €

— DÉBOUTER la société BROOKS de sa demande de condamnation des

consorts [F] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de

dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société BROOKS à payer aux Consorts [A] la

somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société BROOKS aux entiers dépens dont distraction en

application de l’article 699 du code de Procédure Civile au profit de Maitre Thierry David avocat. »

Les consorts [F] exposent principalement, au soutien de leurs prétentions :

— que les travaux réalisés sur la terrasse du 6ème étage ne sont pas constitutifs de grosses réparations, qu’il s’est agi de travaux de rénovation et d’entretien relevant de l’article 605 du code civil et donc à la charge de la preneuse,

— que la S.A.S. Brooks ne prouve pas que les loyers et charges dont le paiement était exigé dans le commandement du 17 septembre 2020 étaient ceux du deuxième trimestre 2020, qu’en effet son paiement du 2 juillet 2020 s’est imputé sur ce deuxième trimestre conformément à l’article 1342-10 du code civil,

— que les deux clauses pénales appelées sont justifiées en application du bail, des sommes dues ayant été payées avec retard,

— que la demande de dommages et intérêts est infondée dès lors qu’ils n’ont fait qu’appliquer le contrat de bail commercial et qu’au demeurant la S.A.S. Brooks ne justifie pas de son préjudice.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la détermination du débiteur de la quote-part des travaux réalisés sur la terrasse de l’immeuble

Selon l’article 605 du code civil, « les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

L’article 606 du même code précise que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

En l’espèce, le bail commercial qui oblige les parties en application de l’ancien article 1134 du code civil stipule, au 5° de la clause intitulée « entretien, travaux, réparations » que « le preneur supportera entièrement toutes les dépenses d’entretien et de réparation de l’immeuble prévues par l’article 605, ainsi que celles prescrites par l’autorité administrative, en ce, y compris le ravalement. Le bailleur ne sera tenu qu’aux grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil ».

Par ailleurs, selon le premier paragraphe de la clause intitulée « charges », la S.A.S. Brooks est tenue au paiement de la « quote-part de l’ensemble des charges, taxes et dépenses afférentes à l’immeuble (…) ainsi que celles résultant de l’article 605 du code civil (…) et ce suivant les règles de répartition en vigueur, soit au prorata des tantièmes des locaux loués ».

Aux termes des appels de fonds versés aux débats, les consorts [F] ont facturé à la S.A.S. Brooks, entre les mois de juin et d’octobre 2021, la somme totale de 5 334,74 euros au titre des « tvx étanchéité terrasse 6e ».

Il résulte de l’avis de convocation à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 1] du 5 janvier 2021 qu’un dégât des eaux est en effet intervenu dans un appartement situé au cinquième étage de l’immeuble et que l’architecte de l’immeuble a été missionné pour déterminer son origine.

Ledit architecte a effectué une visite des lieux et expose, dans son compte rendu daté du 17 novembre 2020, que des infiltrations affectent bien l’appartement situé en dessous de la terrasse du sixième étage.

Aux termes de son rapport, ces désordres apparaissent causés par :

— l’accumulation de terres et matériaux divers entre les bacs, l’écharpe de la chute de la verrière et le dispositif d’arrosage, « toute cette zone étant dès lors mal et non drainée »,

— l’absence de reprise du calfeutrement de la menuiserie sur la maçonnerie au niveau de la porte latérale de la terrasse, présentant deux trous non bouchés,

— l’absence de disposition des bacs de jardinerie sur des répartiteurs, ceux-ci étant posés à même la membrane, ce qui a pour effet de « poinçonner » l’étanchéité courante,

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— le fait que les bacs de jardinerie ne sont pas manuportables, ce qui « pose un évident problème d’entretien qui ne fait que s’aggraver »,

— le fait que le deck bois a été posé sans joint de décompression et qu’en suite de cela les bacs latéraux sont compressés et le bâti de la porte transversale de la terrasse est arraché, en ce compris le relevé d’étanchéité ou du solin à cet endroit,

— l’absence de gueuloir réglementaire installé au niveau du chéneau de la verrière, au-dessus de la façade en retrait de la terrasse.

Les travaux intitulés de « rénovation » de la terrasse ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 15 juin 2021.

Selon le compte-rendu de chantier daté du 12 janvier 2022, la dépose de tous les bacs, plantations, mobiliers de jardin, dispositif d’arrosage automatique ainsi que la dépose du deck en bois et des lambourdes le supportant ont dû être réalisées préalablement au démarrage des travaux. Par définition, la « repose de la terrasse privative » est donc ensuite intervenue.

Il n’est pas démontré, à l’analyse de ces éléments, que la structure de l’immeuble ait été affectée par un défaut d’étanchéité de sa couverture. Les pièces produites établissent plutôt qu’un défaut général d’entretien de la terrasse outre quelques malfaçons réduites – l’absence de joint de décompression, l’absence de gueuloir – ont résulté en des infiltrations dont rien ne démontre qu’elles ont mis en danger la sécurité du bâtiment.

