Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint denis, 13 février 2025, n° 24/00037

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- DÉCISION
- Faits
- Motifs de la décision
- I. SUR LA RECEVABILITÉ
- II. SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
- III. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
- IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT
- V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
- Dispositif

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TJ Saint-Denis de la Réunion 13 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer avait été signifié et était resté sans effet, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Absence de paiement des loyers
La cour a ordonné l'expulsion, constatant que le locataire n'avait pas repris le paiement des loyers et n'était pas présent à l'audience.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
La cour a constaté que le locataire était débiteur de cette somme, en l'absence de contestation de sa part.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a ordonné le paiement de cette indemnité, considérant qu'elle correspond au montant du loyer dû.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à verser cette somme au bailleur, considérant qu'il était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint denis, 13 févr. 2025, n° 24/00037
Numéro(s) :	24/00037
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thibaut BESSUDO

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00037 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G47L

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 FEVRIER 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par M^e Amandine BERTAUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [Z] [F] une maison individuelle située au [Adresse 3] selon contrat du 10 mai 2017, moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 février 2024, pour la somme en principal de 3.000 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, Monsieur [Z] [U] a fait assigner Monsieur [Z] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoît pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [F], sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— la condamnation par provision de Monsieur [Z] [F] au paiement des loyers et charges impayés et des frais d’huissier, soit la somme de 4.405,82 euros ;

— sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 21 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoît s’est déclaré territorialement incompétent et a renvoyé le dossier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion.

A l’audience du 12 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [Z] [U], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 9 juillet 2024 à l’étude et régulièrement avisé de la date de renvoi, Monsieur [Z] [F] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Monsieur [Z] [F] étant non comparant lors de l’audience du 12 décembre 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [Z] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 10 mai 2017 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [Z] [F] le 28 février 2024, pour la somme en principal de 3.000 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 avril 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [Z] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [F] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.200 euros à la date du 28 avril 2024. Monsieur [Z] [F], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [Z] [U] la somme de 4.200 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [Z] [F] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Monsieur [Z] [F] sera également condamné à verser à Monsieur [Z] [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros révisable, à compter du 1er mai 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [U], Monsieur [Z] [F] sera condamné à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2017 entre Monsieur [Z] [U] et Monsieur [Z] [F] concernant la maison individuelle située au [Adresse 3] sont réunies au 28 avril 2024.

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] à verser à Monsieur [Z] [U] la somme de 4.200 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [Z] [F].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNONS à Monsieur [Z] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

AUTORISONS Monsieur [Z] [U] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] à verser à Monsieur [Z] [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 600 euros révisable, à compter du 1er mai 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] à verser à Monsieur [Z] [U] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE