Tribunal Judiciaire de Grenoble, Chambre 10 referes, 4 décembre 2025, n° 25/01240

TJ Grenoble 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés par l'assemblée générale et que les charges étaient exigibles, ce qui justifie la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Résistance abusive à la demande de paiement
La cour a jugé que la résistance de Monsieur [B] était injustifiée, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts au syndicat.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a considéré que les frais engagés par le syndicat pour la procédure de recouvrement des charges étaient justifiés et a ordonné le paiement de cette somme.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch. 10 réf., 4 déc. 2025, n° 25/01240
Numéro(s) :	25/01240
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey GRANDGONNETAlexis GRIMAUD
Cabinet(s) :	SELARL BALESTAS-GRANDGONNET-MURIDI&ASSOCIES
Parties :	S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 7 ]

Texte intégral

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01240 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQGY

AFFAIRE : S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] C/ [B]

Le : 04 Décembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI

la SELARL LX [Localité 8]-CHAMBERY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 04 DECEMBRE 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assisté de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA AGENCE HENRY situé [Adresse 2], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [X] [B]

né le 27 Septembre 1990 à TUNISIE, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 07 Juillet 2025 pour l’audience des référés du 28 Août 2025 ;

Vu le délibéré rendu le 18 septembre 2025;

Vu la réouverture des débats le 06 novembre 2025 ;

A l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assisté de Patricia RICAU, Greffière, présente lors des débats, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [B] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6].

Par courrier daté du 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 11.291,13 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés le 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Agence Henry, a fait assigner Madame [X] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  11.336,73 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025,

—  800 € pour résistance abusive,

—  800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,

— le tout avec capitalisation des intérêts.

En réponse, Madame [X] [B] demande à la juridiction de :

— Constater la bonne foi de "Monsieur [I] [M] et Madame [X] [B]" ;

— Accorder à "Monsieur [I] [M] et Madame [X] [B]" les plus larges délais de paiement ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Agence Henry, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Citya Agence Henry, de procéder sous 15 jours après la notification du jugement à intervenir la vérification exhaustive des lots réellement détenus par "Monsieur [I] [M] et Madame [X] [B]" avec justificatifs des éléments de calcul de répartition ;

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Citya Agence Henry, de rectifier les appels de fonds émis et procéder au remboursement des éventuelles sommes indûment perçues ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Citya Agence Henry, à verser à "Monsieur [I] [M] et Madame [X] [B]" la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 18 septembre 2025, la Présidente du tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné la réouverture des débats pour permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Agence Henry, de justifier du montant de sa créance.

Il sera relevé que seule Madame [X] [B] a été assignée, que son conseil, qui présente des conclusions pour "Monsieur [I] [M] et Madame [X] [B]", ne s’est constitué qu’à l’égard de cette dernière et qu’au surplus, aucune demande d’intervention volontaire n’est présentée le concernant.

Monsieur [I] [M] n’est donc pas partie à la présente instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, "à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Un extrait de compte arrêté au 1er août 2025,

— Le contrat de syndic,

— Un extrait de compte arrêté au 13 mai 2025 auquel sont annexé extraits antérieurs, arrêtés au 28 novembre 2024 et 1er février 2024,

— La mise en demeure datée du 05 mai 2025,

— Un extrait de compte arrêté au 03 novembre 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2025 au 30 avril 2026,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 octobre 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2024 au 30 avril 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du « 1er avril 2023 au 31 mars 2024 »,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2021 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2022 au 30 avril 2023,

— Le relevé de propriété, laissant apparaitre que Madame [X] [B] est propriétaire de cinq appartements situés au sein de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 3], outre trois autres lots,

— Le relevé des formalités publiées au 10 juillet 2025 par le Service de Publicité Foncière de [Localité 8] qui mentionne que Madame [X] [B] est propriétaire de six lots au sein de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires ayant produit à l’instance le relevé des formalités enregistrées auprès du Service de Publicité Foncière (pièce 9), il apparaît que Madame [X] [B] est bien propriétaire de six lots au sein de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 3].

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 30 avril 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices du 1er mai 2024 au 30 avril 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 05 mai 2025 et du coût qui y est associé. À l’inverse, il ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure du 13 juin 2024, 19 août 2024, 21 octobre 2024, 28 novembre 2024, 24 janvier 2025, 11 février 2025, et 22 avril 2025.

Seul le coût de la mise en demeure du 05 mai 2020 peut donc être imputé au copropriétaire défaillant.

De même, la demande de mise à la charge du copropriétaire défaillant de la somme de 480 € correspondant au frais de contentieux doit être rejetée, dès lors que le contrat de syndic précise dans son article 9 que ces frais sont facturés « uniquement en cas de dliigences exceptionnelles » (pièce 1).

Enfin, le relevé de compte du 17 juin 2025 fait état d’un solde antérieur de 4029,40 € au 1er février 2024, sans qu’il soit justifié de la réalité des montants dus.

Aussi, il convient de déduire de la somme réclamées la somme totale de 4792,60 € correspondant aux montant non justifiés (4029,40 + 45,60 + 33,60 + 45,60 + 33,60 + 45,60 + 33,60 + 45,60 + 480).

Dans ces conditions, Madame [X] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 5.108,39 € au titre de l’arriéré des charges échues au 30 avril 2024, et de 1976,34 € au titre des provisions devenues exigibles (exercices du 1er mai 2024 au 30 avril 2026), soit un total de 7084,73 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 et capitalisation des intérêts par année entière.

Madame [X] [B] ne justifiant pas de ses difficultés financières et personnelles, elle doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

De même, les contestations soulevées par Madame [X] [B] sur la propriété des six lots ayant contraint le syndicat des copropriétairs a saisir le Service de Publicité Foncière pour établir la preuve qu’elle était bien proprétaire de six lots contestée, ce dernier est fondé à demander l’octroi de dommages et intérêts pour le préjudice causé par le comportement du défendeur.

Madame [X] [B] est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétairs la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Madame [X] [B], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Madame [X] [B] à lui verser la somme de 650 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la Citya Agence Henry, les sommes de :

—  7084,73 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 ;

—  45,60 € au titre des frais nécessaires déjà exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 7 mai 2025 ;

Rejette la demande de délais formée par Madame [X] [B] ;

Condamne Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la Citya Agence Henry, la somme de 800 € à titre de demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne Madame [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la Citya Agence Henry, la somme de 650 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [X] [B] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Carole SEIGLE-BUYAT Delphine HUMBERT

Greffier présent lors du prononcé