Contrairement à ce que soutient la S.A.S. Brooks, il ne résulte pas plus du compte-rendu de travaux que la terrasse ait fait l’objet d’une réfection intégrale ; la dépose et la repose dont la preneuse se prévaut ne concernent que le deck en bois qui est posé sur la surface bâtie de la terrasse.

Eu égard à ce qui précède, les travaux réalisés sur la terrasse du sixième étage de l’immeuble ne constituent pas des grosses réparations et doivent par suite être qualifiés de réparations d’entretien.

En conséquence, et en application du bail commercial, les consorts [F] étaient bien fondé à refacturer la quote-part correspondant aux locaux loués à la S.A.S. Brooks. La demande de restitution formée par cette dernière sera par suite rejetée.

Sur l’application de la clause pénale du bail

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, le bail commercial en cause contient une clause pénale en application de laquelle, en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur est redevable d’une indemnité fixée à 10 % du montant de la somme due.

Les consorts [F] se prévalent de deux créances distinctes au titre de cette clause :

—  5 804,30 euros appelés au commandement de payer du 17 septembre 2020 calculés sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 15 septembre 2020,

—  1 113,90 euros appelés au commandement de payer du 11 février 2022 calculés sur l’arriéré de charges au titre des travaux litigieux outre de la première application de la clause.

Les consorts [F] exposent valablement que la S.A.S. Brooks est mal fondée à leur opposer un moyen tiré de l’ordonnance du 25 mars 2020. En application de l’article 1342-10 du code civil en effet, à défaut pour la preneuse d’avoir spécifié, au moment de son paiement le 2 juillet 2020, qu’elle entendait acquitter le troisième trimestre 2020 et non le second, le paiement s’est imputé sur la dette échue, soit celle du deuxième trimestre 2020. Cette indication n’est intervenue que le 7 juillet 2020 par courrier ainsi daté.

Néanmoins, force est de constater que les dettes dont la S.A.S. Brooks était effectivement redevable ont été apurées par elle dans le délai d’un mois suivant la délivrance des deux commandements. Le 12 octobre 2020 elle a ainsi procédé au règlement des deux derniers trimestres de l’année 2020 tandis que le 3 mars 2022 elle a payé les sommes visées au second commandement.

En application du troisième alinéa de l’article susvisé, il convient donc de constater que la S.A.S. Brooks a exécuté l’intégralité de ses engagements dans le délai fixé par les mises en demeure. Le préjudice subi par les bailleurs, dans ces conditions, ne justifie pas l’application de la clause pénale du bail.

Au surplus, la S.A.S. Brooks fait valablement valoir que le premier commandement a été signifié par les consorts [F] au milieu de la crise sanitaire du Covid 19, alors qu’elle ne pouvait exploiter son activité et rencontrait des difficultés économiques évidentes, ce en dépit des aides accordées par l’État. Elle a pourtant, en dehors du retard ayant mené à la délivrance du commandement, respecté son obligation de paiement des loyers.

Elle souligne en outre de manière là encore justifiée que les consorts [F] ont appelé les sommes contestées au titre des travaux de réparation de la terrasse sans justifier de leur nature et donc de leur imputation à sa charge.

Ces différents éléments justifient de modérer les pénalités appliquées par les consorts [F] à un euro au titre de chacun des commandements, soit deux euros au total.

La S.A.S. Brooks ayant payé l’intégralité des sommes visées aux commandements, les consorts [F] seront donc condamnés à lui restituer 6 916,20 euros (5 803,30 euros + 1 112,90 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation signifiée le 3 mars 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la S.A.S. Brooks sollicite 10 000 euros de dommages et intérêts sans qualifier le préjudice dont elle entend obtenir réparation.

En tout état de cause, dès lors que ses demandes sont en partie rejetées en raison du caractère justifié de la facturation par les consorts [F] de la quote-part des travaux réalisés sur la terrasse de l’immeuble, aucune faute des bailleurs n’est caractérisée.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Chaque partie voyant une part de ses demandes rejetées, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A.S. Brooks et de 50% à la charge in solidum des consorts [F].

En conséquence, et compte tenu de l’équité, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [F], Monsieur [E] [F] et Madame [D] [F] à payer à la S.A.S. BROOKS la somme de 6 916,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. BROOKS du surplus de sa demande de restitution,

DÉBOUTE la S.A.S. BROOKS de sa demande de dommages et intérêts,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.A.S. BROOKS et à hauteur de 50% in solidum par Madame [H] [F], Monsieur [E] [F] et Madame [D] [F],

REJETTE les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 21 Janvier 2025

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI