Minute N° 26/00011

Jugement du 06 janvier 2026

Dossier : N° RG 24/02106 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FFQA

Affaire : [C] [J], [B] [U] épouse [J] C/ [A] [X], [Y] [S], [L] [S], [R] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU

DEMANDEURS

— Monsieur [C] [J]

né le 28 mars 1984 à [Localité 7] (94)

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

— Madame [B] [G] [Z] épouse [J]

née le 29 janvier 1993 à [Localité 8] (75)

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

— Monsieur [A] [X]

né le 11 avril 1968 à [Localité 10]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Raphaël CHEKROUN, membre de la S.C.P. BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

— Monsieur [Y], [P] [S]

né le 01 août 1945 à [Localité 13]

de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Aurélie DEGLANE, membre de la S.E.L.A.R.L. BRT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

— Monsieur [L] [S]

né le 15 novembre 1974 à [Localité 14]

[Localité 12]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Aurélie DEGLANE, membre de la S.E.L.A.R.L. BRT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

— Monsieur [R] [S]

né le 11 juillet 1970 à [Localité 11]

[Localité 12]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Aurélie DEGLANE, membre de la S.E.L.A.R.L. BRT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 03 juillet 2025

Débats tenus à l’audience du 04 novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 06 janvier 2026

Jugement prononcé le 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing seing privé du 15 mars 2023, Madame [B] [U] épouse [J] et Monsieur [C] [J] d’une part en qualité d’acquéreurs, et Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] d’autre part en qualité de vendeurs ont régularisé un compromis de vente portant sur un immeuble situé à [Adresse 9], pour le prix de 146 000€, un acompte de 14 600€ étant versé par les acquéreurs.

La date butoir de réitération de l’acte était fixée au 31 mai 2024 et différentes conditions suspensives étaient prévues au profit des acquéreurs.

Soutenant que la réitération de l’acte ne serait pas intervenue du seul fait des manquements des vendeurs et qu’aucun accord amiable n’aurait pu intervenir, Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ont, par exploits des 25 et 26 juillet 2024, fait assigner Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins notamment de se voir indemniser de leur préjudice découlant du dol commis et de se voir verser le montant de la clause pénale.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 février 2025, Madame [B] [U] épouse [J] et Monsieur [C] [J] demandent au tribunal de :

* A titre principal,

— condamner in solidum Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] à payer à Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] la somme de 6 405,44€ en réparation du préjudice subi en raison de leurs manoeuvres dolosives,

— constater la résolution du compromis de vente du 15 mars 2024 aux torts exclusifs de Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S],

— En conséquence, condamner in solidum Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] à payer à Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] la somme de 14 600€, en application de la clause pénale stipulée dans le compromis du 15 mars 2024,

* Subsidiairement,

— dire et juger que Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information vis à vis de Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J],

— condamner en conséquence in solidum Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] à payer à Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] la somme de 21 000€ à titre de dommages et intérêts,

* En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] à payer à Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] la somme de 3 600€ chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils exposent que les défendeurs auraient effectué une fausse déclaration en prétendant être les propriétaires du bien immobilier alors que tel n’aurait pas été le cas et que les vendeurs auraient eu connaissance de cette information au jour de la signature du compromis.

Ils ajoutent que si la vente d’un bien avant le règlement complet d’une succession est licite, les héritiers demeureraient tenus d’une obligation d’information sur la situation juridique du bien à l’égard des acquéreurs.

Ils estiment qu’à tout le moins Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] auraient manqué à leur obligation précontractuelle d’information en n’informant pas les acquéreurs de la véritable situation juridique du bien.

Ils affirment que leur préjudice ne pourrait alors consister qu’en une perte de chance de contracter à des conditions différentes.

Ils soutiennent être fondés juridiquement à agir cumulativement sur le dol et sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Sur la résolution du compromis et l’application de la clause pénale, ils énoncent que les dispositions du compromis auraient dispensé l’acquéreur de mettre en demeure le vendeur de s’exécuter et qu’en tout état de cause, ils auraient sommé le vendeur de régulariser la vente dès le 4 juin 2024, la résolution de la vente étant alors intervenue aux torts exclusifs des défendeurs.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique pour l’audience de mise en état du 24 avril 2025, Monsieur [A] [X] demande au tribunal de :

* débouter Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

* condamner in solidum Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] à lui verser la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* condamner in solidum Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] à lui verser la somme de 3 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner in solidum Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] aux entiers dépens.

Il conteste l’existence de manoeuvres dolosives alors que le compromis mentionnerait la qualité de propriétaires des vendeurs par succession et que l’ensemble du dossier technique aurait fait état du fait que le bien appartenait à la "succession [D] [N]".

Il indique qu’en outre la vente d’un bien dépendant d’une succession avant le règlement complet de celle-ci serait licite si bien qu’à supposer que les acquéreurs n’aient pas connu cette information, elle n’aurait eu aucun caractère déterminant sur leur consentement.

Il ajoute que la vente aurait pu intervenir dans un délai raisonnable, l’ensemble des actes ayant été obtenus par le notaire dès le 17 juin 2024 et que Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] n’auraient pas mis les vendeurs en demeure de régulariser la vente.

Il fait valoir que la clause pénale n’aurait été applicable que dans l’hypothèse où l’une des parties refuserait de signer la vente ce qui ne serait pas le cas et qu’en tout état de cause celle-ci devrait être réduite à de plus justes proportions.

Il souligne que Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ne justifieraient d’aucun des postes de préjudice allégués et encore moins de leur demande subsidiaire à hauteur de 21 000€.

Il affirme que la procédure de Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] aurait été abusive car engagée en procédant à une appréciation tronquée des stipulations du compromis et sur des pièces dont l’authenticité et la sincérité seraient discutables.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique pour l’audience de mise en état du 05 juin 2025, Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] demandent au tribunal de :

* débouter Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* A titre subsidiaire, réduire à la somme de 1€ la clause pénale,

* condamner in solidum Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] à leur verser la somme de 2 600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Ils exposent n’avoir commis aucune faute et encore moins un dol alors que dès le 17 juin 2024 le dossier aurait été complet et aurait permis la signature de l’acte définitif et que Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] n’établiraient pas que la vente n’aurait pas été conclue à la suite d’un défaut de Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S], lesquels n’auraient jamais refusé de la signer.

Ils rappellent que la date du 31 mai 2024 n’aurait pas été une date extinctive mais simplement le point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter.

Ils soutiennent que Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ne démontreraient pas les préjudices allégués ni le lien de causalité.

Ils contestent tout manquement à l’obligation précontractuelle d’information alors que l’origine de propriété du bien aurait été indiquée dès la signature du compromis, la seule difficulté ayant résidé dans la rédaction de l’attestation de propriété et de sa publication afin que la vente puisse ensuite également être publiée.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur le dol

Selon l’article 1137 du code civil "Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou par des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son contractant son estimation de la valeur de la prestation."

Il résulte de ce texte que le mensonge ne peut constituer un dol que si il a eu pour objet et pour effet d’obtenir le consentement de l’autre partie à l’acte. Il appartient ainsi à celui qui invoque le dol de prouver l’intention dolosive de son contractant.

En l’espèce, le compromis mentionne que "le vendeur déclare être l’unique propriétaire des biens pour les avoir reçus par succession aux termes d’un acte reçu par Maître [H] [V] et Maître [C] [K]… les 16 novembre 2023 et 30 mars 2023".

Cette mention n’est pas en soi mensongère dans la mesure où Monsieur [A] [X] d’une part et Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] d’autre part sont bien les uniques propriétaires du bien vendu pour l’avoir recueilli dans les successions de leurs mères respectives, elles-mêmes héritières de [N] [D], leur mère et grand-mère des défendeurs et ce nonobstant le fait que, à cette date, la succession de [N] [D] n’avait pas été liquidée, cette absence de liquidation étant sans influence sur les droits de Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] sur l’immeuble et ayant seulement pour conséquence un délai pour l’établissement des actes.

En tout état de cause cette mention incomplète est insuffisante à démontrer l’intention dolosive des défendeurs et ce d’autant que le dossier technique annexé au compromis mentionnait expressément que le propriétaire était la "succession [D] [N]" démontrant que les vendeurs n’avaient pas l’intention de cacher la réalité de la situation juridique du bien.

Dès lors Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] seront déboutés de leur demande sur le fondement du dol.

2) sur la résolution du compromis

Selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

En l’espèce le compromis mentionnait en page 18 au paragraphe « ACTE AUTHENTIQUE »

« Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix.

Elles seront réitérées au plus tard le 31 mai 2024 par acte authentique ….

La date mentionnée ci-dessus n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice … et devra en outre payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de quatorze mille six cents euros (14 600€).

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de quatorze mille six cents euros (14 600€).".

Il résulte de cette disposition que la date du 31 mai 2024 prévue pour la réitération de la vente n’était pas une date extinctive mais constituait la date à partir de laquelle chaque partie pouvait contraindre l’autre à s’exécuter.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs ils n’ont pas mis en demeure Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] de s’exécuter, le mail dont ils font état du 04 juin 2024 étant adressé à l’agence immobilière et non aux vendeurs.

De même le courrier du 07 juin 2024 adressé par le conseil de Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] aux défendeurs ne comporte aucune mise en demeure de réitérer la vente mais prétend à une résolution de plein droit et fait état d’une renonciation par les acquéreurs à poursuivre l’opération.

Enfin, Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ne justifient pas d’un refus des vendeurs de signer l’acte définitif.

Au contraire il résulte des échanges entre les parties et de l’attestation établie par Maître [O] [JC], Notaire associé à [Localité 6], qu’au 17 juin 2024 tous les documents étaient réunis pour régulariser la vente et que, régulièrement informés, les acquéreurs ont alors refusé de signer l’acte définitif conformément à leur position indiquée dans le courrier de leur conseil du 07 juin 2024.

Dès lors, il est établi que la partie ayant refusé de réitérer l’acte est Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] et non pas les vendeurs. Ceux-ci ne réclamant pas l’exécution forcée, il convient de simplement constater la résolution de la vente aux torts non pas de Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] mais aux torts de Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J].

Par voie de conséquence, Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ne sont pas fondés à réclamer le versement de la clause pénale et ils seront donc déboutés de cette demande.

3) sur l’obligation précontractuelle d’information

Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ne précisent pas le contour exact de l’obligation précontractuelle d’information qu’ils invoquent.

Comme rappelé ci-dessus, la mention insérée dans le compromis aux termes de laquelle Monsieur [A] [X], Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] étaient les propriétaires par succession du bien vendu n’était pas mensongère dès lors que les vendeurs étaient les seuls héritiers de [N] [D] ancienne propriétaire du bien.

Par ailleurs, le dossier technique faisait état de ce que le bien dépendait de la succession [N] [D].

Ainsi il n’est pas démontré que les vendeurs aient manqué à une obligation d’information précontractuelle.

Surtout, Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J], qui ont entendu renoncer d’eux-mêmes à leur acquisition sans avoir mis en demeure leurs vendeurs de régulariser l’acte authentique et alors que celui-ci pouvait être passé dès le 17 juin 2024, ne justifient pas du préjudice qu’ils auraient ainsi subi et à fortiori pour un montant de 21 000€ dont ils ne précisent nullement à quoi il correspondrait y compris au titre d’une perte de chance de contracter à des conditions différentes alors qu’ils ne précisent pas leur base de calcul ni quant au pourcentage de ladite perte de chance ni quant à la somme sur laquelle ce pourcentage s’appliquerait.

Il sera rappelé qu’un préjudice ne peut donner lieu à une indemnisation forfaitaire.

Dès lors Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour manquement à une obligation d’information précontractuelle.

4) sur l’abus de procédure

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile "Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.".

Le droit pour chacun d’agir en justice ne peut dégénérer en abus que s’il est établi l’intention malicieuse du demandeur ne pouvant ignorer de façon certaine que son action était vouée à l’échec.

En l’espèce, Monsieur [A] [X] ne démontre pas que Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] aient agi dans l’intention de lui nuire ni qu’ils aient pu avoir une totale conscience de l’inanité de leur action.

Dès lors Monsieur [A] [X] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

5) sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 du code de procédure civile "Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens…

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité… Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y pas lieu à ces condamnations.".

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [X] et de Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S], contraints de se défendre en justice, l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] seront condamnés in solidum à verser à ce titre à Monsieur [A] [X] la somme de 2 500€ et à Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] également la somme de 2 500€.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

— DEBOUTE Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de l’ensemble de leurs demandes tant au titre du dol que de l’application de la clause pénale et encore au titre du manquement à une obligation d’information précontractuelle,

— DEBOUTE Monsieur [A] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— DEBOUTE Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] à verser à Monsieur [A] [X] la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] à verser à Monsieur [Y] [S], Monsieur [L] [S] et Monsieur [R] [S] la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum Madame [B] [G] [Z] épouse [J] et Monsieur [C] [J] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le

à

Maître [I] [W] de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE [W] (1 ccc + 1 ce)

Maître [E] [F] (1 ccc)

Maître [T] [M] de la SELARL BRT (1 ccc + 1 ce)