Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 14 novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00067 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IMRW

AFFAIRE : S.C.I. SLKB

c/ [T] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SLKB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yoan LOUISET, avocat au barreau du MANS

DEFENDERESSE

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie ORSINI de la SELARL ORSINI STEPHANIE SELARL, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 17 octobre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 14 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 1er février 2016, la SCI SLKB a donné à bail commercial à la société [E] FORMATION (SLS), représentée par madame [E], un local à usage commercial situé [Adresse 2], le terme du bail étant fixé au 31 janvier 2025, pour un loyer annuel de 10.800 € HT.

Le 26 avril 2024, la SCI SLKB a vendu à la société CENOVIA CITES un ensemble immobilier comprenant le local commercial loué à la société appartenant à madame [E].

Par requête reçu au greffe le 19 décembre 2024, la SCI SLKB a demandé au juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans de l’autoriser à pratiquer une saisie conservatoire sur l’ensemble des biens et comptes bancaires de madame [E] et/ou entre les mains de tout tiers débiteur, pour la somme de 52.517,01 €, correspondant aux loyers, charges de copropriété et taxes foncières impayés.

Le juge de l’exécution a donné son autorisation, le 19 décembre 2024.

Le 14 janvier 2025, un procès-verbal de saisie conservatoire a été dressé, à la demande de la SCI SLKB auprès de la société CENOVIA CITES, au titre de la créance de 52.517,01 € de madame [E] (enseigne SLS). La société CENOVIA CITES a alors répondu être débitrice auprès de madame [E], de la somme de 78.000 € à titre d’indemnités.

Le 20 janvier 2025, la saisie conservatoire pratiquée a été dénoncée à madame [E] (enseigne SLS).

Par acte du 28 janvier 2025, la SCI SLKB a fait citer madame [E], exerçant sous la forme d’une entreprise individuelle, devant le juge des référés du Mans auquel elle demande de la condamner au paiement de la somme de 52.517,01 € à titre de provision, outre la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte du 7 mars 2025, madame [E] a fait citer la SCI SLKB devant le juge de l’exécution du Mans aux fins de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée. Au soutien de sa demande, elle a notamment prétendu que : la SCI ne détenait aucune créance à son encontre ; le loyer mensuel était d’un montant de 700 € TTC et non de 900 € HT ; la SCI avait réduit à son insu la superficie du local ; le local était devenu indécent à la suite d’un incendie ; l’exemplaire du bail n’avait pas été paraphé par les deux parties.

Par jugement du 16 octobre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans a débouté madame [E] de sa demande en mainlevée de la mesure de saisie conservatoire pratiquée suivant procès-verbal signifié à la société CENOVIA CITES, le 14 janvier 2025.

À l’audience du 17 octobre 2025, la SCI SLKB demande au juge des référés de condamner madame [E], exerçant sous la forme d’une entreprise individuelle, au paiement de la somme de 52.517,01 € à titre de provision, outre la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI soutient notamment que :

— Madame [E] ne rapporte strictement aucun élément permettant de valablement contester le principe même de la créance. Elle soutient que le loyer était de 700 € TTC et non de 900 € HT mais pour soutenir sa demande, elle fait état de ce que son exemplaire du bail ne serait pas paraphé parce que le gérant de la SCI lui aurait “uniquement présenté la dernière page du bail à signer”. Cet argument est inopérant et infondé, dès lors que madame [E] justifie elle-même être en possession d’un exemplaire du bail concordant avec celui dont se prévaut la SCI SLKB. L’absence de paraphe n’y change rien ;

— Madame [E] invoque les décomptes comptables des années 2019 à 2023 mentionnant un loyer mensuel de 700€ TTC. Or, elle tente de se prévaloir de délais de paiement qu’elle s’est arrogée à l’aune de son ancienne vie maritale avec le gérant de la SCI pour minorer le loyer contractuellement convenu. La lecture du grand livre comptable de la SCI SLKB permet de constater que les règlements des loyers par madame [E] sont trop erratiques pour justifier d’un quelconque accord au montant qu’elle allègue ;

— L’invocation d’un bail verbal, ou en l’espèce d’un avenant verbal, est inopérante en l’espèce en l’absence de

démonstration d’un accord sur le montant du loyer et de l’existence de son paiement. Ainsi, en 2016, madame [E] s’est bien acquittée de la somme de 1.089 € TTC convenue au bail. C’est à compter de l’année 2017 que la requérante a choisi d’entreprendre des règlements partiels de 700 €, sans explication puis qu’elle a effectué des règlements globaux comme en décembre 2022 ;

— Madame [E] soutient également que des versements auraient été dissimulés car certains règlements n’apparaîtraient pas sur les grands livres de la SCI SLKB. Au soutien de cet argument, elle verse un courriel adressé à son conseil, dans lequel elle reconnaît avoir “déduit les loyers de monsieur [D]”. Or, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— La somme de 4.453,81 € évoquée par madame [E] comme figurant en débit en décembre 2022, ne figure pas dans le grand-livre détaillé du compte exploitant. Si madame [E] prétend avoir réglé des montants non pris en compte, il lui appartient de le prouver par tout élément de preuve qu’elle ne se serait pas constituée à elle-même ;

— En l’état, la créance de la requérante est justifiée par un bail signé et des décomptes de loyers et charges impayés établis par un expert-comptable, ainsi qu’un commissaire de justice, et madame [E] ne rapporte strictement aucun élément de force probatoire équivalente pour se prétendre libérée. Il n’appartient pas à la SCI de répondre point par point à des allégations de paiement qui ne sont justifiées que par des extraits d’une comptabilité non certifiée, c’est-à-dire établie par madame [E] elle-même ;

— Les SMS versés aux débats sont radicalement dénués de toute force probante dès lors que leur auteur se contente d’y développer le narratif de la défenderesse sans qu’il soit possible d’y lire un quelconque acquiescement en réponse du gérant de la SCI ;

— S’agissant du sinistre survenu le 1er juillet 2022, madame [E] indique avoir été indemnisée de ses pertes d’exploitation par son assureur pour près de 16.000 €, ce qui a pour objectif de faire face aux charges fixes, comprenant le loyer. Madame [E] ne saurait valablement prétendre y voir une justification quelconque à son absence de règlement des loyers. L’indécence du logement n’est corroborée par aucun élément ;

— S’agissant de la superficie des locaux, madame [E] verse uniquement aux débats un courriel adressé à son assureur pour indiquer que le local ne ferait plus que 60 m² mais qu’elle devait “se renseigner précisément”. Il n’est pas justifié de la date des aménagements allégués, ni de leur nature, et l’on peine véritablement à comprendre dans quelle mesure la réduction du local des 28 m² prétendus aurait pu véritablement être entreprise à l’insu de madame [E]. L’attestation de géomètre est dénuée de toute force probante pour avoir été établie non contradictoirement, et n’être étayée par aucun autre élément de preuve. D’autre part, cette contestation ne tend pas à contredire l’existence d’une obligation en paiement mais son montant. Or, il est de jurisprudence constante qu’une contestation sur le seul montant de la créance ne constitue pas une contestation réelle et sérieuse (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 11 mars 2014, n°13-13.304).

Madame [E], exerçant sous la forme d’une entreprise individuelle, demande au juge des référés de :

— In limine litis, surseoir à statuer jusqu’au prononcé de la décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans ;

— À titre principal, constater l’existence d’une contestation sérieuse et en conséquence, juger que le président du tribunal judiciaire du Mans est incompétent pour connaître des demandes formulées en référé par la SCI SLKB ;

— À titre subsidiaire, juger que la SCI SLKB ne détient aucune créance déterminée et certaine à l’égard de madame [E], et en conséquence, la débouter de toutes ses demandes ;

— En tout état de cause, juger la SCI SLKB irrecevable et en tout cas mal fondée en toutes ses demandes ;

— Condamner la SCI SLKB au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [E] fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Dès la signature du bail commercial le 1er février 2016, il avait été convenu entre la SCI SLKB et madame [E] de fixer le loyer à hauteur de 700 € TTC par mois, charges et taxes comprises, et non pas à hauteur de 900 € HT comme la SCI SLKB le prétend. Si monsieur [D], gérant de la SCI SLKB, a fait signer un bail commercial à madame [E] et a fixé un loyer mensuel de 900 €, c’était pour qu’il puisse justifier auprès de sa banque d’une rentrée d’argent suffisante et régulière afin qu’il puisse obtenir un prêt pour financer la création de son entreprise. De plus, madame [E] lui avait également versé une somme de 5.000 € ;

— Madame [E] et monsieur [D] était en couple et depuis leur séparation, monsieur [D] a appris que madame [E] percevrait de la société CENOVIA une indemnité de 78.000 €, expliquant la demande de provision sollicitée ;

— Le loyer avait été fixé à 700 €, ce dont témoignent leurs enfants par messages. Il existait un accord verbal pour fixer le loyer à la somme de 700 € TTC, ce qui résulte également des décomptes comptables des années 2019 à 2023 produits par madame [E] ; la SCI SLKB n’en a jamais contesté le montant. Entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, madame [E] lui a versé la somme totale de 41.775,16 € ;

— Par ailleurs, la SCI SLKB avait réduit à l’insu de madame [E] la superficie du local commercial qu’elle occupait, pour augmenter la superficie du local voisin, dans le cadre de travaux d’aménagement. Monsieur [S], géomètre, a effectivement constaté que les locaux qu’occupait la concluante avaient été divisés en deux parties et réduit à 62 m² alors que la superficie initiale du local commercial donné à bail était de 90 m² environ. La diminution des locaux n’a pas été faite après consultation de madame [E] puisqu’elle était sous l’emprise de monsieur [D] ;

— Madame [E] a été dans l’impossibilité d’exercer son activité pendant plus de 18 mois du fait de la SCI SLKB, le local commercial étant indécent, à la suite d’un incendie dans le local commercial voisin, le 1er juillet 2022. La SCI SLKB n’a effectué aucune démarche auprès de son assureur. Elle prétend que madame [E] aurait reçu une indemnité au titre de sa perte d’exploitation censée garantir le paiement de ses charges fixes, dont le loyer. Or, le loyer ne rentre pas dans la perte d’exploitation et le bailleur est tenu à l’égard de son preneur à une obligation de délivrance qui se prolonge par une obligation d’entretien et une obligation de garantie non exécutées par la SCI SLKB ;

— L’exemplaire du bail commercial produit par madame [E] démontre que les parties n’ont jamais convenu de fixer le loyer à hauteur de 900 € HT. Si les pages de l’exemplaire de madame [E] n’ont pas été paraphées, c’est parce que monsieur [D] lui a uniquement présenté la dernière page du bail à signer, et madame [E] avaient entièrement confiance en lui. Le bail écrit n’exclut pas le bail verbal ou tout autre engagement verbal, ce qui est le cas en l’espèce ;

— La mesure de saisie conservatoire qui a été autorisée et la créance dont la SCI réclame le paiement sont d’autant plus infondées au vu du décompte des loyers que la SCI SLKB a versé au soutien de sa requête, ainsi qu’au vu des pièces comptables de madame [E]. Le décompte est mensonger car il dissimule les versements de loyers de madame [E] ;

— La SCI SLKB a déjà fait l’objet d’un redressement fiscal qu’elle tient madame [E] pour responsable. Parce qu’elle est endettée, la SCI tente de recouvrer cette somme en engageant des procédures judiciaires injustifiées et infondées ;

— Quant aux décomptes relatifs aux charges de copropriété et aux taxes foncières également versés au soutien de la requête, la SCI n’en a jamais justifié l’existence auprès de madame [E] ni lui en a réclamé le paiement. Il n’est pas démontré que c’est le local qui était donné à bail à madame [E] qui était concerné par les charges de copropriétés et les taxes, dont la taxe foncière. Monsieur [D] exerçait également son activité dans l’immeuble. De plus, suite à l’agrandissement du restaurant, la superficie des locaux qui étaient loués par madame [E] a largement diminué. Il en est conséquemment des charges. Aucun relevé de charge n’a été établi à la fin de chaque période annuelle ni remis à la concluante par la SCI SLKB, comme le prévoit également le bail commercial ;

— Les comptes de la SCI SLKB ne coïncident pas avec les grand-livres des comptes généraux de madame [E]. Manifestement, la SCI SLKB a dissimulé des loyers et des revenus imposables, en ne déposant pas tous les versements de loyers sur son compte. Sur l’année 2019, madame [E] lui a versé la somme de 8.300 € au titre de ses loyers. Cependant, tous ses versements n’apparaissent pas au bilan de la SCI SLKB. Il en est de même sur les années suivantes. Les chèques de 700 € du 10 février 2020, 700 € du 24 avril 2020, 4.075,16 € du 29 juillet 2020 et 700 € du 8 décembre 2020 n’apparaissent pas alors qu’ils sont au débit du compte de madame [E]. En 2021, madame [E] lui a réglé une somme de 2.100 € qui n’apparaît pas dans les comptes de la SCI SLKB. En 2022, madame [E] a réglé des loyers à hauteur de 8.400 €, alors que la SCI SLKB a déclaré n’avoir perçu aucun revenu. En 2023, la SCI SLKB a déclaré avoir reçu des loyers à hauteur de 3.100 € alors que madame [E] lui a payé la somme de 8.400 €. Deux chèques n’apparaissent pas en 2023 : un chèque de 2.000 € du 31 décembre 2023 et un chèque de 600 € du 4 décembre 2023 ;

— Quant à la validation des comptes, il est évident que le cabinet d’expertise comptable ne dresse les bilans qu’au vu des pièces qui lui sont remises ; aussi, il ne peut comptabiliser des revenus que la SCI SLKB a dissimulé en les encaissant sur son compte personnel. Il est donc certain que la créance n’est pas fondée ;

— Enfin, la SCI SLKB prétend que le juge des référés serait compétent pour statuer “même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas sérieusement contestable”, selon un arrêt de la cour de cassation, dont les faits et les demandes sont différents. La solution ne peut donc être transposée en l’espèce.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer :

Madame [E] sollicite un sursis à statuer jusqu’au prononcé de la décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans.

En l’espèce, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans a rendu son jugement le 16 octobre 2025.

Dès lors, la demande de sursis à statuer est devenue sans objet, l’événement objet de la demande de sursis à statuer étant survenu.

Sur la demande de provision :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évidence et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

Ainsi, le juge des référés ne peut notamment se prononcer sur l’existence et la nature d’un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.

En l’espèce, madame [E] soutient que des contestations existent quant au principe et au montant de la créance.

S’agissant du bail commercial du 1er février 2016 versé aux débats par la SCI SLKB, madame [E] a signé ce bail et en a paraphé toutes les pages. Dès lors, elle a accepté les stipulations contractuelles contenues dans le bail, et notamment le loyer HT de 900 € par mois (10.800 € par an), ainsi que le paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété, conformément à la clause V stipulée dans le bail. De surcroît, le bail versé aux débats par madame [E] fait également état d’un loyer annuel de 10.800 € HT, soit de 900 € HT par mois et l’absence de paraphes sur toutes les pages de ce bail ne peut être caractérisée comme une contestation sérieuse quant au principe de la créance.

Par ailleurs, il ne peut être déduit du fait des versements de 700 € effectués par madame [E], que la SCI SLKB avait accepté, verbalement, un loyer inférieur à celui stipulé dans le contrat de bail, d’autant plus que les premiers loyers versés par madame [E] correspondent aux loyers mentionnés dans le contrat de bail et non aux loyers de 700 € TTC invoqués par celle-ci.

Les SMS écrits par les enfants du couple ne peuvent être utilisés dans le cadre de la présente procédure, en l’absence de force probante, aucune vérification de leur identité n’étant possible, conformément à l’article 202 du code de procédure civile relatif aux attestations. De plus, ces SMS ne démontrent pas une reconnaissance par la SCI SLKB de l’existence d’un loyer mensuel de 700 € TTC.

S’agissant de la superficie du local, madame [E] invoque que le local est d’une superficie de 62 m², suivant attestation du 21 avril 2025 d’un géomètre retraité, et non de 90 m² comme mentionnée dans le bail. Néanmoins, une éventuelle réduction de la superficie du bail n’a pas été invoquée par madame [E] auprès de la SCI. De plus, cette superficie a été calculée après la vente de l’immeuble et non lorsque la SCI SLKB était bailleur. En conséquence, cet argument est inopérant devant le juge des référés pour contester le montant de l’obligation dû.

S’agissant des documents comptables versés par les parties, la SCI SLKB verse son grand-livre édité par ISACOMPTA pour la période du 22 juin 2015 au 31 décembre 2024, ainsi qu’un état récapitulatif des loyers versés par madame [E] pour la période de novembre 2019 à avril 2024 édité par le cabinet d’expert comptable CELIANSE. Madame [E] verse, pour sa part, les grand-livres des comptes généraux pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023, édités par SOGEC MAINE.

À la lecture de ces grand-livres des comptes, il apparaît que les loyers figurant au débit pour madame [E] ne correspondent pas aux loyers figurant au crédit pour la SCI SLKB. En effet, les opérations mentionnées sur ces grand-livres ne coïncident pas quant à leur nombre, leur date et leur montant avec les informations contenues dans les documents fournis par la SCI SLKB. En outre, la SCI SLKB ne peut soutenir que “madame [E] prétend avoir réglé des montants non pris en compte” et qu’il “lui appartient de le prouver par tout élément de preuve qu’elle ne se serait pas constituée à elle-même”, puisque les grand-livres de comptes qu’elle produit ont été édités par la société SOGEC MAINE et n’ont pas été rédigés par madame [E].

Dès lors, si l’obligation à paiement des loyers, charges de copropriété et taxe foncière n’est pas contestable, le juge des référés ne peut déterminer avec certitude, au vu des pièces produites par les deux parties, les sommes payées par madame [E] et celles encaissées par la SCI SLKB, les grand-livres de comptes étant incohérents. Seul un examen au fond du dossier permettra de déterminer le montant de la créance éventuellement due par madame [E], dans la mesure où le juge des référés ne peut considérer qu’un des grand-livres a une valeur probante supérieure à l’autre, les documents fournis apparaissant comme ayant une valeur probante similaire , résultant de deux cabinets d’expert-comptable différents. En effet, pour déterminer le montant des loyers effectivement perçus par la SCI SLKB, il serait par exemple nécessaire d’obtenir une copie des chèques rédigés par madame [E], ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, la demande de provision sera rejetée, en présence de contestations sérieuses sur le montant même de la créance détenue par la SCI SLKB, le montant des loyers réellement perçus ne pouvant être déterminé.

Sur les autres demandes :

La SCI SLKB succombe en sa demande de provision et sera donc condamnée aux dépens. Par suite, elle est redevable auprès de madame [E], d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1.000 €.

La SCI succombant à la procédure, sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

CONSTATE que la demande de sursis à statuer formulée par madame [E] est devenue sans objet ;

REJETTE la demande de provision formulée par la SCI SLKB ;

CONDAMNE la SCI SLKB à payer à madame [E], exerçant sous la forme d’une entreprise individuelle, la somme de MILLE EUROS (1.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SCI SLKB au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SLKB aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND