5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 16 MAI 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01604 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CZRT

AFFAIRE :

[G] [O]

C/

[Z] [D]

DEMANDEUR

Monsieur [G] [O]

né le 12 Février 1965 à [Localité 7] (77), demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Elodie RAYNAUD de la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D]

né le 30 Mars 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 8594 2025 27 du 20/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représenté par M^e Karine VREKEN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 16.05.2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e RAYNAUD

copie délivrée à :

M^e VREKEN

M

CCC PREFECTURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Mars 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 19 avril 2014, Monsieur [G] [O] a donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [J] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 530 euros.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [G] [O] a fait délivrer le 30 mai 2024 à Monsieur [Z] [D] un commandement de payer la somme en principal de 1.036,16 € représentant les loyers et charges impayés, échéance de mai 2024 incluse, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2024, le bailleur a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer, au 30 juillet 2024,

ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

condamner Monsieur [Z] [D] au paiement d’une somme de 2.349,33 € au titre des loyers impayés au 30 juillet 2024,

condamner Monsieur [Z] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit 603,14 euros,

condamner Monsieur [Z] [D] à une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation CCAPEX et du commandement de quitter les lieux.

Le 21 janvier 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 18 mars 2025 à la demande de Monsieur [Z] [D].

A l’audience du 18 mars 2025, Monsieur [G] [O], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes. Il a actualisé la dette à la somme de 6.210,03 euros, terme de mars 2025 inclus.

En défense, Monsieur [Z] [D], représenté par son avocat, a conclu au débouté de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a expliqué la dette locative par la perte de son emploi au mois de février 2024 avec une diminution de ses ressources au montant du RSA. Il a depuis créé son entreprise d’artisan fondeur et a renouvelé sa demande de logement social.

Le juge a donné lecture de l’enquête sociale réalisée par les services de la préfecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [G] [O] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire le 3 juin 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 9 octobre 2024 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, délai réduit à un mois à défaut de production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 30 mai 2024, Monsieur [G] [O] a fait délivrer à Monsieur [Z] [D] un commandement de payer un montant de 1.036,16 € au titre des loyers impayés, terme de mai 2024 inclus, visant la clause résolutoire,.

Le défendeur n’ayant pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 juillet 2024.

En conséquence, Monsieur [Z] [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [G] [O] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière ne justifie d’assortir la décision d’une astreinte.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [Z] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 603,14 euros par mois.

Monsieur [G] [O] produit un décompte locatif mentionnant une dette locative de 6.210,03 €, terme de mars 2025 inclus.

Monsieur [Z] [D] n’a pas contesté le montant de la dette.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 6.210,03 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 11 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Monsieur [Z] [D], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, et sera condamné à payer la somme de 500 euros à Monsieur [G] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 19 avril 2014 entre Monsieur [G] [O] et Monsieur [Z] [D], concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du 31 juillet 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [D] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Monsieur [G] [O] à faire procéder à l’expulsion Monsieur [Z] [D] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Monsieur [G] [O] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [G] [O] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé, soit 603,14 euros, et ce à compter du 31 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, en deniers ou quittances,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 6.210,03 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme de mars 2025 inclus, au 11 mars 2025,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mai 2024,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président