Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 23 mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00580 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKVD

AFFAIRE : S.A.S. SAS AB PAULOWNIA

c/ S.C.I. SCI MERCURE 22

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SAS AB PAULOWNIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Claire MURILLO de la SCP SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI MERCURE 22, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Bruno LAMBALLE, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 25 avril 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 23 mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 1er mai 2023, la SCI MERCURE 22 a donné à bail commercial à la SAS AB PAULOWNIA, un local commercial situé [Adresse 2] à FYE (72610).

Par acte du 4 novembre 2024, la SCI MERCURE 22 a fait délivrer à la SAS AB PAULOWNIA un commandement de payer la somme de 7.087,80 € au titre des loyers et charges impayés, tout en visant la clause résolutoire et avec mise en demeure de justifier de l’attestation d’assurance.

Par acte du 3 décembre 2024, la SAS AB PAULOWNIA a fait citer la SCI MERCURE 22 devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande de :

— Organiser une expertise, en raison de désordres au niveau de la toiture ;

— Déclarer non opposable à la SAS AB PAULOWNIA le faux bail commercial remis par monsieur [Z] à la SAS AB PAULOWNIA, le 17 septembre 2024 ;

— Déclarer nul et sans effet le commandement de payer du 4 novembre 2024 ;

— Autoriser le preneur à séquestrer les loyers à payer sur le compte CARPA de son conseil ;

— Condamner la SCI MERCURE 22 à payer à la SAS AB PAULOWNIA la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 25 avril 2025, la SAS AB PAULOWNIA maintient ses demandes et soutient que :

— Sur la demande d’expertise :

— En l’état, les locaux présentent des défauts de conformité à l’usage prévu dès lors que la toiture qui constitue une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil est un défaut de conformité qui est de la responsabilité du bailleur ;

— Monsieur [Z], gérant et associé de la SCI MERCURE 22 était également président et associé de la société AB PAULOWNIA au moment de la vente de l’immeuble. Si des travaux avaient dû être supportés par le locataire, ce qui est faux, il aurait été logique que le président de la société AB PAULOWNIA les fasse lors de la prise de possession du local. Monsieur [Z], en sa qualité de président de la SAS AB PAULOWNIA n’a jamais réalisé ces travaux alors qu’il était parfaitement informé de l’urgence de ces derniers comme il l’indique lui-même en produisant les devis du 17 novembre 2022 et les échanges mails entre celui-ci et l’ancien propriétaire. En tout état de cause, le juge des référés pourra ordonner la mesure d’expertise sollicitée qui n’est pas contestée par la SCI MERCURE 22 ;

— Sur l’inopposabilité du faux bail commercial à la SAS AB PAULOWNIA et la nullité du commandement de payer :

— La modification de la clause concernant la responsabilité des travaux de réfection de la toiture dans le faux bail commercial constitue une infraction et un trouble manifestement illicite pour lequel le juge des référés a tous pouvoirs aux fins de statuer, en référé, sur l’inopposabilité de la clause figurant au commandement de payer. Par ailleurs, il est rappelé que seule une prise en charge explicite de la part du preneur de ces travaux dans un bail justifie que, cette charge du gros œuvre légalement supportée par le bailleur, soit portée par le preneur au sens de l’article 606 du code civil. Le faux bail est donc un instrument juridique permettant au bailleur de se désengager de ses responsabilités et doit être écarté comme étant non opposable ;

— Le seul et unique bail conclu entre les parties est celui dont se prévaut la SAS AB PAULOWNIA (bail dérogatoire avec la mention Docusign) et qui a été communiqué à l’expert-comptable, avec une caution de 1.900 € (dépôt de garantie prévu dans ce contrat). Ce bail est celui communiqué par monsieur [Z] aux experts-comptables de la SAS AB PAULOWNIA, qu’il dirigeait le 1er mai 2023, et de la SCI MERCURE 22 ;

— Monsieur [Z] a tenté de subtiliser le vrai bail, après avoir quitté la présidence de la SAS AB PAULOWNIA, et de l’échanger par un faux bail, oubliant avoir communiqué le vrai aux experts-comptables ;

— La SCI MERCURE 22 produit un autre document Docusign mais qui concerne la société INDEPENDENT MAN et la SAS AB PAULOWNIA, du 9 novembre 2022 et que monsieur [Z] a modifié le 18 janvier 2024 et qu’il a consulté le 4 octobre 2024 ;

— Sur la demande de séquestre :

— Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut prendre toutes les mesures que justifie l’existence d’un différend. En l’espèce, la SCI MERCURE 22 ne veut pas payer les travaux et souhaite les mettre à la charge de la SAS AB PAULOWNIA, alors que c’est le bailleur qui est tenu au paiement de ces travaux. Dès lors, la SAS AB PAULOWNIA pourra opposer une compensation sur les loyers prévus dans le contrat de bail, puisque les locaux ne sont pas conformes à leur destination ;

— La SAS AB PAULOWNIA verse déjà, depuis plusieurs mois, sur le compte séquestre CARPA de son conseil les loyers.

La SCI MERCURE 22 demande au juge des référés de :

— Débouter la SAS AB PAULOWNIA de ses demandes ;

— Constater la résiliation du bail à compter du 4 décembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS AB PAULOWNIA et de tous occupants de son chef ;

— Condamner la SAS AB PAULOWNIA au paiement d’une provision d’un montant de 19.387,80 € correspondant aux loyers et charges impayés au 6 mars 2025 ;

— Condamner la SAS AB PAULOWNIA au paiement d’une provision d’un montant de 2.500 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation, et jusqu’à la résiliation du bail ;

— Condamner la SAS AB PAULOWNIA au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et ses suites.

La SCI MERCURE 22 fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Sur la demande d’expertise :

— La toiture du local est affectée de désordres, ce que savait monsieur [G] depuis longtemps, en tant qu’actionnaire de la société INDEPENDENT MAN, précédent propriétaire des locaux et qui est désormais le responsable de la SAS AB PAULOWNIA ;

— Monsieur [G] a sollicité monsieur [Z] pour qu’il rachète les bâtiments détenus par la société INDEPENDENT MAN, en raison de difficultés, et monsieur [G] devait racheter les biens. Monsieur [G] a même sollicité des devis de réparation de la toiture, auprès de la société MAPEI, en 2022, mais également de monsieur [S]. Pour ces raisons, le bail du 1er mai 2023 prévoyait que les travaux de réfection de la toiture seraient à la charge du preneur ;

— Sur l’inopposabilité du faux bail commercial à la SAS AB PAULOWNIA et la nullité du commandement de payer :

— Les pièces produites par la demanderesse permettent de conclure que le contrat visé par Docusign est le contrat de bail conclu, le 9 novembre 2022 entre la société INDEPENDENT MEN et la SAS AB PAULOWNIA. Le faux bail n’est donc pas celui invoqué par la SAS AB PAULOWNIA ;

— Monsieur [Z] n’a par ailleurs, procédé à aucune modification du bail sur Docusign et seule la SAS AB PAULOWNIA a eu en sa possession le mail contenant le lien de téléchargement du certificat de signature et l’historique, qu’elle ne produit pas, malgré les demandes de la SCI MERCURE 22 ;

— Le dépôt de garantie ne figure pas dans le contrat de bail versé par la SCI MERCURE 22 car il s’agissait d’un accord oral, dans le cadre d’une relation amicale de confiance ;

— Sur la demande de séquestre :

— Cette demande est infondée et se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où la démonstration de la SAS AB PAULOWNIA repose sur la production d’un bail prétendument falsifié ;

— Le bailleur ne peut supporter le non-paiement des loyers en raison d’un manquement du preneur à son obligation de réfection de la toiture expressément mise à sa charge ;

— La SAS AB PAULOWNIA a attendu de recevoir un commandement de payer pour assigner en référé et solliciter une expertise ;

— De plus, la suspension du paiement des loyers est subordonnée au rapport de la preuve d’une impossibilité absolue d’exploiter, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise formulée par la SAS AB PAULOWNIA :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des éventuels désordres, d’évaluer les préjudices subis et d’indiquer les travaux propres à remédier aux désordres en évaluant leurs coûts.

De plus, la demande d’expertise n’est pas contestée.

En conséquence, la SAS AB PAULOWNIA a donc un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à sa demande.

Sur les demandes formulées par les parties quant au bail et à ses conséquences :

Les demandes formulées par la SAS AB PAULOWNIA au titre de la non-opposabilité du contrat de bail et de la nullité du commandement de payer sont fondées sur le trouble manifestement illicite et l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire, ou d’une décision non contestable émanant d’une autorité légitime.

Par ailleurs, les demandes formulées par la SCI MERCURE 22 sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences ainsi que sur la demande de provision au titre des loyers impayés sont fondées sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile selon lesquels : dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ; et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier.

Or, toutes ces demandes sont fondées sur le contrat de bail qui lie la SAS AB PAULOWNIA et la SCI MERCURE 22. Si les parties conviennent que le contrat de bail pour le local commercial a été conclu le 1er mai 2023, elles ne sont pas d’accord sur le contenu dudit bail et produisent deux baux différents pour justifier de la location du local situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Ces baux contiennent des clauses différentes, notamment quant à la partie en charge des travaux de réfection de la toiture.

Dès lors, le contenu-même du contrat de bail présente des contestations sérieuses et il ne peut y avoir de violation évidente et incontestée d’une disposition contractuelle, dans la mesure où les obligations des parties prenantes au bail sont indéterminées pour le moment. Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne lui appartient pas de statuer sur ces demandes, le contenu du contrat devant être débattu devant les juges du fond.

En conséquence, les demandes formulées par la SAS AB PAULOWNIA au titre de la non-opposabilité du contrat de bail et de la nullité du commandement de payer seront rejetées, de même que les demandes formulées par la SCI MERCURE 22 sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences ainsi que sur la demande de provision au titre des loyers impayés.

Sur la demande de séquestre formulée par la SAS AB PAULOWNIA :

La demande est fondée sur l’article 834 du code de procédure civile qui indique que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, si le contenu du bail commercial est contestable, le paiement des loyers pour la mise à disposition du local n’est contesté par aucune des parties.

Dès lors, il apparaît nécessaire d’ordonner le séquestre des loyers dûs par la SAS AB PAULOWNIA, cette demande étant justifiée par l’existence d’un éventuel différend quant au cocontractant à qui reviendra la charge du coût des travaux et quant à une éventuelle non-conformité des locaux loués à leur destination.

Il convient de constater que la somme de 15.960 € a déjà été consignée, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA du conseil de la SAS AB PAULOWNIA au titre des loyers et charges dus, mais également d’ordonner à la SAS AB PAULOWNIA, le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2.460 €, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge du demandeur.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La SAS AB PAULOWNIA et la SCI MERCURE 22 seront donc déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder la société EURL IMO CONCEPTS / HUE Mathieu, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 5], demeurant [Adresse 1] ([Courriel 7]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;

— Visiter l’immeuble et vérifier si les désordres allégués existent, le cas échéant les décrire et indiquer si ces désordres sont de nature à empêcher l’exploitation normale des locaux ;

— Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s’ils affectent actuellement la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si ces désordres rendent les locaux impropres à leur destination ;

— Proposer les remèdes nécessaires et donner son avis sur leur coût ;

— En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la SAS AB PAULOWNIA à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui lui appartiendra, les travaux que l’expert estimera indispensable sous la direction d’un maître d’oeuvre choisi par elle ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par le demandeur à la mesure qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

CONSTATE que la somme de QUINZE MILLE NEUF CENT SOIXANTE EUROS (15.960 €) a déjà été consignée, par la SA AB PAULOWNIA, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus ;

ORDONNE à la SAS AB PAULOWNIA le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de DEUX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE EUROS (2.460 €), chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par la SAS AB PAULOWNIA ;

REJETTE les demandes formulées par la SCI MERCURE 22 ;

DIT que les dépens resteront à la charge du demandeur sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND