TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01604 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNL3

AFFAIRE : [M] [H] C/ [J] [L], [E] [L]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [H]

née le 09 Juin 1931 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Monsieur [J] [L]

né le 24 Juin 1946 à [Localité 4] (ALGERIE),

et

Madame [E] [L]

née le 18 Juin 1944 à [Localité 3]

demeurant ensemble [Adresse 1]

tous deux comparants en personne

***

Débats tenus à l’audience du 15 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 03 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2019, Madame [M] [H] a donné à bail à Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L], un logement sis [Adresse 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 900 euros outre 100 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 4 février 2025 dénoncé à la CCAPEX le 05 février 2025.

Par acte de Commissaire de Justice, en date du 18 avril 2025, dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 22 avril 2025, Madame [M] [H] a assigné Madame [E] [L] et Monsieur [J] [L] aux fins de voir jugée acquise la clause résolutoire à la date du 07 avril 2025 et par conséquent, judiciairement résilié le contrat de bail et que soit ordonnée l’expulsion de corps et biens de Madame [E] [L] et Monsieur [J] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef, dès la fin du délai légal avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et de voir condamnés solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [J] [L] à lui verser la somme de 4 819,02 euros au titre des loyers et charges dus au 07 avril 2025, sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 04 février 2025 et avec capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer prévu au contrat au moment de la résiliation augmenté des charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et jusqu’à leur départ effectif des lieux loués et les voir condamnés solidairement aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 154,61 euros et le coût de la notification Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime du 04 février 205 d’un montant de 24,04 euros outre la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et que l’exécution provisoire ne soit écartée sauf à ce que soit ordonnée la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2025 à laquelle, Madame [M] [H] était représentée par son conseil et Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] ont comparu.

Madame [M] [H] maintient ses demandes initiales et indique ne pas savoir si les loyers ont repris. Elle indique que le dossier de surendettement n’est pas encore déclaré recevable et explique qu’il sera contesté. Elle actualise sa créance à la somme de 4 819,02 euros et s’oppose à la demande de délais.

Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] actualisent leur situation et sollicitent de pouvoir rester dans le logement arguant notamment de leur âge. Ils indiquent qu’un dossier de surendettement est envisagé mais pas encore déposé. Ils expliquent percevoir 3 600 euros par mois et vivre tous les deux. Ils indiquent avoir plusieurs crédits à rembourser.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 03 juin 2025.

Une note en délibéré a été autorisée afin que les parties puissent produire le décompte actualisé des loyers versés.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu le 02 octobre 2025, Madame [M] [H] a fait parvenir un décompte actualisé.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 04 février 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 04 avril 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 30 septembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit partiellement à la demande du bailleur et de condamner solidairement Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] à lui payer la somme de 7.772,85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30 septembre 2025 (les frais de poursuite étant exclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 février 2025 sur la somme de 3 197,70 euros et à compter du jugement pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] sollicitent de pouvoir rester dans le logement, ce qui s’analyse comme une demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Il résulte du décompte produit par le débiteur et non contesté dans le cadre de la note en délibéré que Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience puisque le loyer de septembre a été réglé.

Il ressort de l’audience et du diagnostique social et financier, que le couple perçoit la somme de 3 600 euros par mois et qu’ils présentent plusieurs dettes (notamment de crédits). Il sont âgés de 79 et 81 ans.

Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] ont indiqué lors de l’audience pouvoir verser 130 euros par mois. Toutefois, au regard de leurs revenus et du montant actualisé de la dette locative, il y a lieu de dire qu’ils devront apurer leur dette en 36 mensualités de 215 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Dès lors, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de leur dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] succombant au principal, seront solidairement condamnés au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] à payer à Madame [M] [H] en deniers ou quittance, la somme de 7.772,85 euros (SEPT MILLE SEPT CENT SOIXANTE DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 février 2025 sur la somme de 3 197,70 euros et à compter du jugement pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière ;

— ACCORDE à Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette par échéances mensuelles de 215 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 avril 2025 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 6] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] seront solidairement condamnés à la régler à Madame [M] [H] ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] épouse [L] et Monsieur [J] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL