REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/00435 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MI5J

AFFAIRE : S.A.R.L. PLV C/ S.C.I. TOSCANA

Le : 03 Juillet 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

la SELARL MONNIER-BORDES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 03 JUILLET 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PLV, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laurence BORDES-MONNIER de la SELARL MONNIER-BORDES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. TOSCANA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 06 Mars 2025 pour l’audience des référés du 03 Avril 2025 ; Vu le renvoi au 7 mai 2025 et au 22 mai 2025;

A l’audience publique du 22 Mai 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DES FAITS

Suivant contrat de bail commercial du 02 octobre 2018, la société civile immobilière Toscana a consenti à la société par action simplifiée TXULETA un bâtiment indépendant situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 2 600€ hors taxes et hors charges.

Selon acte authentique du 26 octobre 2023, la SCI Toscana a consenti une promesse unilatérale de vente à Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [A] s’agissant d’un bâtiment indépendant d’un rez-de-chaussée à usage de restaurant et d’un étage à usage de logement de fonction situé section ZA, n°[Adresse 2] à SEYSSINS 38180.

Le 31 janvier 2024, il a été dressé un procès-verbal de constat à la requête de la société Txuleta.

Selon acte authentique du 1er février 2024, la SAS TXULETA a cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée PLV moyennant le versement de la somme de 275 000.00€.

Par avenant à bail du 1er février 2024, le montant du loyer annuel a été porté à la somme de 39 996.00€ soit un loyer mensuel de 3 333.00€ hors taxes et hors charges.

Le 07 mai 2024, la SCI Toscana a fait signifier à la SARL PLV une sommation de prendre contact avec Monsieur [U] [X], gérant de la SCI Toscana, société bailleresse, afin d’organiser une visite des lieux et ce sous huit jours.

Par requête du 02 septembre 2024, la SCI Toscana a saisi le président du tribunal judiciaire de Grenoble d’une requête aux fins d’autorisation avant constat afin de commettre par ordonnance exécutoire sur minute, Maître [S] [Z] [R], Commissaire de justice, ou à défaut tout autre huissier territorialement compétent, avec autorisation de pénétrer dans les lieux loués par la requérante à la société PLV sis [Adresse 3] à [Adresse 5], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, afin d’établir l’existence, la nature et l’ampleur des travaux, aménagements et modifications apportées aux lieux loués, au besoin par investigation et en dresser constat.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, signifiée à personne le 16 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment :

— désigné Maître [T] [R], Commissaire de Justice ou à défaut tout autre huissier territorialement compétent aux fins de :

* pénétrer dans les lieux donnés en location par la SCI Toscana à la société PLV sis [Adresse 3] à Seyssins, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

* afin d’établir l’existence, la nature et l’ampleur des travaux, aménagements et modifications apportées aux lieux loués depuis l’entrée en jouissance, au besoin par investigation et en dresser constat,

A la requête de la SCI Toscana, il a été dressé un procès-verbal de constat sur ordonnance sur requête le 16 octobre 2024.

Suivant acte du 06 février 2025, la SCI Toscana a signifié à la SARL PLV une sommation de réaliser les travaux suivants sous un mois :

— faire procéder à la suppression des interventions non conformes réalisées sur le réseau électrique du bien loué et à la remise en état de celui-ci dans le respect de la législation actuelle (obligatoire à partir du moment où une intervention a eu lieu), par un professionnel qualifié et justifiant d’une assurance couvrant le chantier concerné,

— produire un nouveau consuel justifiant de la conformité de l’installation du bien loué notamment en considération du fait qu’il reçoit du public,

— faire procéder par un professionnel du bâtiment, justifiant d’une assurance couvrant le chantier concerné à la repose de la cloison de l’entrée de l’établissement (coin bar) qui a été supprimé sans autorisation, conforme à l’état d’origine (en béton cellulaire),

— faire procéder par un professionnel qualifié, justifiant d’une assurance couvrant le chantier concerné, au confortement de la dalle dans laquelle une saignée a été réalisée entre le bar actuel et l’ancienne arrivée d’eau par application d’une résine de renforcement spécifique comme préconisé par Monsieur [V], expert et présent lors du constat du 16 octobre 2024,

— faire procéder par un professionnel qualifié et justifiant d’une assurance pour le chantier concernant la pose d’un nouveau comptoir conforme aux normes PMR en lieu et place de l’ancien comptoir supprimé,

— dans l’appartement de l’étage : pose d’une cuisine équipée (présentant les mêmes équipements que ceux présents à l’entrée en jouissance : hotte, plaque vitro céramique, etc… et de qualité équivalente) d’une couleur uniforme et conventionnelle, en lieu et place de la précédente cuisine déposée.

Par exploit de commissaire de justice du 06 mars 2025, la SARL PLV a fait assigner la SCI Toscana devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble à l’effet d’obtenir notamment la rétractation de l’ordonnance rendue sur requête le 10 septembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Grenoble.

Par conclusions postérieures, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SARL PLV sollicite de :

— rétracter l’ordonnance sur requête par la Présidente du tribunal judiciaire de Grenoble le 10 septembre 2024,

En conséquence,

— annuler tous les actes subséquents dressés par commissaire de justice sur la base de ladite ordonnance, à savoir le procès-verbal de constat dressé par Maître [R] le 16 octobre 2024 ainsi que la sommation de faire notifiée à la société PLV le 06 février 2025,

— condamner la société Toscana, à titre de provision, à la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Toscana à la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que les circonstances de l’espèce ne justifiaient pas le recours à une procédure non contradictoire dès lors qu’il ne s’agissait que d’avoir connaissance de la nature et de l’étendue des travaux réalisés par un locataire dans des locaux. Par ailleurs, elle précise que la société Toscana avaient déjà connaissance de l’ampleur des travaux et qu’elle s’est fondée sur des attestations faites par des personnes extérieures au domaine du bâtiment. Plus encore, elle soutient que la société défenderesse a omis d’indiquer dans sa requête que l’autorisation préalable du bailleur aux travaux n’était nécessaire que pour certains d’entre eux et notamment ceux touchant au gros œuvre comme le stipule le contrat de bail et ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Enfin, elle fait état que la possibilité de résiliation du bail commercial se trouve entravée par la promesse unilatérale de vente signée par la SCI Toscana le 26 octobre 2023.

Par conclusions en réponses, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Toscana sollicite de :

— débouter la SARL PLV de ses demandes,

— condamner la SARL PLV à payer à la SCI TOSCANA la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que si elle avait certes connaissance du fait que des travaux avaient été engagés par la société demanderesse elle ne connaissait ni leur nature ni leur étendue et c’est ce qui a justifié le dépôt de sa requête. Plus encore, elle précise que les attestations versées au soutien de la requête avaient pour objectif de démontrer la réalité de ses allégations et non de qualifier les travaux. En outre, elle fait état qu’il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que le demandeur ne doit justifier que d’un motif légitime. Enfin, elle explique que le bail commercial a été produit dans son intégralité et que la promesse de vente conclue n’était pas de nature à remettre en cause la pertinence de la mesure sollicitée.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, les parties ont repris l’ensemble de leurs prétentions et moyens contenues dans leurs conclusions. A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré non autorisée du 26 juin 2025, le conseil de la SCI Toscana indique ne pas avoir été destinataire de la pièce 11 de son contradicteur discutée à l’audience et sollicite son retranchement.

SUR QUOI,

1. Sur la demande de rétractation

En application de l’article 497 du même code, le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance même si le juge du fond est saisi de l’affaire.

En l’espèce, il est constant que le 02 octobre 2018, la SCI Toscana et la SARL TXULETA ont conclu un contrat de bail commercial lequel a, par la suite, été cédé à la SARL PLV (pièces 2 et 7 du demandeur).

Il est également constant que par ordonnance du 10 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Grenoble a rendu une ordonnance sur requête aux termes de laquelle la SCI Toscana a été autorisée à pénétrer dans les lieux donnés en location à la SARL PLV sis [Adresse 3] à Seyssins avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier afin d’établir l’existence, la nature et l’ampleur des travaux, aménagements et modifications apportées aux lieux loués depuis l’entrée en jouissance et en dresser constat (pièce 3 du demandeur).

Il résulte du bail commercial conclu le 02 octobre 2018, dont les dispositions ont été reprises par l’avenant du 1er février 2024, que s’agissant de la « désignation », « le preneur prend les locaux en l’état, il réalisera les travaux d’aménagement, d’installation et d’équipement nécessaires ou qu’il jugera utiles sous réserve que ces travaux ne puissent ni changer la destination de l’immeuble ni nuire à sa solidité. Tout projet d’aménagement devra, avant sa réalisation, être autorisé par le bailleur au vu des documents permettant d’apprécier l’importance et la consistance des travaux (plans, descriptifs de travaux, notices techniques) et les changements éventuels de distribution. En outre, le bailleur pourra imposer, en cas de travaux touchant le gros œuvre, la surveillance d’un architecte ou d’un bureau d’études agréé par lui dont les honoraires seront supportés par le preneur » (pièce 7 du demandeur).

Par ailleurs, l’article intitulé « visite et surveillance » stipule que « pendant toute la durée du bail, le preneur devra laisser au bailleur ou à son représentant le libre accès des locaux chaque fois qu’il le jugera utile, notamment en cas de travaux ou pour s’assurer de leur état».

Dès lors, il ressort de ces stipulations contractuelles qu’il appartenait à la SARL PLV de solliciter l’autorisation de son bailleur, la SCI Toscana, avant de procéder au démarrage de travaux quels qu’ils soient et peu important leur caractère esthétique, d’aménagement ou de gros œuvre.

Or, il résulte des diverses attestations versées aux débats que la SARL PLV a bien entrepris des travaux d’aménagement au sein des locaux loués ce dont il ressort également du procès-verbal de constat dressé le 16 octobre 2024 (pièce 6 du demandeur et pièce 17 du défendeur).

Si la SCI Toscana reconnait dans ses écritures avoir été informée de l’engagement de travaux initiés par la SARL PLV, il convient toutefois de constater que cette dernière ne justifie d’aucune autorisation préalable de la part de la SCI Toscana et que l’objet de la requête du 02 septembre 2024 tendait à prendre connaissance de la réalité des travaux entrepris au sein des lieux loués, de leur nature exacte, et de leur étendue conformément au contrat de bail commercial conclu ainsi qu’à son droit de visite et de surveillance des locaux.

Au surplus, il y a lieu de retenir que ce n’est que postérieurement à l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception du 26 février 2024 portant la mention « distribué le 28 février 2024 » que la SARL Toscana a saisi, le 02 septembre 2024 soit sept mois plus tard, le président du tribunal judiciaire de Grenoble d’une requête aux fins d’autorisation avant constat (pièce 12 du défendeur).

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de procéder à la rétractation de l’ordonnance rendue le 10 septembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Grenoble. La SARL PLV sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

2. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SARL PLV, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 1000€ sera allouée de ce chef à la SCI Toscana.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la SARL PLV de sa demande tendant à la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue par la Présidente du tribunal judiciaire de Grenoble le 10 septembre 2024 ;

Déboutons la SARL PLV de sa demande d’annulation de tous les actes subséquents dressés par commissaire de justice sur la base de ladite ordonnance, à savoir le procès-verbal de constat dressé par Maître [R] le 16 octobre 2024 ainsi que la sommation de faire notifiée à la société PLV le 06 février 2025 ;

Déboutons la SARL PLV de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Toscana à lui verser la somme provisionnelle de 5 000€ à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons la SARL PLV à payer à la SCI Toscana la somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL PLV aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE