TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Novembre 2025

N° RG 25/03811 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YMT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société LAMY dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal en son Agence Nexity [Localité 10] Prado Vélodrome, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [H]

Madame [G] [L]

Tous deux demeurant [Adresse 6]

non comparants

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [G] [L] et monsieur [B] [H] sont propriétaires du lot n° 129 dans l’immeuble sis à [Adresse 12].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 30 juin 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8], les a fait mettre en demeure de payer une somme de 1 062,90 euros correspondant aux provisions sur charges exigibles au 1er janvier 2025 et du 1er avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8], représenté par le Syndic la société Lamy, assignait madame [G] [L] et monsieur [B] [H] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] reprend oralement les termes de l’assignation et demande :

— la condamnation solidaire de madame [G] [L] et monsieur [B] [H] à lui verser les sommes de :

7 872,91 euros au titre des charges dues à la date du 12 août 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 531,45 euros au titre des charges prévisionnelles pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,- la condamnation solidaire de madame [G] [L] et monsieur [B] [H] aux entiers dépens.

Au soutient de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] expose, à l’appui de sa demande, que madame [G] [L] et monsieur [B] [H] sont les propriétaires du lot n° 129 dans l’immeuble sis à [Adresse 11] [Localité 1][Adresse 2], et qu’ils n’ont pas acquitté leur quote-part des charges de copropriété dues à ce titre ainsi que des provisions sur charges ; qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de la créance susmentionnée.

Au jour de l’audience, madame [G] [L] et monsieur [B] [H] bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) ».

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 30 juin 2025, vise les provisions échues et impayées du 1er trimestre 2025 et du 2e trimestre 2025 ainsi que le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par suite, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 7] [Localité 10] a formellement mis en demeure madame [G] [L] et monsieur [B] [H] d’avoir à régler payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

L’examen du décompte montre que madame [G] [L] et monsieur [B] [H] n’ont pas réglé les provisions dans le délai de 30 jours de la mise en demeure.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES

Aux termes de l’article 10 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] verse au débat :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 29 juin 2023 et 4 septembre 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025 qui reprend les différents appels et les règlements effectués,le détail de la provision à échoir pour l’exercice en cours du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, le contrat de syndic.

Il résulte de l’analyse de ces éléments que madame [G] [L] et monsieur [B] [H] est redevable de la somme de 5 571,57 euros au titre des charges échues dues à la date du 1er juillet 2025.

En effet, le décompte produit dans le dossier en demande laisse apparaître des sommes dues au titre des frais de relance, des frais de mise en demeure, avis de poursuite, frais de suivi trimestriel contentieux recouvrement (1 720,62 euros). Or, ces frais qui pourraient être compris dans les frais visés à l’article 10-1 de la loi susvisée, dans les dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile ou encore dans les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, doivent être déduits du solde des charges réclamées.

Par ailleurs, sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande en paiement de la somme de 531,45 euros correspondant à la provision non encore échue de la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025.

En outre, le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité entre les copropriétaires indivis d’un lot.

Il convient en conséquence de condamner solidairement madame [G] [L] et monsieur [B] [H] au paiement des sommes de

5 571,57 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025 ;531,45 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce au titre des provisions non encore échues pour la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025,et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-6 du code civil (ancien 1153) dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires ».

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8], n’établit ni la particulière mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement dores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8], sera débouté de sa demande de ce chef.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, madame [G] [L] et monsieur [B] [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner madame [G] [L] et monsieur [B] [H] in solidum à verser la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique, selon la procédure accélérée au fond, et par un jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8], est recevable à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne solidairement madame [G] [L] et monsieur [B] [H] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8], les sommes de :

5 571,57 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025,531,45 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce au titre des provisions non encore échues pour la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025,et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025 ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] de toute autre demande ;

Condamne madame [G] [L] et monsieur [B] [H] in solidum à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » sis [Adresse 8] une somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [G] [L] et monsieur [B] [H] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 18/12/2025

À

— Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE -