MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00577 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G4UM

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis 19-21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e MOREL, Avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Amandine DOMINGUES, Avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [Z] [V]

né le 17 Novembre 1990 à LE HAVRE (76600), demeurant 3, rue Docteur Fortier – 76290 MONTIVILLIERS

Non comparant ni représenté

Madame [R] [B] [F]

née le 21 Mai 1992 à HARFLEUR (76700), demeurant 3, rue Docteur Fortier – 76290 MONTIVILLIERS

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2020, la SCI MFGC, représentée par NOTAIRES SEINE ESTUAIRE, a donné à bail à Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] un logement situé 3 rue Docteur Fortier, 2ème étage à Montivilliers (76290), moyennant un loyer mensuel de 660 €, outre une provision sur charges de 40 €.

Par convention dématérialisée en date du 27 janvier 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par la bailleresse suite à divers incidents de paiement.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] un commandement de payer la somme principale de 604,77 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 5 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La déclarer recevable en son action,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] à lui payer la somme de 1 769,29 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2023 sur la somme de 604,77 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 octobre 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître Roger LEMONNIER, substitué par Maître Stanislas MOREL, lui-même substitué par Amandine DOMINGUES qui a déposé son dossier et a actualisé le montant de sa créance.

Madame [R] [B] [F], citée à l’étude et Monsieur [Y] [Z] [V], cité selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’étaient ni présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 31 octobre 2023, soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 9 juin 2025, soit au moins 6 semaines avant l’audience du 6 octobre 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 9 juin1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 9 juin1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] le 27 octobre 2023.

Les locataires ne justifient pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence des locataires ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 28 décembre 2023 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte de la dernière quittance subrogative en date du 10 septembre 2025, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à garantir les locataires de tout ou partie des loyers, accessoires de loyer pour un montant total de 2 786,17 € en principal, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de les condamner solidairement à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 décembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] sont condamnés solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 3 rue Docteur Fortier, 2ème étage à Montivilliers (76290) donné en location à Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 28 décembre 2023 ;

DIT que Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] de libérer de leur personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 3 rue Docteur Fortier, 2ème étage à Montivilliers (76290), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 786,17 euros en principal au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 29 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y a avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 28 décembre 2023 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 octobre 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 9 juin2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [Z] [V] et Madame [R] [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE