TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 29/04/2025

à : – M^e M. ZIMMER

— Mme [J] [V] ép. [H]

Copie exécutoire délivrée

le : 29/04/2025

à : – M^e M. ZIMMER

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/03859 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TD5

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

La Société Civile Immobilière AKELIUS [Localité 4] XXV, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marc ZIMMER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDERESSE

Madame [T] [V] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03859 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TD5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2016, Madame [T] [Z] aux droits de laquelle vient la société AKELIUS [Localité 4] XXV a donné à bail à Monsieur [X] [H], aujourd’hui décédé, et à Madame [T] [V] épouse [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 5].

Autorisée par ordonnance sur requête du 2 avril 2025, la société AKELIUS [Localité 4] XXV a, par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, fait assigner en référé à heure indiquée Madame [T] [V] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d’obtenir l’autorisation de pénétrer dans les locaux loués à Madame [T] [V] épouse [H], accompagnée de l’entreprise de son choix, d’un commissaire de justice et d’un serrurier et, le cas échéant, de la force publique, afin de procéder aux investigations destinées à identifier l’origine de la fuite, ainsi qu’à réaliser les travaux de réparation, autant de fois que nécessaire, et ce, dans la limite d’une durée de deux mois.

Elle demande, en outre, la condamnation de Madame [T] [V] épouse [H] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et à lui rembourser les frais de commissaire de justice et de serrurier dépensés pour accéder aux locaux loués, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa notamment des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1724 du code civil et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a été informée le 10 mars 2025 par la société EAU DE [Localité 4] d’une consommation anormalement élevée d’eau et qu’en dépit de plusieurs démarches, le plombier qu’elle a missionné n’a pas pu accéder à l’appartement loué à Madame [T] [V] épouse [H].

À l’audience du 15 avril 2025, la société AKELIUS [Localité 4] XXV, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de ses prétentions.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, Madame [T] [V] épouse [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice a été réexpédiée à la demande de Madame [T] [V] épouse [H] vers l’adresse de son choix, ainsi qu’il en a été justifié en cours de délibéré par note reçue au greffe le 17 avril 2025.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation à pénétrer dans le logement loué en vue de rechercher l’origine de la fuite et de la réparer

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de l’article 835 du même code que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestée, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1724 du code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Le contrat de bail indique que le preneur devra souffrir sans indemnités tous travaux et constructions que le propriétaire pourrait faire dans sa maison et ce, quelle que soit leur durée, même s’ils dépassaient quarante jours, et laisser le bailleur, son mandataire, son architecte ou son

entrepreneur pénétrer dans les lieux chaque fois qu’il sera nécessaire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, par courrier du 10 mars 2025, la société EAU DE [Localité 4] a informé la société AKELIUS [Localité 4] XXV d’une consommation anormalement élevée d’eau pouvant résulter d’une fuite sur le réseau intérieur (canalisations et appareils situés en aval du compteur général) et qu’en dépit de plusieurs demandes, notamment d’un mail, d’un SMS et d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2025, Madame [T] [V] épouse [H] qui, au vu du rapport de détective versé aux débats, vivrait désormais chez sa fille en GUADELOUPE, n’a pas permis l’accès à son logement au plombier mandaté par la bailleresse pour vérifier l’origine de la fuite et procéder, le cas échéant, aux travaux nécessaires pour y remédier.

L’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et l’urgence caractérisée.

La demande de la société AKELIUS [Localité 4] XXV est, en conséquence, bien fondée et Madame [T] [V] épouse [H] sera condamnée à laisser l’accès au logement loué pour la réalisation des travaux de réparation d’une fuite, comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

À défaut pour Madame [T] [V] épouse [H] de laisser l’accès à son appartement dans un délai de vingt-quatre heures à compter de la signification de la présente ordonnance, la société AKELIUS [Localité 4] XXV sera autorisée à faire exécuter dans le logement loué à Madame [T] [V] épouse [H] les opérations ci-dessus décrites par les entreprises mandatées par elle et à faire ouvrir les portes du logement avec l’assistance d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties et du commissaire de justice.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [V] épouse [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment les frais de commissaire de justice et de serrurier exposés pour pénétrer dans les lieux loués.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence d’une contestation sérieuse,

ORDONNONS à Madame [T] [V] épouse [H] de laisser la société AKELIUS [Localité 4] XXV et/ou toute entreprise mandatée par ses soins accéder à son logement situé [Adresse 2]) à [Localité 5], pour rechercher l’origine de la fuite d’eau et, le cas échéant, procéder aux travaux de réparation nécessaires pour y remédier et ce, dans un délai de VINGT-QUATRE HEURES à compter de la signification de la présente ordonnance,

AUTORISONS, à défaut d’accès, et passé ce délai de VINGT-QUATRE HEURES la société AKELIUS [Localité 4] XXV et/ou toute société mandatée par elle à pénétrer dans le logement loué à Madame [T] [V] épouse [H], autant de fois que nécessaire, et ce, dans la limite d’un mois, avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties et du commissaire de justice instrumentaire, pour la réalisation des travaux précités,

DÉBOUTONS la société AKELIUS [Localité 4] XXV de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [T] [V] épouse [H] à payer à la société AKELIUS [Localité 4] XXV la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [T] [V] épouse [H] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,