Tribunal Judiciaire de La Rochelle, Référé, 9 décembre 2025, n° 24/00641

TJ La Rochelle 9 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Engagement du vendeur à reprendre les réserves
La cour a estimé que le vendeur devait prouver que les réserves avaient été levées, ce qui n'a pas été fait. La demande de reprise de la réserve sur la sous-face du balcon a été acceptée.
Rejeté
Qualité à agir pour les parties privatives
La cour a jugé que les désordres relatifs à la terrasse concernaient des parties communes, et que les demandeurs n'avaient pas qualité pour réclamer la reprise de ces désordres.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que les demandeurs n'avaient pas obtenu gain de cause sur l'ensemble de leurs prétentions.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé inéquitable de laisser la SA SOCIETE D'ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS supporter l'intégralité de ses frais irrépétibles, et a condamné la SCI à verser une somme à ce titre.

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Sur la décision

Référence :	TJ La Rochelle, référé, 9 déc. 2025, n° 24/00641
Numéro(s) :	24/00641
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier DUNYACHMaxime BARRIEREFabrice DELAVOYEEve DONITIANVincent VANRAET
Cabinet(s) :	JEROME GARDACH ET ASSOCIESELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORTDRAGEON & ASSOCIESACTY
Parties :	S.A.S.U. DSA AQUITAINE, S.A. AXA FRANCE IARD, S.A. ENTREPRISE

Texte intégral

Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Maxime BARRIERE (Deux-[Localité 14])

— Me [Localité 8] DRAGEON 19

— M^e Olivier DUNYACH 67

— M^e Jérôme GARDACH 25

— M^e Vincent VANRAET 100

Grosse délivrée à : – M^e Vincent VANRAET 100

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00579

ORDONNANCE DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00641 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FIH7

AFFAIRE : [J] [N] [I] [G], [V] [P] C/ S.C.I. [Localité 9] – [Adresse 3], S.A. ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS & Cie, S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.S.U. DSA AQUITAINE, S.A. AXA FRANCE IARD

l’an deux mil vingt cinq et le neuf Décembre,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 04 Novembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [N] [I] [G]

né le 01 Juillet 1953 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Vincent VANRAET de la SELARL VANRAËT AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [V] [P]

née le 25 Avril 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Vincent VANRAET de la SELARL VANRAËT AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSES :

S.C.I. [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître François DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Fabrice DELAVOYE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A. ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS & Cie, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Maxime BARRIERE de la SELAS ACTY, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

S.A. AXA FRANCE IARD, assureur de MOREAU LATHUS, contrat 4223796204, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme GARDACH de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Eve DONITIAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.S.U. DSA AQUITAINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier DUNYACH de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A. AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de la société DSA AQUITAINE selon contrat n°6986886104, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier DUNYACH de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 22 juillet 2022, Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] ont acquis en VEFA auprès de la SCI [Adresse 11] un appartement n° A002 au rez-de-chaussée du Bâtiment A constituant le lot n°168 de la copropriété ainsi qu’un parking n°69 en sous-sol correspondant au lot n°71.

La livraison a été réalisée le 14 novembre 2023 avec réserves.

Par courrier du 11 décembre 2023, Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] ont émis de nouvelles réserves.

Soutenant que certaines réserves n’auraient pas été reprises, Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] ont, par exploit du 13 novembre 2024, fait assigner la SCI [Adresse 11] devant le Président de ce Tribunal statuant en référé sollicitant sa condamnation sous astreinte à reprendre l’ensemble des réserves dénoncées et subsidiairement ordonner une mesure d’expertise.

Par actes de commissaire de justice des 20, 21 et 24 janvier 2025, la SCI [Adresse 11] a, à son tour, fait assigner la SA SOCIETE D’ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS, et son assureur , la SA AXA FRANCE IARD, la SASU DSA AQUITAINE et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins de garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Les deux instances ont été jointes le 04 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique, Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] demandent au juge des référés de condamner la SCI [Adresse 11] à reprendre l’ensemble des vices apparents sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir:

* Au niveau du balcon:

— reprise de la sous-face du balcon en raison d’un support irrégulier, dénoncé lors de la livraison avec un engagement de la venderesse sans exécution,

— pose d’une collerette au plafond à deux endroits au niveau des descentes d’eau pluviale afin d’éviter les infiltrations dénoncée lors de la livraison avec un engagement de la venderesse ,

* Au niveau de la terrasse :

— traces d’écoulement de la descente d’eaux pluviales avec engagement de la venderesse lors des réserves complémentaires,

— finition non-réalisée, traces non nettoyées sur enduit avec engagement de la venderesse lors des réserves complémentaires,

— peinture non adhérente en sous-face de balcon supérieur et défaut de préparation du support, avec engagement de la venderesse lors des réserves complémentaires,

— manque enduit à la cueillie du nez de balcon à gauche, dallage sale, enduit et peinture sur menuiserie extérieure et coulisses, avec engagement de la venderesse lors des réserves complémentaires.

Ils sollicitent en outre la condamnation de la SCI [Adresse 11] à leur verser 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils invoquent les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et exposent que si la plupart des réserves dénoncées auraient été reprises, certaines demeureraient alors même que la SCI [Adresse 11] se serait engagée à les reprendre.

La SCI [Adresse 11] conclut au débouté aux motifs que les demandes de Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] ne seraient pas justifiées et que les réserves alléguées concerneraient uniquement les parties communes pour lesquelles Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] n’auraient pas qualité à agir.

Elle indique que les réclamations de Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] seraient fondées uniquement sur des documents datant de deux ans si bien que la persistance de ces désordres ne serait pas démontrée alors même que leur existence même ne serait établie par aucun document contradictoire.

Elle affirme que les réserves au niveau des parties privatives auraient été levées.

Subsidiairement, elle demande la condamnation in solidum de la SA SOCIETE D’ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS, et son assureur , la SA AXA FRANCE IARD, la SASU DSA AQUITAINE et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD à la relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Elle réclame la condamnation de Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] à lui verser la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA SOCIETE D’ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS demande au juge des référés de :

* Débouter la SCI [Adresse 11] de sa demande en garantie à l’égard de la Société MOREAU-LATHUS,

* recevoir la Société MOREAU-LATHUS en ses demandes, fins et conclusions,

* Déclarer irrecevable la demande de la SCI [Adresse 11] concernant la mise en cause de la Société MOREAU-LATHUS dans le cadre de l’expertise,

* Ordonner la mise hors de cause de la Société MOREAU-LATHUS,

* A titre subsidiaire :

— prendre acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise,

— compléter la mission de l’expert,

*En tout état de cause : condamner la SCI [Adresse 11] à lui verser 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la SCI [Adresse 11] ne démontrerait pas que les désordres, dont la persistance ne serait pas établie, relèveraient d’un manquement contractuel de la concluante.

Elle ajoute que les réserves subsistantes ne concerneraient que les parties communes.

La SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SA SOCIETE D’ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS, indique ne pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée mais conclut au rejet de toutes les autres demandes de la SCI [Adresse 11].

La SASU DSA AQUITAINE et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD s’opposent à l’ensemble des demandes de la SCI [Adresse 11] et subsidiairement formulent protestations ret réserves.

Elles font valoir que la SCI [Adresse 11] ne préciserait pas quel désordre relèverait de sa responsabilité et que, concernant le lot ravalement, la seule mention au procès-verbal de livraison concernerait le nettoyage mentionné en cours d’exécution.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] ont renoncé à leur demande subsidiaire d’expertise.

1. Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

En l’espèce, Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] ne réclament désormais la reprise que de six désordres.

Certes la constatation et les réclamations des demandeurs datent de 2023.

Néanmoins, dès lors que des réserves ont été actées, il appartient non pas aux acquéreurs de démontrer que ces réserves persistent mais bien au vendeur d’établir qu’elles ont été levées.

Or s’agissant du dessous du balcon, partie privative, la SCI [Adresse 11] ne produit aucun quitus de levée de réserve.

Dès lors, la SCI [Adresse 11] sera condamnée à reprendre cette réserve dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 30€ par jour de retard.

La SCI [Adresse 11] indique que cette réserve concernerait les travaux confiés à l’entreprise MOREAU LATHUS.

Or il résulte du marché confié à cette entreprise que les reprises, finitions et calfeutrement en sous-face des balcons étaient exclus de ses prestations.

En ce qui concerne DSA, il n’est pas démontré que ce désordre relèverait de son marché et aucune réserve n’a été formulée à son encontre à ce titre.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur les appels en garantie formés par la SCI [Adresse 11] si bien que la demande de la SCI [Adresse 11] tendant à être relevée indemne de cette condamnation sera rejetée.

En ce qui concerne la pose d’une collerette en plafond, cette prestation n’était pas prévue contractuellement.

Dès lors il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de la réaliser.

Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Les désordres invoqués et relatifs à la terrasse concernent une partie commune du bâtiment.

Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] n’ont pas qualité pour réclamer la reprise de ces désordres.

Leurs demandes sur ce point seront déclarées irrecevables.

2. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Tant Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] que la SCI [Adresse 11] succombent dans partie de leurs prétentions.

Dans ces conditions, chacune d’elles conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés et l’intégralité de ses frais irrépétibles.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA SOCIETE D’ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS, contrainte de se défendre en justice, l’intégralité de ses frais irrépétibles. La SCI [Adresse 11] sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 1000€.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS à la SCI [Adresse 11] de reprendre la réserve portant sur la reprise de la sous-face du balcon en raison d’un support irrégulier, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 30€ par jour de retard ;

DEBOUTONS la SCI [Adresse 11] de sa demande tendant à être relevée indemne de cette condamnation ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] de leurs autres demandes y compris leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI [Adresse 11] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 11] à verser à la SA SOCIETE D’ENTREPRISE DE MACONNERIE ET TRAVAUX PUBLICS MOREAU LATHUS la somme de MILLE EUROS (1000€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que Monsieur [J] [G] et Madame [V] [P] et la SCI [Adresse 11] conserveront la charge des dépens par eux exposés.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX