TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Février 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 07 février 2025

à M^e CASALTA Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 février 2025

à Mme [E] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05324 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LLX

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [E] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 13 décembre 2016, relatif à un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 261,63 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [P] [E] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 novembre 2024.

A l’audience, l’établissement public 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance – dont elle demande le paiement en derniers et quittances -, celle-ci s’élevant à la somme de 2 863,66 euros, au 20 novembre 2024. Il s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [P] [E] [E] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’établissement public 13 HABITAT produit la notification à la CAF des Bouches-du-Rhône en date du 26 octobre 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [P] [E] [E], soit deux mois au moins avant l’assignation du 27 août 2024.

L’établissement public 13 HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 27 août 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [P] [E] [E] par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024 pour un arriéré locatif de 648,48 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 21 avril 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [E] [E] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame [P] [E] [E] à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 434,34 euros), à compter du 22 avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’établissement public 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Madame [P] [E] [E] s’élevait à 1 611,60 euros au 16 août 2024.

Vu le décompte actualisé au 20 novembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 2 863,66 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [P] [E] [E] à payer en deniers et quittances à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 2 863,66 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 611,60 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [P] [E] [E], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [E] [E], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2016 entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 2], à effet au 21 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [E] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [E] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [E] [E] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 434,34 euros) ;

CONDAMNONS Madame [P] [E] [E] à verser en deniers et quittances à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 2 863,66 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation sur la somme de 1 611,60 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [P] [E] [E] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Madame [P] [E] [E] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [P] [E] [E] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [P] [E] [E] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,