5AZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 2]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01634 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CZTL

AFFAIRE :

[G] [Y]

C/

[R] [U]

DEMANDERESSE

Madame [G] [Y]

née le 23 Juillet 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître François-hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par Maître Laure GERMA de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEUR

Monsieur [R] [U]

né le 16 Octobre 2001 à [Localité 7] (93), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Aurélie RUCHAUD de la SCP SIRET ET ASSOCIES, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, Maître Jacques SIRET de la SCP SIRET ET ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substituée par M^e Chloé RANGEARD-PITON, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Le 14 11 2025

copie exécutoire délivrée à :

Me cabinet CIRIER

copie délivrée à :

cabinet SIRET

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR, Juge rapporteur,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2021, Madame [G] [Y] a donné à bail à Monsieur [R] [U] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] (85) moyennant un loyer mensuel de 900 euros et un dépôt de garantie de 900 euros, à compter du 1er avril 2021.

Un dégât des eaux est survenu le 6 février 2023 dans les locaux mis à disposition.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 13 septembre 2023,réceptionnée le 15 septembre 2023 Madame [G] [Y] a délivré à Monsieur [R] [U] un congé pour le 31 mars 2024 pour reprise pour habiter et pour motifs légitimes et sérieux, à savoir le non-paiement d’une taxe d’ordures ménagères et le refus de laisser accès au logement pour la réalisation de travaux suite à la survenance d’un dégât des eaux.

Le 17 octobre 2024, Madame [G] [Y] a fait délivrer par voie de commissaire de justice à Monsieur [R] [U] un commandement de payer les loyers et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, Madame [G] [Y] a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire des Sables-d’Olonne aux fins de voir :

— juger que le bail est résolu de plein droit par effet du congé reprise délivré le 13 septembre 2023, réceptionné le 15 septembre 2023,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner Monsieur [R] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux, soit 900 euros,

— condamner Monsieur [R] [U] au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner Monsieur [R] [U] au paiement d’une somme de 361,68 euros au titre de la redevance des ordures ménagères,

— condamner Monsieur [R] [U] au paiement d’une somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] [U] au paiement des entiers dépens comprenant le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux.

Un procès-verbal de constat constituant un état des lieux de sortie a été dressé par Maître [M], clerc d’huissier habilitée à dresser les constats, le 29 novembre 2024 en présence de Monsieur [I] [U], fils de Monsieur [R] [U], et Madame [G] [Y].

Le 19 novembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 17 décembre 2024, puis a fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties.

A l’audience du 16 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, les conseils de Madame [G] [Y] et Monsieur [R] [U] ont déposé leurs pièces et conclusions.

Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, Madame [G] [Y], représentée par son avocat, a modifié ses demandes suite à la libération des lieux, conclu au débouté des demandes de Monsieur [R] [U] et sollicité de le voir condamner au paiement des sommes suivantes:

-55.059,13 euros au titre des réparations locatives, avec la TVA en sus,

-5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance sur la période du 30 novembre 2024 au 1er avril 2025,

-10.000 euros en réparation du préjudice moral subi sur la période du 1er avril 2024 au 29 novembre 2024,

-361,68 euros au titre de la redevance des ordures ménagères

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2017 et capitalisation des intérêts,

-4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux.

En défense, Monsieur [R] [U], représenté par son avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a conclu au débouté des demandes de Madame [G] [Y] et à sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire il a sollicité avant dire droit de voir ordonner une expertise judiciaire et de réserver les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [R] [U] a libéré les lieux le 29 novembre 2024 de sorte que Madame [G] [Y] n’a pas maintenu ses demandes relatives à la validation du congé, l’expulsion et la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de:

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Madame [G] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 55.059,13 euros en réparation des dégradations commises par le locataire pendant l’occupation du logement. Cette somme correspond au cumul de différents devis des travaux de reprise des désordres en date des 12,14,16 décembre 2024 et 13,19 et 21 février 2025. Ces devis se rapportent à différents travaux de réparations dans l’ensemble des pièces de la maison d’habitation outre des frais annexes, notamment de mise en place du chantier, évacuation vers une une déchetterie ainsi que l’achat de marchandises pour les travaux, le coût de remplacement d’éléments d’équipement cassés ou disparus, et celui des travaux de remise en état du jardin.

Elle produit au soutien de ses demandes indemnitaires cinq devis d’un montant total de 42.851,63 euros.

Monsieur [R] [U] conteste être à l’origine des désordres invoqués par Madame [Y] et conclut au débouté de ses demandes indemnitaires.

Madame [G] [Y] impute l’essentiel des dégradations consignées dans le procès-verbal de constat de sortie à un dégât des eaux dont les conséquences n’auraient pu être réparées au motif que le locataire n’aurait jamais fait le nécessaire pour que les travaux soient réalisés par un artisan à la suite du sinistre et alors même que les travaux étaient pris en charge par l’assurance de la bailleresse, ni laissé accéder au logement les artisans mandatés par cette dernière.

Cette allégation ne résulte d’aucune pièce produite par Madame [G] [Y] et, au contraire, se trouve être contredite par le locataire sortant qui justifie avoir régulièrement déclaré le sinistre auprès de son propre assureur, la Compagnie GMF. Cette dernière a ainsi mandaté le 22 mars 2024 un cabinet d’expertise ADENES pour identifier l’origine des traces d’humidité entourant la cabine de douche dans la salle de bain du premier étage. Il résulte du rapport de cet expert que plusieurs causes pouvaient être à l’origine du dommage, une recherche de fuite semblant nécessaire pour une appréciation de l’origine des dommages en lien avec le dégât des eaux qui affectait le plafond d’une chambre au rez-de-chaussée, les embellissements de deux pans de mur dans la salle de bain et de deux pans de mur dans la chambre à l’arrière de la salle de bain. Il constatait un phénomène de condensation au rez-de-chaussée constituant un ancien garage transformé en chambres, ainsi qu’une absence de ventilation et de chauffage dans le couloir. Enfin il relevait l’existence d’infiltrations d’eau par la façade créant des auréoles de moisissure et des dommages au niveau du placo et de l’isolant. Il concluait qu’il appartenait au propriétaire de l’immeuble de remédier aux désordres.

Monsieur [R] [U] a d’autre part sollicité l’avis technique du cabinet d’expertise ARTHEX, lequel a procédé à la mission qui lui avait été confiée le 06 décembre 2024.

Les constatations de l’expert de ce cabinet corroborent celles figurant dans le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice.

Selon l’expert, l’essentiel des dégradations constatées proviennent d’infiltrations trouvant leur origine dans des défauts d’étanchéité de la terrasse et des murs périphériques du sous-sol, de l’absence d’enduits extérieurs au niveau de la chambre 5, ainsi que de l’absence de renouvellement d’air pourtant prévu par l’article R 111- 9 du code de la construction et de l’habitation.

L’expert a également constaté la non-conformité à la norme NFC 15 -100 des branchements électriques et raccordements portant atteinte à la sécurité des personnes.

Les conclusions de ces deux rapports imputent donc la responsabilité des désordres constatés à des causes totalement étrangères au comportement du preneur. Or elles ne sont en aucun cas contestées par Madame [G] [Y], qui ne produit pour sa part aucune pièce relative à la conformité des travaux de construction et de modification de l’immeuble par la conversion du garage en chambres, lesquelles semblent être affectés de graves malfaçons expliquant les désordres d’humidité. Madame [G] [Y] sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation du coût de reprise des désordres en lien avec l’humidité du logement, ceux-ci n’étant manifestement pas imputables au locataire sortant.

Il ressort en revanche du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 29 novembre 2024 que le logement mis à disposition a été restitué par Monsieur [R] [U] dans un état de saleté avancé, nécessitant le nettoyage des sols, plafonds, murs et vitreries, chiffré selon devis du 21 février 2025 de la société Vitro Clean à la somme de 1.098 euros. Monsieur [R] [U] sera en conséquence condamné à payer cette somme à Madame [Y].

Par ailleurs, le procès-verbal de constat de sortie et l’avis technique du cabinet ARTHEX produit par Monsieur [U] lui-même, mettent en évidence un certain nombre de dégradations d’éléments d’équipement dont le remplacement doit être mis à la charge du locataire sortant, à savoir le remplacement du WC cassé, la fourniture et la pose d’un nouveau bac à douche et d’une porte pivotante, la repose du meuble vasque, le tout pour un montant de 3.912,58 euros selon devis de la société ANV Plomberie du 14 décembre 2024, après déduction du coût de la réparation d’une fuite non imputable au locataire ainsi que de la pose et de la fourniture d’une robinetterie thermostatique, celle-ci ne correspondant pas à une dégradation locative.

À défaut de description de l’extérieur de l’immeuble loué dans l’état des lieux d’entrée et au vu des photographies annexées au procès-verbal de constat de sortie, Madame [G] [Y] sera déboutée de sa demande d’indemnisation de travaux de remise en état du jardin, de la même façon que du coût de remplacement injustifié de la boîte aux lettres (celle-ci ne nécessitant pas d’être remplacée), de la porte et du portillon (uniquement décrits comme étant oxydés).

Monsieur [R] [U] sera donc condamné à payer la somme de 4.110,58 euros à Madame [Y] au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral

Madame [G] [Y] invoque l’existence d’un préjudice moral dont elle demande réparation à hauteur de 10.000 euros au motif qu’elle n’a pas pu entrer en possession de l’immeuble loué avant le 29 novembre 2024, nonobstant un congé aux fins de reprise pour habitation personnelle délivré par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 13 septembre 2023, réceptionnée le 15 septembre suivant, pour la date du 31 mars 2024, soit avec huit mois de retard.

La demanderesse, qui justifie être séparée du père de ses enfants, a incontestablement subi un préjudice moral pendant cette période au cours de laquelle elle a dû être hébergée temporairement et précairement avec une partie de ses enfants. En conséquence et en réparation de ce préjudice, il lui sera alloué une somme de 500 euros par mois soit une somme totale de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance

Invoquant le fait que depuis la reprise des lieux le 29 novembre 2024, elle n’a pu reprendre possession de son bien pour l’habiter qu’au 1er avril 2025 en raison de la nécessité d’accomplir des travaux de réparation, Madame [G] [Y] invoque un préjudice de jouissance dont elle demande la réparation par l’allocation d’une somme 5.000 euros.

La nécessité pour Madame [G] [Y] de faire réaliser des travaux pour rendre l’immeuble habitable ne résulte cependant pas principalement de l’incurie de son locataire mais de la violation par elle de son obligation de délivrance conforme. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Sur la demande de remboursement de la taxe d’ordures ménagères

Madame [G] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 361,68 euros au titre de la redevance des ordures ménagères. Elle ne produit cependant aucune pièce au soutien de sa demande de sorte qu’elle en sera déboutée.

Sur les autres demandes

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il ne paraît pas inéquitable de dire qu’elles supporteront chacune les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Pour le même motif, les dépens seront partagées par moitié.

Il convient de rappeler que la décision bénéficie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à Madame [G] [Y] les sommes de:

—  4.110,58 euros au titre des dégradations locatives,

—  4.000 euros en réparation du préjudice moral,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

FAIT masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRESIDENT