N° RG 24/10637 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGCB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 24/10637 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGCB

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

S.C.I. DU LABO

Le

Le Greffier

M^e Jean WEY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires [Adresse 12] [Localité 13]

représentée par son Syndic LOGE IMMOBILIER – enseigne CG IMMOBILIER

Siège social [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

S.C.I. DU LABO

prise en la personne de son représentant légal

Ayant siège social [Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DU LABO est copropriétaire de la Résidence, sis [Adresse 3], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SARL LOGE IMMOBILIER.

Suite à des impayés de charges de copropriété, la SCI DU LABO a été mis en demeure par lettre recommandée du 12 juin 2024 signifiée par exploit de commissaire de justice et mise en demeure avec accusé réception du 19 septembre 2024 d’avoir à régler les sommes en principales respectives de 2495.94 euros et de 5226.85 euros.

Par assignation délivrée le 14 octobre 2024, le [Adresse 14] [Adresse 9], représenté par son syndic, a fait citer la SCI DU LABO, devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées et dommages et intérêts.

A l’audience du 23 mai 2025, le [Adresse 14] [Adresse 9], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions notifiées au défendeur par lettre recommandée du 3 avril 2025 avec accusé réception signé le 9 avril 2025 aux fins de voir :

— Condamner la SCI DU LABO au paiement de la somme de 8500.97 euros majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 5965.45 euros à compter de l’acte introductif d’instance et pour le surplus à compter des conclusions,

— Condamner la SCI DU LABO à lui payer la somme de 1000.00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

Subsidiairement,

— Condamner la SCI DU LABO à lui payer la somme de 7525.37 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner la SCI DU LABO à lui payer la somme de 1000.00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

— Condamner la SCI DU LABO au paiement de la somme de 975.60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI DU LABO aux dépens y compris les frais de la sommation de payer,

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, soutient que la SCI DU LABO ne règle plus les charges de copropriété depuis l’exercice 2024 en dépit de mises en demeure d’avoir à régulariser la situation si bien qu’à ce jour la défenderesse reste redevable de la somme de 7525.37 euros outre la somme de 975.60 euros au titre des honoraires de recouvrement.

Bien que régulièrement citée à personne, la SCI DU LABO ne s’est ni présentée ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce, il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de la SCI DU LABO.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic produit :

— le contrat de syndic signé le 28 juin 2024, comportant une clause 8 intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires défaillants » prévoyant notamment la facturation de la somme de 35.00 euros par mise en demeure par lettre recommandée et relance et la somme de 300.00 euros pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et selon vacation pour le suivi du dossier transmis à l’avocat,

— les procès-verbaux d’assemblées générale des 26 septembre 2022, 13 juillet 2023 et 28 juin 2024,

— les décomptes individuels de charges au titre de la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023,

— les décomptes annuels des dépenses au titre des périodes précitées,

— les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 sur lesquels figurent des frais de mise en demeure d’un montant de 35.00 euros en date des 24 juillet 2023, 28 novembre 2023 et 6 juin 2024,

— les relevés de compte en date des 1er octobre 2024 faisant état d’un solde dû de 4986.85 euros et du 1er avril 2025 pour un solde dû de 7525.37 euros comprenant la somme de 300.00 euros imputée au compte le 18 septembre 2024 à hauteur de 300.00 euros,

— l’acte de signification par exploit de commissaire de justice d’une mise en demeure du 6 juin 2024, non produite, aux fins de recouvrement de la somme de 2495.94 euros,

— la lettre recommandée du 19 septembre 2024 avec accusé réception signé le 21 septembre 2024 mettant en demeure la SCI DU LABO de payer la somme de 5226.85 euros au titre des charges de copropriété, appel du 4ème trimestre inclus, conformément aux dispositions de l’article 35 et suivants du décret du 17 mars 1967,

La SCI DU LABO, qui ne comparait pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles.

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Les décomptes produits font apparaître des frais de mises en demeure et de relance, qui frais nécessaires au sens de l’article 10-A1 de la loi précitée, demeureront à la charge de la SCI DU LABO.

Par contre, il n’est pas justifié que les frais intitulés « de contentieux » facturés le 18 septembre 2024 pour un montant de 300.00 euros et correspondant selon la clause 8 du contrat de syndic à « des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic. Il n’est d’ailleurs produit aucune facture desdits frais, le demandeur se contentant de les faire apparaître en compte.

Dès lors, ces frais seront déduits de la somme de 7525.37 euros sollicitée.

Si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9] sollicite également à titre principal la somme de 975.60 euros au titre des honoraires d’avocat selon facture du 8 octobre 2024, cette dernière n’est pas détaillée, et relève de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner la SCI DU LABO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la somme de 7225.37 euros (soit la somme de 7525.37 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 300.00 euros au titre des frais de contentieux non justifiés) au titre des charges de copropriété impayées dues au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 5962.45 euros à compter de l’acte introductif d’instance soit le 14 octobre 2024 et pour le surplus à compter de la première présentation de l’accusé réception de la lettre notifiant les conclusions soit le 9 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

N° RG 24/10637 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGCB

En l’espèce, la carence répétée de la SCI DU LABO, sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le [Adresse 14] [Adresse 9], représenté par son syndic, et de condamner la SCI DU LABO à lui payer la somme de 300.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

La SCI DU LABO, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], représenté par son syndic, une somme de 600.00 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DU LABO à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 11], représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, la somme 7225.37 euros (sept mille deux cent vingt-cinq euros et trente-sept centimes) au titre des charges de copropriété impayées dues au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 5962.45 euros à compter du 14 octobre 2024 et pour le surplus à compter du 9 avril 2025 ;

CONDAMNE la SCI LABO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER la somme de 300.00 euros ( trois cent euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI DU LABO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DU LABO aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER