Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Anthony BENOIST

— expertise x1

— régie

Grosse délivrée à : M^e Anthony BENOIST

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00593

ORDONNANCE DU : 09 décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00516 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FP6T

AFFAIRE : S.A.R.L. LA RESERVE DU VIN C/ S.C.I. AD-HOC

l’an deux mil vingt cinq et le neuf décembre,

Nous, Sophie ROUBEIX, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 04 novembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LA RESERVE DU VIN, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Anthony BENOIST, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

DÉFENDERESSE :

S.C.I. AD-HOC, dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE

non comparante, non représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 10 avril 2024, la SARL LA RESERVE DU VIN a acquis de la SAS CARNOT un fonds de commerce de bar, brasserie, restaurant, snack, vente de glaces et crêperie exploité dans un immeuble situé [Adresse 4] à FOURAS (17450) appartenant à la SCI AD-HOC.

Le bail portait sur le local commercial situé au rez-de-chaussée et sur l’appartement situé à l’étage.

Indiquant avoir constaté des désordres significatifs dans l’intégralité du bâtiment, la SARL LA RESERVE DU VIN a fait établir un constat par commissaire de justice le 06 mai 2025.

Soutenant que la SCI AD-HOC n’aurait pas répondu à ses sollicitations en vue de la réalisation et de la prise en charge des travaux nécessaires, la SARL LA RESERVE DU VIN a, par exploit du 26 septembre 2025, fait assigner la SCI AD-HOC devant le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé afin qu’une expertise de l’immeuble loué soit diligentée.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que la SCI AD-HOC manquerait à ses obligations de bailleur de délivrer un local conforme et un logement décent et qu’il serait nécessaire de pouvoir distinguer les travaux relevant des obligations de la défenderesse de ceux incombant au preneur.

La SCI AD-HOC, citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

1) sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Il résulte de ce texte qu’il ne suffit pas d’alléguer des désordres pour obtenir la désignation d’un expert.

Il appartient aux demandeurs de justifier de leur intérêt légitime et notamment d’une chance raisonnable de succès de leur action postérieure au fond.

En l’espèce, eu égard aux désordres invoqués par la SARL LA RESERVE DU VIN et aux pièces versées aux débats et notamment le contrat de bail, le constat de dégât des eaux du 03 septembre 2024 et le procès-verbal de constat dressé le 06 mai 2025 par Maître [D] [R], commissaire de justice associée à [Localité 9], la demande d’expertise présentée apparaît légitime et doit être accueillie aux frais avancés de la demanderesse.

2) sur la consignation des loyers

Selon l’article 834 du code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal Judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Or il sera rappelé qu’en vertu tant de l’article 1719 du code civil que de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre à son locataire un logement décent et en outre qu’il est tenu, quelle que soit la nature du bail, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée.

En l’espèce, il est établi par le constat du 06 mai 2025 que le bien donné à bail présente de nombreux désordres de nature à perturber non seulement l’exploitation du fonds mais également l’occupation du logement.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de la SARL LA RESERVE DU VIN de pouvoir consigner ses loyers et ce à hauteur de 50% de leur montant et ce, dans l’immédiat, faute de connaître d’ores et déjà la nature des travaux à réaliser, jusqu’au dépôt du rapport de l’expert.

Il appartiendra à la SARL LA RESERVE DU VIN, après dépôt du rapport et connaissance de la nature et de l’ampleur des travaux à réaliser, de saisir soit de nouveau le juge des référés soit, dans le cadre d’une procédure au fond, le juge de la mise en état d’une prolongation de cette consignation.

La SARL LA RESERVE DU VIN, dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée, conservera à sa charge les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie ROUBEIX statuant, publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

ORDONNONS une mesure d’expertise et DÉSIGNONS pour y procéder

[E] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Port : 07.78.72.91.62

Mel : [Courriel 7]

avec mission :

— de se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties,

— d’entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants

— de se faire remettre tous documents utiles et notamment les documents contractuels,

— de décrire les désordres figurant dans le constat de commissaire de justice du 06 mai 2025 et ceux mentionnés dans l’assignation,

— de dire si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,

— de préciser dans quelle proportion ces désordres empêchent l’utilisation d’une part des locaux commerciaux et d’autre part du logement,

— en rechercher les causes,

— en cas de pluralité de causes en préciser l’importance respective,

— indiquer les remèdes pouvant être apportés, les chiffrer et préciser la durée des travaux,

— donner au Tribunal tous éléments permettant de statuer sur les responsabilités encourues et sur le montant des préjudices annexes,

— préciser si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres ou pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens, dans l’affirmative décrire les travaux nécessaires et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi vite que possible,

DISONS que la SARL LA RESERVE DU VIN devra consigner à la Régie de ce tribunal la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3500 euros) à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 10 janvier 2026, faute de quoi la désignation de l’expert serait caduque ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE dans les SIX MOIS de sa saisine terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

DISONS que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d’expertise et leur permettre d’en apprécier les conséquences, l’expert devra leur communiquer ainsi qu’au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d’expertise un état prévisionnel du coût de celle-ci ;

DISONS que l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le déroulement prévisionnel de ses opérations ;

DISONS que l’expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations ;

DISONS que l’expert sera autorisé à recouvrer directement auprès de la SARL LA RESERVE DU VIN le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision ;

AUTORISONS la SARL LA RESERVE DU VIN à consigner la moitié du montant de son loyer sur un compte séquestre ouvert auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, et ce jusqu’au dépôt du rapport de l’expert ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SARL LA RESERVE DU VIN ;

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX