Minute n° 25/

DOSSIER N° RG 25/00778 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IN3O

AFFAIRE : S.A.R.L. ELEGANCE CARS / S.C.I. [Z] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DE L’EXÉCUTION : Loïc WAROUX

GREFFIÈRE : Isabelle BUSSON

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ELEGANCE CARS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Claude TERREAU, avocat au barreau du MANS

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Z] [X],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre LANDRY membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du MANS

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 12 Mai 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que serait rendu le 27 Juin 2025 par mise à disposition au greffe le jugement, prorogé au 15 Juillet 2025, dont la teneur suit :

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CE à M^e TERREAU, M^e LANDRY,

+ CCC aux parties en LRAR + LS,

+ CCC à l’huissier en LS,

le :

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RG n°25/00778

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 05 mars 2009, la SCI [Z] [X] a donné à bail commercial à la société ALLONNES AUTOMOBILES un local à usage commercial situé [Adresse 2].

À la suite de la liquidation judiciaire de cette société, le fonds de commerce a été racheté par la société ALLIANCE AUTOMOBILES moyennant le prix de 42 500 €. Cette dernière a revendu le fonds à la société ALLIANCE CARS. Le 09 septembre 2021, le droit au bail a été cédé à la SAS TOP’S CAR moyennant le prix de 1 000 €, avec effet rétroactif au 1er août 2021. Le fonds de commerce a été cédé le 1er septembre 2022 pour le prix de 1 000 € à la société ÉLÉGANCE CARS alors en cours d’immatriculation.

Reprochant à la société ÉLÉGANCE CARS notamment des impayés de loyer, la SCI [Z] [X] a, selon procès-verbal du 03 février 2025, fait procéder à une saisie conservatoire de créance entre les mains de la banque SA CRÉDIT AGRICOLE, en son agence sise [Adresse 3], pour préservation et conservation de la somme de 41 201,83 € en principal, intérêts et frais.

Cette saisie a été dénoncée à la SARL ÉLÉGANCE CARS le 11 février 2025.

Par exploit introductif d’instance en date du 05 mars 2025, la SARL ÉLÉGANCE CARS a fait assigner la SCI [Z] [X] devant le juge de l’exécution du Mans aux fins de mainlevée de ladite saisie conservatoire.

À l’audience du 12 mai 2025, la SARL ÉLÉGANCE CARS, représentée par son conseil, a développé ses conclusions visées par le greffe le12 mai 2025 aux termes desquelles elle sollicite :

que la SCI [Z] [X] soit déboutée de ses demandes, fins et prétentions ;que la mainlevée de la saisie conservatoire soit ordonnée ;que la SCI [Z] [X] soit condamnée à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que le principe de créance n’est pas établi puisque la créance invoquée par la SCI [Z] [X] est contestée dans le cadre de l’instance pendante devant la première chambre civile du tribunal judiciaire du Mans, initiée par la SCI [Z] [X] aux fins de résiliation du bail commercial.

Elle prétend que le rapport d’expertise relatif à l’état du local loué démontre qu’il est très vétuste et nécessiterait des travaux onéreux pour assurer le clos et le couvert, que la SCI [Z] [X] refuse d’exécuter, ce dont elle déduit que le principe de créance de cette société n’est pas établi.

Elle conteste également le péril dans le recouvrement de la créance invoquée, rappelant avoir exécuté les termes de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2021 en consignant les loyers comme cela lui avait été imposé, puis en procédant à la déconsignation de la somme totale de 72 913,12 € en exécution d’une nouvelle ordonnance de référé du 09 février 2024.

Elle souligne en outre que le fait que son gérant soit également dirigeant d’une autre société ne constitue pas une menace dans le recouvrement de la créance invoquée par la SCI [Z] [X].

La SCI [Z] [X], représentée par son conseil, a développé ses conclusions visées par le greffe le 12 mai 2025 aux termes desquelles elle sollicite :

d’être jugée fondée en sa saisie conservatoire ;que la SARL ÉLÉGANCE CARS soit déboutée de toutes ses contestations, demandes, fins et conclusions comme y étant irrecevable et mal fondée ;que la SARL ÉLÉGANCE CARS soit condamnée à lui payer la somme de 1 500 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

RG n°25/00778

Elle affirme justifier d’une créance fondée en son principe, la SARL ÉLÉGANCE CARS ne réglant plus aucun loyer à tout le moins depuis le mois d’août 2024, et n’ayant pas remboursé non plus les taxes foncières à sa charge ni les cotisations d’assurance, le principal de la dette réclamé au titre du commandement de payer du 31 janvier 2025 s’élevant à 40 888,59 €, somme qui a encore selon elle augmenté depuis pour dépasser les 50 000 €.

Elle conteste le fait que le rapport d’expertise puisse permettre à la SARL ÉLÉGANCE CARS de s’exonérer de tout paiement au titre d’une éventuelle compensation d’ailleurs non invoquée expressément, ajoutant que les conclusions du rapport sont loin d’être favorables au preneur dont l’expert a indiqué qu’il n’assurait pas l’entretien courant, le montant total d’une remise en état éventuellement à la charge de la SCI [Z] [X] ne dépassant pas, en tout état de cause, la somme de 1 850 €. Elle précise enfin que les entrepreneurs qu’elle avait missionnés pour remédier aux désordres ont été refoulés sans raison par la SARL ÉLÉGANCE CARS.

Concernant le risque dans le recouvrement, elle prétend qu’il existe un risque d’insolvabilité de la SARL ÉLÉGANCE CARS qui a racheté le fonds de commerce pour 1 000 € seulement, ce qui signifie qu’il ne représente aucune garantie pour un bailleur.

Elle ajoute que le gérant de la SARL ÉLÉGANCE CARS est également le dirigeant d’une entreprise de bâtiment dont le siège se situe à [Localité 4] (92), et qu’aucun compte n’est disponible pour l’entreprise ÉLÉGANCE CARS, cette absence de publication constituant un risque.

Elle rappelle par ailleurs l’importance de sa créance, plus aucun versement n’ayant été effectué depuis août 2024, l’arriéré engendré constituant là encore un risque dans le recouvrement de sa créance, ce d’autant que la saisie n’a permis de mobiliser qu’une somme de 4 571,81 €.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

1°) Sur la demande en mainlevée de la mesure de saisie conservatoire

Selon l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Aux termes de l’article L. 511-2 du même Code, une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

En l’espèce, la SCI [Z] [X] faisant notamment état d’un arriéré de loyers, il ne lui était pas nécessaire d’obtenir une autorisation préalable pour faire pratiquer une mesure conservatoire afin de garantir la créance invoquée, toutefois uniquement en ce qu’elle concerne des loyers.

La SCI [Z] [X] doit néanmoins démontrer remplir les deux conditions de fond cumulatives.

Sur l’apparence d’une créance fondée en son principe

Il convient de rappeler que dans le cadre de mesures conservatoires, le juge de l’exécution doit toujours examiner l’apparence du principe de la créance et non point la certitude, la liquidité, l’exigibilité ou encore le montant de cette créance. Le juge évalue la menace qui pèse sur le recouvrement, ce que ne fait pas le juge du fond de la créance (en ce sens Cass. civ. 2ème, 20 février 1991, n°89-13.954).

L’apparence s’oppose à la notion juridique de certitude et il n’est pas requis pour mettre en œuvre une telle mesure conservatoire que la créance soit certaine, le principe même de la créance pouvant être incertain.

Le juge de l’exécution statue provisoirement au niveau des apparences tandis que le juge du fond se prononcera définitivement au vu des preuves.

Ainsi, la décision du juge de l’exécution n’obère pas les pleins pouvoirs du juge de l’instance au fond.

En l’espèce, il résulte du décompte annexé au procès-verbal de saisie conservatoire du 03 février 2025 que la créance invoquée repose, pour l’essentiel, sur un arriéré de loyers, la SCI [Z] [X] reprochant à la SARL ÉLÉGANCE CARS de ne pas avoir acquitté les loyers sur la période s’étalant entre le mois d’août 2024 et le mois de janvier 2025 inclus, ajoutant au demeurant que la situation n’a pas été régularisée depuis, aucun versement n’étant intervenu en 2025.

La SARL ÉLÉGANCE CARS ne conteste pas ne pas avoir acquitté lesdits loyers, mais semble soutenir de façon sous-jacente qu’il existerait une compensation à retenir entre le montant des loyers dus et le montant des travaux de remise en état du local à la charge de la SCI [Z] [X].

Or, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge de l’exécution de deviner l’intention d’une partie en l’absence de prétention expressément formulée, la compensation étant un mécanisme qui ne se présume pas.

En outre, la créance que semble revendiquer la SARL ÉLÉGANCE CARS n’est ni certaine, ni liquide ni exigible puisqu’elle ne résulte d’aucune décision de justice et n’a été arrêtée ni dans son principe, ni dans son quantum, à supposer qu’elle existe.

Il convient encore de souligner que le rapport d’expertise dont se prévaut la SARL ÉLÉGANCE CARS pour faire valoir d’éventuels travaux de réparations qui seraient à la charge de la SCI [Z] [X], mentionne en page 22 que la solution n° 1 préconisée par l’expert consisterait en un entretien courant et un rebouchage ponctuel des fissures et trous, l’expert précisant que cette prestation incombe théoriquement au bailleur mais soulignant que le locataire doit l’entretien courant, ce qui n’avait pas été réalisé au moment de l’accedit au regard de la présence de mousses et autres salissures sur l’ensemble de la toiture.

À cet égard, il sera également relevé que le juge des référés du Mans, dans son ordonnance du 09 février 2024, s’était déjà prononcé sur les désordres relatifs à la toiture, au regard notamment d’une première note de l’expert, et avait considéré que l’origine de certains dommages était inconnue et suspecte, potentiellement d’origine volontaire et non imputables au bailleur.

Enfin, la même ordonnance mentionne que les preneurs ont, de façon injustifiée, refusé l’intervention d’une entreprise afin de remédier aux désordres en question.

Dans ces conditions, la créance invoquée par la SCI [Z] [X] apparaît totalement fondée en son principe, la SARL ÉLÉGANCE CARS ne fournissant aucun moyen sérieux de contestation à ce titre.

Sur les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance alléguée

Ainsi que le souligne la SCI [Z] [X], il est exact que le prix d’acquisition du fonds de commerce pour seulement 1 000 € est de nature à laisser penser que l’activité de l’entreprise exploitée est faible.

En outre, la SARL ÉLÉGANCE CARS ne conteste pas n’avoir acquitté aucun loyer depuis le mois d’août 2024, ce qui constitue à l’évidence un risque dans le recouvrement de la créance invoquée par la SCI [Z] [X], le montant de la créance en principal, même à l’arrêter au mois de janvier 2025, étant particulièrement élevé.

Enfin, le fait que la saisie conservatoire n’ait permis de mobiliser qu’une somme de 4 571,85 € caractérise également une menace pour le recouvrement de la créance.

Dans ce contexte, la SCI [Z] [X] justifie bien de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance alléguée, la SARL ÉLÉGANCE CARS n’ayant quant à elle produit absolument aucun élément relatif à sa surface financière, n’offrant donc aucune garantie de nature à laisser penser qu’elle serait en mesure d’acquitter les sommes réclamées.

Il s’infère des éléments qui précèdent que la demande en mainlevée de la saisie conservatoire formulée par la SARL ÉLÉGANCES CARS sera rejetée.

En revanche, en l’absence d’autorisation par un juge, la mesure conservatoire ne peut concerner que les loyers à proprement parler, voire les charges contractuelles ou encore le droit au bail, mais en aucun cas les taxes foncières sollicitées, ni les cotisations d’assurance.

L’assiette de la saisie sera en conséquence cantonnée à la somme de 18 936 € en principal (3 156 € X 6 mois).

3°) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL ÉLÉGANCE CARS succombant à la présente instance, supportera les dépens de la procédure.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL ÉLÉGANCE CARS succombant à la présente instance et tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande à ce titre et condamnée à payer à la SCI [Z] [X] la somme de MILLE EUROS (1 000 €).

* * *

Il y a lieu de rappeler que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SARL ÉLÉGANCE CARS de sa demande en mainlevée de la mesure de saisie conservatoire pratiquée suivant procès-verbal signifié à la banque SA CRÉDIT AGRICOLE, en son agence sise [Adresse 3], le 03 février 2025 ;

CANTONNE le montant de l’assiette de la saisie à la somme de DIX HUIT MILLE NEUF CENT TRENTE SIX EUROS (18 936 €) ;

DÉBOUTE la SARL ÉLÉGANCE CARS de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ÉLÉGANCE CARS à payer à la SCI [Z] [X] la somme de MILLE EUROS (1 000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGE que la charge des dépens sera supportée par la SARL ÉLÉGANCE CARS ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION