TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 23/03836 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LKWD

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

M^e Fabrice BARICHARD

la SELARL [Localité 2]-[Localité 3] MANGIONE

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 30 Avril 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [M] [J]

née le 05 Septembre 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice BARICHARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

S.A.S. FONCIA AGDA Prise en son établissement secondaire situé [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

S.D.C. Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Localité 5] de paille Représenté par son syndic SAS AUDRAS et DELAUNOIS [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 12 Février 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Delphine HUMBERT, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI,Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 09 Avril 2026 prorogé au 30 Avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] est copropriétaire d’un appartement dans l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1].

Des infiltrations répétées ont causé des désordres sur son logement depuis 2004.

Nonobstant des travaux de réfection d’étanchéité de la toiture terrasse et de skydomes engagés et effectués par le syndicat de copropriété en suite d’une assemblée générale du 15 septembre 2004, les désordres ont perduré notamment depuis 2013 et malgré les demandes répétées de madame [J] auprès du syndic aucune intervention ne fut diligentée pour faire cesser ces désordres.

Cette situation a conduit madame [J] à assigner en référé le syndicat aux fins d’expertise par ordonnance de référé du 11 septembre 2019, le juge a nommé un expert qui a rendu son rapport le 7 décembre 2022. Le rapport constate la cause des désordres notamment à raison du caractère fuyard et non adaptée de la toiture terrasse.

Par exploit du 26 juillet 2023, madame [J] a assigné le syndicat aux fins d’obtenir les indemnisations nécessaires à la remise en état de son logement et réparation de ses préjudices de jouissance, financiers et moral.

Par ordonnance du 3 décembre 2024 madame [J] a obtenu une provision de 20.000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Le syndicat des copropriétaires a appelé en cause l’ancien syndic, à savoir la société AGDA-FONCIA par exploit du 6 août 2024.

La jonction des procédures a été ordonnée le 27 janvier 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2025 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, madame [J] demande au tribunal de :

• Déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] responsable des désordres ;

• Le condamner à verser au titre de l’indemnisation de ses préjudices :

— La somme de 34.717,92 euros au titre de la remise en état du logement ;

— La somme de 88.440 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— La somme de 84.360 euros au titre de son préjudice financier;

— La somme de 40.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

• Indexer la condamnation au titre des travaux de remise en état sur la base de l’indice BT01 du bâtiment tous corps d’état base 2010 sur la référence de l’indice de juin 2022 soit 127,2 à apprécier avec le dernier indice connu au jour du jugement à intervenir ;

• Débouter le syndicat de ses prétentions ;

• Le condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

• Et au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

• Retenir la faute de madame [J] dans la contribution de la persistance des infiltrations, et amoindrir ses demandes indemnitaires ;

• Juger qu’une partie des désordres provient des skydomes partie privative de madame [J] ;

• Retenir la faute de gestion de l’ancien syndic la société FONCIA ;

• Débouter madame [J] de sa demande de reprise des désordres au sein de la salle de bains ;

• La débouter de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice financier relevant le fait qu’il fait doublon avec la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

• Ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires et déduire de celles-ci la somme provisionnelle de 20.000 euros ;

• Condamner la société AGDA FONCIA à régler au syndicat une somme de 18.400 euros outre 1.500 euros en réparation de son préjudice résultant de la liquidation de l’astreinte ;

• Condamner la société FONCIA AGDA à régler au syndicat 50% des sommes mises à sa charge, s’agissant du défaut d’entretien de la toiture et des dépens comprenant notamment les frais d’expertise ;

• La condamner à payer au syndicat une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA, auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, la société AGDA FONCIA demande au tribunal de :

• Débouter le syndicat de ses prétentions,

• Condamner le syndicat à payer au bénéfice de la société AGDA FONCIA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner le syndicat aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 9 avril 2026 prorogé au 30 avril 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1°) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

a) Sur les désordres :

Dans son rapport l’expert judiciaire a retenu expressément que les désordres constatés proviennent notamment de la toiture terrasse et qu’il convient de remplacer la couverture en tuiles par une couverture adaptée à la faible pente comme des bacs acier ou une étanchéité.

b) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

La responsabilité du syndicat ne relève pas des articles 1792 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires n’étant pas constructeur au sens de l’article 1792 du code civil ni réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code.

Cependant aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires qu’il peut diligenter.

En l’espèce, madame [J] sur la base du rapport précité bénéficie de la responsabilité de droit du syndicat des copropriétaires. L’expert dans son rapport constate les défauts d’exécution de la rénovation de la couverture faite en 1987. Il appert en l’espèce que les désordres proviennent de la toiture partie commune.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ses prétentions à juger qu’une partie des désordres provient des skydomes partie privative de madame [J], dès lors que ces derniers paraissent être des accessoires de couverture réalisés en même temps que les travaux de transformation du bâtiment initial en logement collectif en suite du permis de construire du 22 janvier 1987, ainsi que le constate l’expert à la page 28 de son rapport.

Il est en outre constaté que dès 2004 le syndicat a bien pris en charge les travaux relatifs à l’étanchéité des skydomes. Il sera débouté également de sa demande d’exclure des indemnisation les désordres ayant affecté la salle de bains.

Le syndicat sera en outre débouté de ses prétentions à faire valoir une faute partielle pouvant incomber à madame [J] du fait de ses retards ou défaut de paiement de ses charges, éléments indépendants et sans lien direct avec la responsabilité totale du syndicat au regard des désordres provenant des parties communes.

c) sur la responsabilité du syndic AGDA FONCIA :

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il incombe au syndic de prendre toutes mesures nécessaires quand des travaux urgents se révèlent nécessaires.

En l’espèce il appert que le syndic de 2013 à 2018 n’a pas pris en compte les alertes de madame [J], et qu’il a fallu attendre octobre 2018 pour que soient engagés des travaux d’étanchéité et octobre 2019 pour que la couverture soit bâchée pour limiter les désordres affectant notamment l’appartement de madame [J].

En conséquence, il appert que la société AGDA-FONCIA a manqué à ses obligations relatives aux mesures à engager et soumettre à l’assemblée générale pour permettre les travaux nécessaires en raison des défaut de structure d’éléments de parties communes causant des préjudices à des copropriétaires.

Elle sera condamnée à ce titre in solidum avec le syndicat à la prise en charge des travaux nécessaires et indemnisations à hauteur de 20% des sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires.

2°) Sur les indemnisations

— Sur la remise en état du logement de madame [J] :

L’expert a fixé le coût des travaux à la somme de 37.700 euros.

Compte tenu d’une indemnité perçue par l’assurance, le syndicat sera condamné à payer à madame [J] une somme de 34.717,92 euros, ladite somme à indexer sur la base de l’indice BTO1 susvisé en prenant l’indice du 4ème trimestre 2025.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer cette somme de 34.717,92 euros avec indexation comme sus indiqué.

— Sur le préjudice de jouissance :

Madame [J] a subi un préjudice de jouissance depuis 2013, compte tenu des désordres causés par les infiltrations, affectant les modalités de vie et d’occupation de l’appartement.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à ce titre une somme de 35.000 euros au bénéfice de madame [J] compte tenu des perturbations intervenues depuis 2013 et affectant les modalités d’occupation de l’appartement.

— Sur le préjudice financier

Madame [J] sera déboutée de sa demande à ce titre ne rapportant aucun élément suffisamment probant quant à une perte de chance de vendre l’appartement, et le préjudice financier réclamé étant par ailleurs indemnisé au titre de la privation de jouissance.

— Sur le préjudice moral

Il est certain que les désordres affectant le lot appartenant à Madame [J] ont une incidence sur la vie privée et familiale, dès lors que le lot dans l’attente des travaux de réparation n’a pu être habité dans des conditions décentes.

En conséquence, il lui sera accordé une indemnisation de 6.000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3°) Sur les incidences de la responsabilité de la société AGDA-FONCIA :

Compte tenu de sa négligence fautive, la société AGDA-FONCIA sera condamnée à payer au bénéfice du syndicat des copropriétaires une somme de 9.000 euros en compensation partielle des 18.400 euros payés par le syndicat au titre de l’astreinte prononcée le 16 novembre 2021 par le juge de l’exécution. Cette astreinte condamnait de l’absence de pose de la bâche ordonnée antérieurement le 11 septembre 2019.

Elle sera en outre condamnée à payer au bénéfice du syndicat 20% des sommes indemnitaires mises à la charge du syndicat de l’immeuble [Adresse 6] en conséquence du présent jugement.

4°) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] sera condamné à payer au bénéfice de madame [J] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AGDA-FONCIA sera condamnée à payer au bénéfice du syndicat de copropriété de l’immeuble Chapeaux de Paille une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] et la société AGDA FONCIA seront condamnés solidairement aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Dans les rapports entre le syndicat et la société AGDA-FONCIA à la prise en charge de ces dépens, 20% incomberont à la société AGDA FONCIA et 80% au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6].

5°) Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] est responsable de plein droit au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des désordres constatés et en doit réparation,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer au bénéfice de madame [J] :

• La somme de 34 717,92 euros avec indexation sur la base de l’indice BTO1 susvisé en prenant l’indice du 4ème trimestre 2025,

• La somme de 35 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

• La somme de 6000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE madame [J] de sa demande au titre d’un préjudice financier,

DIT qu’il y a lieu de déduire des sommes indemnitaires ci-dessus la somme provisionnelle de 20 000 euros ordonnée en suite de l’ordonnance du 3 décembre 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chapeaux de Paille de sa demande de responsabilité partielle de madame [J],

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de prise en charge partielle des travaux par madame [J] au titre des skydomes, ainsi que de ceux ayant affecté la salle de bains,

CONSTATE la négligence fautive de la société AGDA-FONCIA,

CONDAMNE la société AGDA-FONCIA à payer au bénéfice du syndicat des copropriétaires une somme de 9000 euros en compensation partielle des 18400 euros payés par le syndicat au titre de l’astreinte prononcée le 16 novembre 2021 par le juge de l’exécution,

CONDAMNE la société AGDA-FONCIA à payer au bénéfice du syndicat 20% des sommes indemnitaires mise à la charge du syndicat de l’immeuble Chapeaux de Paille au profit de madame [J] en conséquence du présent jugement .

CONDAMNE le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] à payer au bénéfice de madame [J] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société AGDA-FONCIA à payer au bénéfice du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat de copropriété de l’immeuble Chapeaux de Paille et la société AGDA FONCIA solidairement aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire .

DIT que dans leur rapport entre eux, la société AGDA-FONCIA est condamnée à prendre en charge 20% de ces sommes et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble chapeau de paille 80%,

CONSTATE l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE