TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09090 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUZP

N° de Minute : 25/00121

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 5] COTTAGE, pris en la personne de son Syndic, la Société FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

[H] [I]

[B] [E] épouse [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 5] COTTAGE, [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la Société FONCIA HAUTS DE FRANCE,

représenté par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 3]

Madame [B] [E] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Février 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [E], épouse [I], et Monsieur [H] [I] sont propriétaires des lots 160, 161 et 173 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [Localité 5] Cottage, située au [Adresse 4] à [Localité 12].

La Foncia Hauts de France est le syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Localité 5] Cottage.

Par ordonnance du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Lille a condamné Madame [B] [E], épouse [I], et Monsieur [H] [I] à payer au [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, les sommes de 865,60 euros en principal, 25,54 euros au titre du coût de la requête et 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance a été signifiée à Madame [B] [E], épouse [I], et Monsieur [H] [I] par actes délivrés le 8 juillet 2024 à personne présente à domicile et à personne.

Par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 6 août 2024, Madame [B] [E], épouse [I], et Monsieur [H] [I] ont formé opposition contre ladite ordonnance.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 1er octobre 2024.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 26 novembre 2024 et 25 février 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] Cottage, pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil et s’est référé à ses conclusions déposées à l’audience.

Il demande la condamnation in solidum de Madame [B] [E], épouse [I], et Monsieur [H] [I] au paiement des sommes de 1.049,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, 800 euros de dommages et intérêts et 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il sollicite également le rejet des prétentions adverses.

Madame [B] [E], épouse [I], et Monsieur [H] [I] ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles ils se référent, ils demandent, à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes portant sur des charges antérieures au 8 juillet 2019 et de débouter le syndicat du surplus de ses demandes, et, à titre subsidiaire, de « réduire à plus justes proportions les demandes formulées par le [Adresse 9] [Adresse 11] cottage ne pouvant inclure les frais postérieurs au 17 novembre 2021 ni les frais d’huissier » ainsi que de condamner les parties à conserver la charge de leurs dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance a été signifié à personne à Monsieur [H] [I] le 8 juillet 2024.

Il a formé opposition par lettre recommandée expédiée le 6 août 2024, soit dans le mois de la signification.

L’ordonnance n’a pas été signifiée à personne à Madame [B] [E], épouse [I].

En l’absence d’acte ultérieur signifié à personne ou de mesure d’exécution rendant indisponible ses biens, le délai n’a pas commencé à courir.

L’opposition formée par Madame [B] [E], épouse [I], et Monsieur [H] [I] est donc recevable.

Sur la fin de non – recevoir :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur entre le 27 mars 2014 et le 25 novembre 2018, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans.

En application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018 et modifiée ultérieurement, et 2224 du code civil, les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

A la différence de la signification d’une ordonnance d’injonction de payer, la requête en injonction de payer ne constitue pas une citation en justice interrompant le délai de prescription au sens de l’article 2241 du code civil.

En l’espèce, le [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, demande le paiement de charges de copropriété du 30 septembre 2015 au 17 janvier 2025.

La loi du 23 novembre 2018 a fait courir un nouveau délai de prescription, réduit à cinq ans, à compter de son entrée en vigueur le 25 novembre 2018, pour l’action en paiement des charges de copropriétés exigibles du 30 septembre 2015 au 25 novembre 2018.

Le syndicat disposait d’un délai de cinq ans, soit jusqu’au 25 novembre 2023 pour en réclamer paiement.

La requête en injonction de payer déposée le 22 novembre 2023 n’a pas eu pour effet d’interrompre ce délai.

L’action en paiement des charges dues entre le 30 septembre 2015 et le 25 novembre 2018 est donc prescrite.

Par ailleurs, le premier acte interruptif du délai de prescription est la signification de l’ordonnance d’injonction de payer par acte d’huissier délivré le 8 juillet 2024.

Il en résulte que l’action en paiement des charges dues entre le 25 novembre 2018 et le 8 juillet 2019 est également prescrite.

Il convient donc de déclarer irrecevable la demande en paiement de la somme de 487,04 euros suivant le décompte arrêté au 17 janvier 2025 (confère pièce demandeur n°13).

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le justificatif de propriété numéroté dans le bordereau des conclusions du demandeur n’est pas versé. Néanmoins, les défendeurs ne contestent pas la propriété des lots pour lesquels les charges sont réclamées.

Le syndic verse aux débats :

le contrat de syndic ;

les procès – verbaux d’assemblée générale ordinaire des 19 mars et 20 septembre 2018, 26 février 2019, 22 janvier et 14 octobre 2021, 15 décembre 2022, 13 juillet 2023 et 23 mai 2024 ;

un historique de compte arrêté à la date du 17 janvier 2025 ainsi que les appels de fonds correspondant ;

les mises en demeure adressées aux copropriétaires.

L’historique de compte fait apparaître la somme de 1.049,99 euros au titre des charges de copropriété.

Il convient, d’abord, d’en déduire le montant des sommes prescrites, soit la somme de 487,04 euros.

La demande en paiement de 562,95 euros est, quant à elle, recevable.

Il y a lieu, ensuite, d’en déduire la somme de 184,39 euros correspond au coût des significations de l’ordonnance d’injonction de payer. Cette somme relève des dépens.

Enfin, il y a lieu de relever que le syndicat, pris en la personne de son syndic, a facturé :

3 mises en demeure à 40 euros,

2 relances à 30 euros,

5 mises en demeure à 45 euros,

5 relances à 35 euros,

soit un montant total de 580 euros.

Seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée sont imputables au copropriétaire concerné.

Le syndicat, pris en la personne de son syndic, a délivré 15 mises en demeure et relances de juillet 2019 à janvier 2025, après 8 mises en demeure ou relances déjà adressées au cours de l’année 2018 pour un montant total de 266 euros, au lieu d’agir en justice et d’interrompre la prescription.

Les mises en demeure et relances adressées entre 2019 et 2025 n’étaient donc pas nécessaires.

Il en résulte que les copropriétaires ne sont redevables d’aucune somme au titre des charges de copropriété (1.049,99 euros – (487,04 euros + 184,39 euros + 580 euros)).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] Cottage, pris en la personne de son syndic, sera débouté de ses demandes en paiement de charges de copropriété et de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, le [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] Cottage, pris en la personne de son syndic, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Localité 5] Cottage, pris en la personne de son syndic, en paiement des charges de copropriété dues pour la période du 30 septembre 2015 au 8 juillet 2019 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Localité 5] Cottage, pris en la personne de son syndic, de sa demande en paiement des charges de copropriétés du 8 juillet 2019 au 17 janvier 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] Cottage, pris en la personne de son syndic, de sa demande en dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Localité 5] Cottage, pris en la personne de son syndic, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

Le Greffier Le Juge