Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 04 juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00247 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPT6

AFFAIRE : Société SASU LFC

c/ S.C.I. [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société SASU LFC, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.C.I. [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 06 juin 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 04 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 31 mai 2013, la SCI DU [Localité 4] a consenti monsieur [B] aux droits de qui vient désormais la SASU LFC le renouvellement d’un bail commercial portant sur le lot n°7 d’un ensemble immobilier en copropropriété au lieu dit "[Adresse 9]" pour une contenance de 25 a 39 ca et les 71/1000 des parties communes sur la commune de GUECELARD, [Adresse 13]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans, prenant effet à compter du 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018. Il s’est par la suite tacitement prolongé.

Il était expressément convenu que ce contrat se poursuivrait aux mêmes charges et conditions que le précédent bail sous seing privé signé le 1er janvier 2001. Il était ainsi prévu au titre de l’entretien et réparations contenu dans le contrat du 1er janvier que "le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation locative et aura à sa charge les réparations de menu entretien et les rendra à la sortie en bon état de réparation locative.

Le bailleur supportera les travaux indiqués à l’article 606 du code civil.

Le preneur supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradation résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.''

Or, en janvier 2024, la SASU FLC a constaté une inondation au niveau des toilettes du local. Parallèlement, elle faisait le constat de la vétusté avancée de la porte donnant sur l’arrière du commerce, dégradation qui s’est aggravée dans le temps. De plus, elle relevait un manque d’isolation au droit de la vitrine du local et le local n’était pas non plus aux normes PMR.

La SASU FLC faisait alors appel à un commissaire de justice qui établissait un constat le 3 janvier 2024.

Ce constat était dénoncé à la bailleresse avec sommation interpellative de remédier aux désordres constatés, le 25 janvier 2024.

Sans réaction de la SCI DU [Localité 4], la SASU FLC a établi une nouvelle mise en demeure, le 26 juin 2024, invitant la société bailleresse à exécuter ses obligations. Cependant, par lettre du 5 août 2024, la SCI DU [Localité 4] a opposé une fin de non-recevoir faisant état de l’intervention de la SOA en 2023 et considérant avoir respecté ses obligations.

Aussi, par acte du 2 mai 2025, la SASU FLC a fait assigner la SCI DU [Localité 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Elle demandait également que les dépens soient réservés.

La SCI DU [Localité 4], régulièrement assignée, n’était pas présente ni personne pour elle, la décision sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la SASU FLC a fait constater un certain nombre de désordres par un commissaire de justice et a porté à la connaissance de la SCI BOURG BELE les éléments contenus dans le procès-verbal de constat. Cependant la SCI ne s’est pas manifesté et il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires et de déterminer les moyens de remédier aux désordres constatés.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la SASU FLC dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la SASU FLC le paiement de la provision initiale.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de la SASU FLC, pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder [Z] [P], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 3], demeurant [Adresse 8] ([Courriel 5]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux à savoir le local commercial portant le numéro 7 du plan, cadastré section AO n°[Cadastre 2], au lieu-dit [Adresse 9] sur la commune de [Localité 7] [Adresse 12] à l’angle de la RN 23 et du chemin départemental n° 156 dénommé [Localité 10] [Adresse 6] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;

— Visiter l’immeuble ;

— Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;

— Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant les travaux, quelle que soit leur nature et leur date d’apparition tels que dénoncés dans l’assignation et les conclusions ;

— Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— Dire si les désordres apparents au jour de la réception ou de la prise de possession ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les éventuelles réserves ont été levées ;

— Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s’ils affectent actuellement la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, notamment les plans et devis, aux règles de l’art, et aux DTU applicables ;

— Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ;

— A défaut de production d’un procès verbal de réception, dire si l’immeuble est en état d’être réceptionné ; donner toutes indications utiles aux fins de fixation de la date de réception éventuelle, préciser la date de prise de possession effective des locaux ; et donner son avis sur les conditions de l’éventuelle réception ainsi que sur les possibles réserves ;

— Dire si à son avis les travaux réalisés entrent dans le cadre de la garantie légale ou de la garantie contractuelle ;

— Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes nécessaires et donner son avis sur leur coût ;

— Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par la SASU FLC, prise en la personne de ses représentants légaux, qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE EUROS (4000 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT que le demandeur à l’expertise sera dispensé du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert s’il justifie qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DIT que les dépens resteront à la charge de la SASU FLC, prise en la personne de ses représentants légaux, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND