REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01773 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MU5S

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires. LE PARC C/ [V]

Le : 09 Avril 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SCP LACHAT MOURONVALLE

M^e Régine PAYET

Copie à :

Madame [Z] [N] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 09 AVRIL 2026

Par Alain TROILO, président du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires. LE PARC dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA COLLET-BEILLON, Syndic de Copropriété, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [Z] [N] [V]

née le 27 Janvier 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2] du 18 novembre 2025

représentée et plaidant par M^e Régine PAYET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 21 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 06 Novembre 2025 ;

Vu les renvois successifs et le renvoi à l’audience du 26 février 2026 ;

A l’audience publique du 26 Février 2026 tenue par Alain TROILO, président assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 26 mars 2026 puis prorogé au 09 Avril 2026, date à laquelle Nous, Alain TROILO, président, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [V] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 5] et [Adresse 6], [Localité 3].

Par courrier recommandé du 10 juillet 2025, présenté le 11 juillet 2025 et délivré le 04 août 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure d’acquitter la somme de 9 873,96 euros au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA COLLET-BEILLON, a fait assigner Madame [Z] [V] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement d’un arriéré de charges.

Dans le dernier état de ses prétentions résultant des conclusions notifiées le 25 février 2026, le syndicat des copropriétaires entend voir :

— Condamner Madame [Z] [V] à régler la somme de 11 264,97 euros correspondant à l’arriéré de charges arrêté au 23 février 2026, somme à parfaire au jour où le juge statuera ;

— A titre subsidiaire, si les frais de procédure étaient expurgés du décompte, condamner Madame [Z] [V] à verser la somme de 10 193,96 euros, outre 1 013 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— Condamner Madame [Z] [V] au versement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, date de la mise en demeure ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusion en défense notifiées le 20 janvier 2026, Madame [Z] [V] demande à la juridiction de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, car irrecevables en ce que la mise en demeure ne serait pas suffisamment précise ;

— Faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dispenser Madame [Z] [V] des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, lesquels devront être répartis entre les autres copropriétaires ;

— Subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement pour solder sa dette au titre des travaux dont le montant sera fixé à la somme de 8 423 euros, déduction faite des frais ;

— En tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la fin de non-recevoir tirée de l’insuffisance de précision de la mise en demeure

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure.

Cet avis est interprétatif de la loi, et non créateur de droit, de telle sorte qu’il est applicable aux instances en cours.

Si cette condition n’est pas remplie, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, la mise en demeure du 10 juillet 2025 mentionne une somme globale de

9 873,96 euros mais précise que le décompte des charges de copropriété arrêté au 07 juillet 2025 se trouvait en pièce jointe du courrier.

Ce décompte indique avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours (2025) et des dépenses pour travaux non compris dans ce budget (ravalement de façades).

La mise en demeure, qui rappelle également les conséquences d’un défaut de paiement dans les trois jours à compter de sa réception conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, est donc régulière.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera déclaré recevable en ses demandes.

2. Sur les demandes en paiement des charges et provisions

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2021 et vote du budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2022, modification du budget prévisionnel de l’exercice 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023, modification du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 juin 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2024, modification du budget prévisionnel de l’exercice 2025 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2026,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale particulière du 10 janvier 2024 comportant décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la rénovation des façades avec isolation par l’extérieur,

— La mise en demeure du 10 juillet 2025, présentée le 11 juillet 2025 et non distribuée (pli avisé et non réclamé),

— Un jugement rendu par le tribunal d’instance de GRENOBLE le 22 mars 2018 (n° RG 11-17-000127) condamnant Madame [V] au paiement d’un arriéré de charges arrêté au 02 octobre 2017,

— Un arrêt de la cour d’appel de GRENOBLE du 04 mai 2021 (n° RG 20/03573) confirmant le jugement rendu par le juge de l’exécution de GRENOBLE le 27 octobre 2020 (n° RG 19/00100) qui avait ordonné la vente forcée du bien, laquelle n’est pas intervenue en raison du paiement de sa dette par Madame [V],

— Plusieurs extraits de compte arrêtés aux du 07 juillet 2025 (joint à la mise en demeure du 10 juillet 2025), 18 septembre 2025, 1er décembre 2025 et 1er janvier 2026,

— Le contrat de syndic,

— Une facture n°2500459, d’un montant de 1 213 euros, établie le 30 juillet 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires au titre de la mise en demeure et de la présente procédure, comprenant notamment le droit de plaidoirie,

— Une facture n°149124 établie le 21 octobre 2025 par le commissaire de justice ayant signifié l’assignation, d’un montant de 58,01 euros.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 31 décembre 2021 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2025 et 2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 10 juillet 2025.

Toutefois, le montant de 1 213 euros qui lui est associé correspond à la facture n°2500459 établie le 30 juillet 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires non seulement au titre de la mise en demeure mais également de la présente procédure, pour un total de 1 200 euros, sans distinction du coût de l’une et l’autre ainsi que 13 euros pour le droit de plaidoirie.

Or, il convient de rappeler que le contrat de syndic prévoit un coût de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de 45,60 euros TTC, mais surtout que la somme réclamée par l’avocat est en réalité principalement indemnisée au titre des frais irrépétibles et des dépens (honoraires et droit de plaidoirie).

Par conséquent, la somme correspondant à la mise en demeure sera ramenée à 45,60 euros (soit 1 167,40 euros à déduire).

En outre, il n’est justifié d’aucune des diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic pour la constitution du dossier transmis à l’avocat correspondant à la somme de 480 euros portée au débit du compte de copropriétaire le 07 juillet 2025 sous l’intitulé « CONTENTIEUX 7216-0002-20250707 »

De même, le montant de 120 euros également intitulé « CONTENTIEUX 7216-0002-20250707 » n’est justifié par aucun élément.

Ces montant seront donc déduits.

Enfin, les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont compris dans les dépens et seront donc également déduits du montant réclamé au titre de l’arriéré (58,01 euros).

C’est donc la somme totale de 1 825,41 euros qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Madame [Z] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 9 439,56 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 pour la somme de 9 393,96 euros et à compter du 21 octobre 2025 pour le surplus et capitalisation des intérêts par année entière.

3. Sur la demande de délai

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation personnelle de Madame [Z] [V] qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

4. Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [V], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision d’aide juridictionnelle n°C-38185-2025-010311 du 18 novembre 2025.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Madame [Z] [V] à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire, et en dernier ressort ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL CITYA COLLET-BEILLON, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL CITYA COLLET-BEILLON, la somme de 9 439,56 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 pour la somme de 9 393,96 euros et à compter du 21 octobre 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

FAIT DROIT à la demande de délais formée par Madame [Z] [V] et dit que Madame [Z] [V] pourra s’acquitter de sa dette par l’effet de versements d’un montant de 395 euros pendant une période de 23 mois, le solde de la dette étant exigible le 24e mois ;

DIT que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, la SARL CITYA COLLET-BEILLON, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision d’aide juridictionnelle n°C-38185-2025-010311 du 18 novembre 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Carole SEIGLE-BUYAT Alain TROILO