TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 23/04853 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LME6

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SCP MONTOYA & DORNE

M^e Maeva ROCHET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 11 Décembre 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Maeva ROCHET, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [M] [Z], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Maeva ROCHET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

Société [17], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

Société [17], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

S.C.P. [19], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 09 Octobre 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Delphine HUMBERT, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 11 Décembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 18 décembre 2014 reçu par me [L], les époux [Z] ont vendu une propriété leur appartenant sur la commune de [Localité 11] comprenant une maison et des terrains pour une contenance de 1343 m2 pour un prix de 440.000 euros.

Il est précisé que la propriété a été divisé en 6 parcelles, l’ensemble étant acquis par la société [13].

Au paragraphe prix, il a été indiqué que la parcelle AP [Cadastre 3] -maison et terrain- était vendue pour 198.000 euros et les autres parcelles AP [Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8] pour 242.000 euros.

Au titre des déclarations fiscales relatives au vendeur, il a été indiqué que le vendeur était exonéré de toutes plus-values immobilières s’agissant de la vente de sa résidence principale.

Ensuite de cette vente, les époux [Z] ont employé leur prix de cession pour partie dans l’acquisition d’une nouvelle résidence à [Localité 12].

L’administration fiscale notifiait en janvier 2017 aux époux [P], une rectification fiscale considérant que l’exonération de plus-values ne pouvait s’appliquer qu’à la partie vente de la maison et dépendances immédiates, le surplus des terrains constituant des ventes de terrains à bâtir imposables au régime des plus-values immobilière.

Un avis de recouvrement d’un montant de 30.310 euros a été notifié aux époux [Z] le 15 juin 2017.

Le tribunal administratif de Grenoble confirmait l’exigibilité de la plus-value par décision du 7 novembre 2019.

Par exploit du 5 septembre 2023, les époux [Z] ont assigné devant le tribunal de céans la société de notaires et les compagnies d’assurances mutuelles [16] et [17] aux fins de les voir condamner à payer aux époux [Z] une somme de 33 618,08 euros correspond au montant de l’imposition fiscale, 5000 euros au titre du préjudice moral et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA du 25 juin 2024 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, les époux [Z] sollicitent du tribunal de céans de :

• Condamner in solidum l’office [19] et ses assureurs à payer à monsieur et madame [Z] la somme de 33 618,08 euros correspondant à la plus-value immobilière, intérêts de retard, pénalités, majoration et frais bancaires qu’ils ont dû régler à l’administration fiscale ;

• Condamner in solidum les mêmes à payer à monsieur et madame [Z] la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral,

• Condamner les mêmes à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

En réplique par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 11 décembre 2024 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, la SCP de notaires et ses assureurs demandent au tribunal de :

• Juger que les époux [Z] ne pouvaient échapper à l’imposition de la plus-value compte tenu des caractéristiques de la vente régularisée au profit de la société [13],

• Juger que les époux [P] sont défaillants dans l’administration de la preuve d’avoir été en mesure de vendre leur propriété à des conditions financières identiques tout en échappant à l’imposition,

• Juger que les époux [Z] n’allèguent pas qu’ils auraient renoncé à la vente de leur propriété s’ils avaient connu la charge financière de l’imposition en découlant au titre de la plus-value,

• Juger que l’imposition mise à la charge des époux [Z] ne peut constituer un préjudice indemnisable à l’encontre du notaire,

• Juger que les époux ne justifient pas avoir réglé leur dette fiscale auprès de l’administration,

• Les débouter de leur prétention financière,

• Condamner les époux [Z] à verser aux concluants la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP [18], conformément aux prescriptions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juillet 2025. L’affaire appelée à l’audience du 9 octobre 2025 a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

I) Sur la responsabilité de la SCP de notaires :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, le notaire engage sa responsabilité lorsqu’il commet un manquement à son devoir de conseil ou de rédacteur authentifiant les conventions des parties et qu’il compromet la sécurité juridique attendue par les cocontractants en commettant une faute dans la mise en place du contrat pour lequel son ministère est requis.

La mission conférée au notaire l’oblige à vérifier les éléments juridiques et techniques utiles à l’établissement de la convention, en ce compris les incidences financières et fiscales du coût du contrat.

Il lui appartient de faire toutes les investigations nécessaires et notamment sur la qualification fiscale du contrat et les suites juridiques et fiscales de la convention dont il a la charge de l’élaboration.

La nature délictuelle de sa responsabilité suppose cependant que le demandeur rapporte la preuve d’une faute, d’un préjudice actuel et certain et d’un lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute alléguée.

En l’espèce, s’agissant de la vente d’une propriété avec une maison d’habitation et terrains attenant dont partie constitutifs de terrains à bâtir, il était de la compétence d’usage et de la responsabilité du notaire de vérifier les régimes fiscaux applicables sur chacun des éléments cédés au regard de la fiscalité immobilière.

En l’espèce, l’administration fiscale a appliqué une règle constante en matière de plus-value, à savoir que l’exonération au titre de la résidence principale ne peut s’appliquer qu’aux dépendances immédiates et nécessaires, le tout en conformité avec des instructions notamment publiées au BOFIP du 27 juin 2023.

Par ailleurs, les jurisprudences sont constantes en la matière, confirmant que le notaire manquait à son obligation de conseil en précisant que l’opération était totalement exonérée de plus-values alors qu’il avait pourtant, dans son acte, ventilé la partie prix entre la partie de maison et de terrain pouvant être considérée comme dépendances, et le surplus du terrain traité comme terrain à bâtir.

L’absence de discernement par le notaire des conséquences fiscales de son acte de vente est constitutive d’une faute professionnelle, Me [L] ayant manqué à son devoir de vigilance et de conseil de ses clients quant aux effets fiscaux de la cession.

En conséquence, les erreurs d’appréciation des incidences fiscales du contrat par la SCP de notaires constituent une faute professionnelle engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard des demandeurs.

En conséquence, la société de notaires [19] sera déclarée responsable des préjudices notamment financiers subis par les demandeurs en suite des redressements initiés par l’administration fiscale.

II°) Sur les préjudices :

L’indemnisation d’un préjudice suppose que ce dernier s’il est rapporté soit en lien direct avec la faute commise par le défendeur, et constitue un préjudice certain.

En l’espèce les conséquences financières du redressement fiscal supportées par les consorts [Z] constituent la preuve de leur préjudice, compte tenu des redressements fiscaux les concernant.

En conséquence Me [L] et sa Société de notaires seront condamnés à indemniser le préjudice des époux [Z] pour leur manquement à leur obligation de conseil qui aurait dû conduire des professionnels à informer leurs clients du coût financier et fiscal leur incombant du fait de l’application de plus-values exigibles applicables à l’opération de vente.

— Sur le quantum :

Il est constant que le paiement de l’impôt ne peut en soi constituer un préjudice indemnisable à l’encontre d’un conseil professionnel, sauf à rapporter la preuve qu’il était possible par un montage juridique alternatif de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux financièrement.

En l’espèce il n’est nullement démontré par les demandeurs qu’un autre montage juridique eût été possible pour aboutir à une franchise fiscale totale à l’occasion de la cession d’une propriété comportant des terrains à bâtir.

Par ailleurs la responsabilité du notaire, pour manquement à son devoir de conseil, constitue certes pour les demandeurs un préjudice indemnisable au titre de la perte de chance non pas d’une totale exonération fiscale, mais d’une anticipation qui aurait été différente de l’opération.

En particulier, est ici visé leur réinvestissement en suite de la vente pour acquérir une nouvelle résidence à [Localité 12], qui aurait été différent s’ils avaient su que le prix de vente de leur propriété de [Localité 11] serait obéré des plus-values à payer.

En conséquence la SCP [15] et ses assureurs seront condamnés à payer une indemnité de 15000 euros au bénéfice des époux [Z] avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur le préjudice moral :

Les époux [Z] seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral, la SCP de notaire n’ayant aucunement l’obligation de garantir à ses clients l’absence de contrôle fiscal et des contentieux administratifs et fiscaux pouvant en résulter. Par ailleurs et en l’espèce aucun autre montage juridique n’aurait permis une potentielle exonération des plus-values applicables à une cession de terrains à bâtir.

3°) Sur les frais et dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile la société [19] et ses assureurs supporteront in solidum les dépens.

Il n’est pas non plus contraire à l’équité d’allouer aux demandeurs une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer par la société de notaires [14] et ses assureurs.

4°) Sur l 'exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la société de notaires [19] a engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil à l’égard des demandeurs à la présente instance,

CONDAMNE in solidum la société de notaires [19] et les assureurs les compagnies d’assurances mutuelles [16] et [17] à payer au bénéfice des demandeurs, monsieur [Y] [Z] et madame [M] [D] la somme de 15.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE les demandeurs de leurs prétentions indemnitaires au titre du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la société de notaires [19] et les assureurs les compagnies d’assurances mutuelles [16] et [17] à payer les entiers dépens,

CONDAMNE in solidum les mêmes à payer une somme de 3000 euros au bénéfice des époux [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE