MINUTE N°25/03143

DOSSIER N° RG 25/00593 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBBT

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL

19 rue de Stalingrad

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [W] [L]

9 rue Ernest Renan

Résidence CECILE BRUNSCHVICG

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 mars 2023, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a donné à bail à Madame [W] [L] un logement situé 9 rue Ernest Renan – résidence Cécile Brunschvicg, appartement n°A31, 76300 SOTTEVILLE LES ROUEN, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 506,07€, outre une avance sur charges, et un parking, accessoire au logement, pour un loyer mensuel initial de 21,39€.

Le bailleur a fait signifier à Madame [W] [L] le 25 janvier 2024 un commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.208,46€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par lettre du 29 décembre 2023, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation signifiée le 20 mars 2025 et notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 25 mars 2025, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— constater la résiliation de l’engagement de location du bail d’habitation du 16 mars 2023 consenti à Madame [L], par acquisition de la clause résolutoire inséréer au contrat, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le délai de deux mois prévus par les textes étant expiré,

— constater la résiliation du contrat de location du garage consenti le 16 mars 2023 à Madame [L],

— constater également la résiliation de l’engagement de la location consenti à Madame [L], celle-ci n’ayant pas justifié dans le délai d’un mois d’avoir souscrit un contrat d’assurance contre les risques locatifs et ce, par application des dispositions de l’article 7g de la Loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [L] ainsi que celle de tout occupation de son chef et dire qu’il sera procédé par tout moyen et notamment avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [L] au paiement des sommes suivantes :

*la somme de 3.572,96€ au titre des loyers et charges dus au 28 février 2025 à titre provisionnel,

*au montant des loyers et charges dus à compter du 28 février 2025, et ce jusqu’à la date de résiliation du bail,

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et des charges jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

*la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024, le coût des lettres recommandées avec AR valant mise en demeure des 11 septembre 2023, 27 août 2024, 24 octobre 2024 et 7 mai 2024,

— dire que la décision prononçant l’expulsion sera transmise par les services du greffe au représentant de l’État dans les département,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

À l’audience du 19 septembre 2025, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.404,53€, selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

Le bailleur indique qu’il n’a plus de contact avec Madame [L] et que cette dernière n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs. Il ajoute qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de mars 2024 et à ce titre, il s’oppose aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [W] [L] est comparante en personne. Elle ne conteste pas le principe de la dette. Néanmoins, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 160€ par mois et la suspension de la clause résolutoire.

Madame [W] [L] ne s’est pas présentée aux rendez-vous dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 25 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance contre les risques locatifs

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 25 janvier 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 2.208,46€ en principal, au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

La locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 26 mars 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [W] [L] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 16 mars 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 8 septembre 2025 d’une dette de 5.537,63€ dont il y a lieu de déduire les frais judiciaires pour un montant de 133,10€ compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 7g de la Loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé .. De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat ».

En l’espèce, le bailleur justifie avoir adressé à la locataire une mise en demeure le 14 février 2025, de transmettre une attestation d’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois et à défaut, une assurance serait souscrite en son nom et facturée mensuellement.

Néanmoins, le bailleur ne justifie pas avoir adressé à la locataire une copie du contrat d’assurance conformément aux dispositions de l’article 7g de la Loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les frais d’assurance facturés sur la période du 31 mars 2025 au 31 août 2025 pour un montant total de 21,12€ n’étant pas justifiés, seront déduits de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

En l’espèce, il ressort du décompte que le montant de la dette locative comprend des frais dits « OPS », pour un montant total de 76,20€.

Le bailleur justifie avoir adressé un courrier de mise en demeure le 7 mai 2024 qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Toutefois, il y a lieu de déduire les frais OPS facturés avant la mise en demeure, soit du 92 février 2024 au 30 avril 2024, pour un montant total de 22,86€.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort du décompte que le bailleur a mis à la charge de la locataire des frais de relance pour un montant total de 29,81€, qu’il y a lieu de déduire de l’arriéré locatif.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [W] [L] à payer à la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 5.330,74€, arrêtée au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [L] est comparante en personne. Elle reconnaît le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 160€ par mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle exerce une activité professionnelle et perçoit à ce titre un salaire égal à 1.800€ par mois. Elle ajoute que le logement est assuré contre les risques locatifs.

Il ressort du décompte versé aux débats que le loyer actuel est de 672,37€, charges comprises. Il apparaît également que Madame [L] effectue régulièrement des paiements à hauteur de 700€ en moyenne, notamment le 31 mai 2025. De plus, la locataire a effectué un versement le 29 février 2024 d’une somme importante, soit 1.250€ et a ainsi apuré une partie de la dette.

Au vu de la situation évoquée, Madame [L] justifie d’une volonté d’apurer la dette locative et de la reprise de paiement intégral du loyer courant. Dès lors, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [W] [L] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter de la date de résiliation du bail, soit le 26 mars 2024, jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [L], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024, de l’assignation du 20 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 décembre 2023 et 25 mars 2025 ;

Condamnée aux dépens, Madame [W] [L] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 26 mars 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 16 mars 2023, portant sur le logement situé 9 rue Erenest Renan – résidence Cecile Brunschvicg, appartement n°A31, 76300 SOTTEVILLE LES ROUEN ;

CONSTATE la résiliation du bail et du parking, accessoire au logement à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 5.330,74 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Madame [W] [L] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [W] [L] à s’acquitter de la dette en 34 mois, en procédant à 33 versements de 160 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024, de l’assignation du 20 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 décembre 2023 et 25 mars 2025;

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT