TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e MESSECA (C1157)

M^e LE FEVRE (D0353)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/06610

N° Portalis 352J-W-B7G-CW5WI

N° MINUTE : 8

Assignation du :

25 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES BATISSEURS DE MEMOIRE (RCS de [Localité 7] n°408 471 183)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Carole MESSECA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1157

DÉFENDERESSE

S.A.S. [J] & [V] (RCS de [Localité 6] n°562 129 635)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie-véronique LE FEVRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0353

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06610 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5WI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Camille CHAUMONT, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2015, la société STELL ès qualités de mandataire de la société [J] & [V] a donné à bail à la S.A.R.L. LES BATISSEURS DE MÉMOIRE divers locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] à usage de bureaux.

Ce bail a été conclu à effet du 1er juillet 2015 et prévoyait notamment le versement d’un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer, soit 16.092,03 euros.

Un état des lieux d’entrée et de sortie ont été dressés contradictoirement respectivement les 26 juin 2015 et 30 juin 2021.

Par courriel du 2 septembre 2021, la société LES BATISSEURS DE MÉMOIRE a écrit à la société STELL pour solliciter le solde du compte et le remboursement du dépôt de garantie.

Sans réponse, elle a adressé une relance par courriel du 12 octobre 2021.

Par courriel du 19 octobre 2021, la société STELL a adressé à la société LES BATISSEURS DE MÉMOIRE une facture de travaux datée du 20 juillet 2021 d’un montant de 16.620 euros TTC.

Par courrier recommandé du 1er février 2022, le conseil de la société LES BATISSEURS DE MÉMOIRE a contesté que les travaux facturés pouvaient être imputés à sa cliente et a enjoint la bailleresse de restituer “une partie conséquente du dépôt de garantie”, l’invitant à se rapprocher de sa cliente.

Par courrier du 10 mars 2022, la société STELL a maintenu sa position, sauf concernant les abattants dont elle admettait qu’ils n’étaient pas à remplacer mais à refixer (soit une déduction de 360 euros de la facture) et communiquait à la société LES BATISSEURS DE MEMOIRE le devis de l’entreprise “plus explicite que sa facture”.

Par acte délivré le 25 mai 2022, la S.A.R.L. LES BATISSEURS DE MEMOIRE a fait assigner la S.A.S [J] ET [V] devant ce tribunal en remboursement du dépôt de garantie et indemnisation de son préjudice résultant de la résistance abusive de la bailleresse.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2023, la S.A.R.L. LES BATISSEURS DE MEMOIRE demande au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1343-2, 1730, 1731, 1732 et 1755 du code civil,

— La recevoir en ses demandes,

— Juger qu’elle est fondée à solliciter la restitution de la totalité du dépôt de garantie versé, soit la somme de 16.092,03 euros TTC,

— Condamner la société [J] & [V] à lui verser les sommes suivantes :

—  16.092,03 euros TTC au titre de remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021, date de la première relance, avec capitalisation des intérêts,

—  1.600 euros au titre de la résistance abusive,

—  4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeter les demandes formulées à titre reconventionnel par la société [J] & [V],

— Condamner la société [J] & [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Carole MESSECA, avocat aux offres de droit, qui en recouvrira le montant dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la S.A.S [J] ET [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 1730, 1731, 1732, et suivants du code civil,

— La déclarer recevable et bien fondée en ses écritures,

— Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

— Dire et juger que le dépôt de garantie de 16.092,30 euros restera acquis à la bailleresse la S.A.S. [J] ET [V], en application du bail, tel que prévu contractuellement,

A titre reconventionnel,

— Condamner la S.A.R.L. LES BÂTISSEURS DE MÉMOIRE, en application de la clause contractuelle 2-11-4 du bail, à verser à la S.A.S. [J] ET [V], une indemnité journalière d’immobilisation des bureaux jusqu’à la complète exécution des travaux de remise en état, qu’elle a été contrainte d’effectuer postérieurement à la remise des clés, c’est-à-dire au cas d’espèce pendant 21 jours, correspondant selon le calcul contractuel à la somme globale de 4.456,25 euros TTC,

— La condamner également au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 25 septembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique du 2 octobre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce au bail en date du 19 juin 2015, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1730 du même code énonce que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’ancien article 1147 dudit code, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant la faute qui en est à l’origine, que ledit dommage et le lien de causalité entre ceux-ci. La charge de la preuve de l’imputabilité des travaux de réfection à la locataire incombe dès lors à la bailleresse qui lui réclame une indemnisation à ce titre.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 26 juin 2015. Il en ressort que les pièces sont identifiées par un numéro et que :

— dans la pièce 1 : les peintures sont en “bon état”,

— dans les pièces 2 (cuisine) et 3 (WC) : les peintures et les plafonds sont à l’état neuf, les portes de WC et les plinthes dans les sanitaires sont en bon état et les deux abattants des WC sont décrits comme étant en bon état,

— dans la pièce 4 : les peintures sont en “bon état”et les dalles du plafond à l’état d’usage, une dalle étant cassée,

— dans la pièce 5 (local technique) : les peintures sont à l’état d’usage, les murs présentent des trous d’enduit et le plafond n’est pas repeint et à l’état d’usage,

— dans la pièce 6 (en mezzanine) : les peintures des murs sont à l’état neuf et le plafond en bon état,

— dans la pièce 7: les peintures sont à l’état neuf, et les dalles du plafond en bon état,

— dans les pièces 8, 9, 10 et 11 : les peintures sont à l’état neuf ; les plafonds présentent des traces d’infiltrations (pièce 8), des auréoles sur 3 dalles (pièce 9) et 4 dalles sont en mauvais état pour cause d’infiltrations (pièce 10).

Le bail conclu entre les parties le 19 juin 2015 stipule notamment :

— en son article 2.7.1, que “Le Preneur prendra les Bureaux dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance (…)”,

— en son article 2.7.2, que “Le Preneur s’engage à tenir en parfait état les locaux ainsi que les équipements, matériels et mobilier dont ils [sont] munis, pendant toute la durée de son occupation et y effectuer ou assumer la charge, le cas échéant de tous travaux de la nature de ceux visés à l’article 2.5.3 ci-dessus [à savoir, tous travaux à l’exception de ceux visés à l’article 606 alinéa 1 du code civil même si ceux-ci sont nécessités par la vétusté ou la force majeure] sans exception ni réserve, de telle sorte que les locaux ainsi que les équipements, matériels et mobilier soient restitués en fin de jouissance en parfait état sans déduction ni indemnité d’aucune sorte à la charge du Bailleur.

Si les bureaux ont été donnés à bail à l’état neuf (l’état des lieux d’entrée faisant foi), le Preneur, lors de leur restitution au bailleur, devra à ses frais les lui rendre également à l’état neuf, notamment, en ce qui concerne les revêtements de sols et des murs (ex : moquette, peinture, carrelage, faux plafonds…) ou assurer la charge de leur remise à neuf étant précisé qu’alors seront également assumés par le Preneur les loyers, charges, contributions, taxes accessoires relatifs à la période pendant laquelle les bureaux auraient été en travaux”,

— en son article 2.7.3, que “Le Preneur s’engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l’importance ou la cause des travaux et remises en état nécessaires (fut-ce pour vétusté ou autre) toutes installations (…)”.

Il y a lieu de rechercher si les travaux dont la bailleresse demande le remboursement correspondent à des remises en état à la suite du dégât des eaux ou d’un défaut de réparation imputable à la locataire en procédant à un examen comparatif des constats d’état des lieux d’entrée et de sortie établis, des devis et factures de l’entreprise OLIVEIRA FRERES en date du 2 juillet 2021, du 20 juillet 2021 et du 20 août 2021. A cet égard et contrairement à ce qu’affirme la partie demanderesse, il est justifié du paiement par la bailleresse de deux factures (en date du 20 juillet et du 20 août 2021) correspondant au devis et de l’état neuf des peintures lors de l’état d’entrée de la locataire suivante.

Les travaux facturés par l’entreprise OLIVEIRA FRERES comprennent les postes suivants :

— la réfection en peinture des murs de l’entrée, du grand bureau et des six autres bureaux, du local technique, de la cuisine, la réfection en peinture des murs, des plafonds et des boiseries des sanitaires, la vitrification des marches d’escalier et le remplacement de deux abattants de toilette dans les WC.

Lors de l’état des lieux de sortie :

— la peinture des murs de l’entrée (pièce 1 dans l’état des lieux d’entrée) est décrite comme en état moyen (“jauni, trous(s) de cheville(s) rebouché(s)”) ou mauvais (“jauni (beaucoup), Trace(s) de meuble(s)”),

— dans la cuisine, la peinture des murs est en bon état,

— dans les WC, la peinture des murs est en état moyen (“Défraichie, Trou(s) de cheville(s) rebouché(s)”) et le plafond en bon état, les deux abattants des WC sont mal fixés, les plinthes et les portes sont en bon état,

— dans le local technique (pièce 6 correspondant à la pièce 5 dans l’état des lieux d’entrée), la peinture des murs est en état moyen (“traces de lessivage”),

— les marches de l’escalier menant à la mezzanine en bois vernis sont rayées,

— dans les bureaux, la peinture des murs est décrite :

— en état moyen avec des “traces de lessivage” (pièce 7),

— en état moyen avec “craquelure(s), défraichie, Trace(s) de meuble(s)” (pièce 2),

— en état “moyen sauf 1 pan ME : Dégât des eaux” (pièce 3),

— en état moyen avec des “Trace(s) de cadre(s), Trace(s) de meuble(s), sauf 1 pan ME : Ecaille(s)” (pièce 4),

— en état moyen avec des “Trace(s) de cadre(s), trace(s) noire(s)” (pièce 5),

— en état moyen avec des “Trace(s) de cadre(s), Trace(s) de meuble(s)” (dans le bureau en mezzanine).

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06610 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5WI

La société LES BATISSEURS DE MEMOIRE a signalé à la bailleresse au début du mois de février 2021 des fuites importantes de la verrière occasionnant des écoulements le long de la verrière sur les murs. Dès lors que ces dégâts ont été constatés dans les pièces 3 et 4 lors de l’état des lieux de sortie, qu’il n’est pas contesté par la bailleresse que la verrière est à l’origine de ces écoulements, qu’il lui incombe de démontrer que ces travaux sur la verrière à l’origine des fuites sont à la charge de la locataire, ce qu’elle ne fait pas, il ne peut être mis à la charge de la locataire sortante les travaux de peinture de ces pièces 3 et 4.

En application des clauses contractuelles rappelées ci-dessus, il convient de rappeler que seul l’état des lieux d’entrée fait foi et non la mention figurant dans la désignation des locaux (article 1.1) selon laquelle “les locaux sont refaits à neuf”. La restitution des lieux en parfait état n’exige pas une remise à neuf et l’occupation des lieux pendant 6 ans justifie l’application d’un coefficient de vétusté qui sera fixé à 70 %.

S’agissant en revanche des peintures dans les bureaux (à l’exception des pièces 3 et 4 de l’état des lieux de sortie), les sanitaires et la cuisine et le plafond des sanitaires qui étaient à l’état neuf lors de l’état des lieux d’entrée, aucune trace d’infiltration n’avait été constatée sur les murs lors de l’état des lieux d’entrée (les mentions contraires concernant les plafonds) et la remise à l’état neuf lors de la sortie étant prévue par le bail, les travaux correspondant doivent être mis à la charge de la société LES BATISSEURS DE MEMOIRE.

Au regard de ces éléments, il est justifié de mettre à la charge de la locataire sortante les travaux de remise en état de la peinture de tous les bureaux – à l’exception des pièces 3 et 4 (telles que numérotées dans l’état des lieux de sortie) et de la pièce 4 (telle que numérotée dans l’état des lieux d’entrée) -, des sanitaires dont il y a lieu de déduire la remise en peinture des portes qui n’était pas à l’état neuf et est rendue en bon état, et de la cuisine qui était à l’état neuf lors de l’état des lieux d’entrée, d’appliquer un coefficient de vétusté de 70 % pour les travaux de peinture de l’entrée, de la pièce 4 de l’état des lieux d’entrée ainsi que de vitrification des marches de l’escalier, et de rejeter la demande pour les travaux dans le local technique et dans les bureaux 3 et 4 tels que numérotés selon l’état des lieux de sortie. Il est constaté que la société LES BATISSEURS DE MEMOIRE ne conteste pas devoir prendre à sa charge les travaux de remplacement des abattants des toilettes.

En conséquence, la société LES BATISSEURS DE MEMOIRE est redevable d’une indemnité chiffrée à partir de la facture et du devis de l’entreprise OLIVEIRA FRERES de :

— poste protection des sols et nettoyage du chantier : 1.095 €

— poste peinture entrée : 910 € x 30 % = 273 €

— poste peinture grand bureau (pièce 4 dans l’état des lieux d’entrée) : 2.730 x 30 % = 819 €

— poste peinture des autres bureaux : 988 +1.248 +1.295 +1.040 = 4.571 €

— poste peinture cuisine : 520 €

— poste peinture sanitaires (dont il est déduit la remise en peinture des portes soit 1,50 x 2 qui est en bon état) : (19 m² + 19 m² – 3 m²) x 26 € = 910 €

— remplacement des abattants : 300 €

— poste vitrification de l’escalier : 620 € x 30 % = 186 €,

soit 8.674 € hors taxes

Total à la charge de la locataire : 8.674 € + TVA 20 % = 10.408,80 euros TTC.

Il convient également de mettre à la charge de la locataire les frais d’état des lieux de sortie conformément à la clause 2.11.1 du bail et de déduire ces sommes du dépôt de garantie, soit 16.092,03 – (10.408,80 +300 =) 5.383,23 euros, somme à laquelle il y a lieu d’ajouter la régularisation de la taxe foncière 2021 en faveur du preneur de 135,72 euros. La S.A.S. [J] ET [V] est condamnée à restituer à la société LES BATISSEURS DE MEMOIRE le solde du dépôt de garantie de 5.518,95 euros.

Cette somme étant fixée par la présente décision, il convient d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du jugement. Ces intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

Dès lors que le tribunal a jugé plus haut que la locataire était redevable d’une indemnité au titre des travaux de remise en état, il ne peut être reproché à la S.A.S. [J] ET [V] de n’avoir pas restitué le dépôt de garantie. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de paiement d’une indemnité journalière d’immobilisation des bureaux jusqu’à la complète exécution des travaux de remise en état

La défenderesse réclame une indemnité d’immobilisation compensant l’impossibilité de relouer les locaux immédiatement en raison de leur état de restitution, calculée selon l’article 2.11.4 du bail pendant la durée des travaux de 3 semaines.

Cette clause 2.11.4 du bail “Restitution des bureaux” stipule que “Dans les cas où les Bureaux ne seraient pas restitués par le Preneur, à sa sortie, dans un état conforme aux stipulations de l’article 2.7, il est dès à présent convenu que le Preneur serait de plein droit redevable au Bailleur d’une indemnité correspondant à la valeur des remises en état lui incombant. Le Bailleur sera libre d’affecter comme bon lui semblera cette indemnité. Dans la même hypothèse, le Preneur sera de plein droit redevable envers le Bailleur d’une indemnité journalière d’immobilisation des bureaux jusqu’à la complète exécution des travaux de remise en état ou si, elle intervient avant cette exécution jusqu’à leur relocation ou leur vente. Cette indemnité sera égale au dernier loyer journalier en vigueur augmenté de 50 %, TVA en sus”.

Cependant, la S.A.S. [J] ET [V] ne rapporte pas la preuve de l’absence de relocation immédiate des locaux, la facture de travaux mentionnant que ces derniers sont réalisés “en milieu occupé” et l’état des lieux d’entrée de la locataire suivante en date du 1er septembre 2021 versé aux débats montrant des locaux meublés, ordinateurs en marche.

Il convient ainsi de constater que le dommage à l’indemnisation duquel la bailleresse peut prétendre se limite au coût des remises en état qui étaient à la charge de la locataire sortante et de rejeter la demande de paiement d’une indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement, l’équité commande de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la S.A.S. [J] ET [V] à verser à la société LES BATISSEURS DE MEMOIRE la somme de 5.518,95 euros (cinq mille cinq cent dix-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes) correspondant au solde du dépôt de garantie après déduction des travaux de remise en état à la charge de la locataire et du coût de l’état des lieux de sortie et prise en compte de la régularisation de la taxe foncière 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit que ces intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la S.A.R.L. LES BATISSEURS DE MÉMOIRE de ses demandes de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. [J] ET [V] de ses demandes de paiement d’une indemnité journalière d’immobilisation des bureaux jusqu’à la complète exécution des travaux de remise en état et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 7] le 12 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE