5AZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 2]

[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00379 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CWXS

AFFAIRE :

[K] [U], [F] [W]

C/

[M] [Z], [D] [S], S.A.R.L. AGENCE PLAGE

DEMANDEURS

Madame [K] [U] Avocat plaidant pour les 2 demandeurs : M^e Laurent SOMBRET, demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Karine VREKEN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, substituée par M^e Astrid GARRAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Madame [M] [Z], en qualité d’intervenante volontaire

Monsieur [D] [S]

né le 17 Avril 1948 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

S.A.R.L. AGENCE PLAGE au capital de 15000€ immatriculée au RCS du Tribunal de commerce de LA ROCHE SUR YON sous le n°408 132 314dont le siège social est situé [Adresse 8] [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Magali TOCCO-PERIN, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Aurélie PICHON, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 05 09 2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e VREKEN

copie délivrée à :

M^e DE BAYNAST

M^e PICHON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [S] et Madame [M] [S] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 11] depuis le 26 juin 1996.

Par acte notarié en date du 5 mars 2011, Monsieur et Madame [S] ont fait donation de la nue-propriété du bien immobilier à leur fils, Monsieur [O] [S].

Le 12 avril 2023, Monsieur [D] [S] a confié un mandat de location sans exclusivité dudit bien immobilier à la société [Adresse 12], lequel prévoyait la mise en location de l’appartement à usage d’habitation moyennant un loyer mensuel de 960 euros charges comprises, outre un dépôt de garantie de 860 euros à compter du 1er août 2023.

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2023, Monsieur [D] [S], représenté par l’AGENCE PLAGE, a consenti à Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] un bail à usage d’habitation sur le bien immobilier susmentionné, moyennant un loyer mensuel de 910 euros, charges comprises, à compter du 1er juillet 2023.

Par courrier du 19 avril 2023, Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] ont résilié leur bail d’habitation portant sur le bien immobilier sis [Adresse 4] aux [Localité 14] pour la date du 19 juillet 2023. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 2 juillet 2023.

Par mail du 15 juin 2023, Monsieur [D] [S] a informé Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] qu’il ne souhaitait plus louer le bien immobilier, son fils, nu-propriétaire, souhaitant occuper les lieux, suite à un litige l’opposant à la société AGENCE PLAGE.

Par courrier du 16 juin 2023, Monsieur [D] [S] a informé la société AGENCE PLAGE qu’en raison du refus opposé à son fils, Monsieur [O] [S], de lui mettre à disposition un bien immobilier sis [Adresse 5], il mettait fin au mandat de location concernant l’appartement sis [Adresse 11] ainsi qu’à l’ensemble des mandats de gestion qui leur avaient été confiés.

Par courrier du 22 juin 2023, Madame [M] [S] a informé la société AGENCE PLAGE que, coïndivisaire du bien immobilier, elle n’avait jamais consenti au mandat de location qui était de ce fait nul, le contrat de location conclu en application de ce mandat lui étant par ailleurs inopposable.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] ont fait assigner Monsieur [D] [S] et la SARL AGENCE PLAGE devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

— constater la résolution du contrat de location à effet du 1er juillet 2023 aux torts exclusifs de M. [S],

— condamner in solidum ou solidairement Monsieur [D] [S] et la SARL L’AGENCE PLAGE à leur verser la somme de 10.230 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

En vertu des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile, l’examen de l’affaire a été renvoyé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne à l’audience du 18 juin 2024. L’examen de l’affaire a fait l’objet de quatre renvois successifs à la demande des parties.

A l’audience du 20 mai 2025, Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes.

Monsieur [D] [S] et Madame [M] [S], intervenante volontaire, représentés par leur avocat, aux termes de conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, ont sollicité de voir:

— constater que le mandat de location sans exclusivité du 12 avril 2023 est nul faute d’avoir été régularisé par l’ensemble des propriétaires indivis de l’appartement sis [Adresse 10] aux [Localité 14],

— constater que le contrat de bail régularisé entre l’AGENCE PLAGE et Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] leur est inopposable,

— juger la SARL L’AGENCE PLAGE est redevable des éventuels préjudices subis par Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W],

— les mettre hors de cause,

— condamner la SARL L’AGENCE PLAGE à leur verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire:

— condamner la SARL L’AGENCE PLAGE à les garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mis à leur charge et les en relever indemnes,

En tout état de cause:

— condamner la SARL L’AGENCE PLAGE à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SARL AGENCE PLAGE, représentée par son avocat, aux termes de conclusions récapitulatives n°1 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a conclu au débouté des demandes de Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W], et de Monsieur [D] [S] et Madame [M] [S], en faisant valoir qu’elle n’avait commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité. Elle a sollicité leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 815-3 du code civil dispose que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité:

1o Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis;

2o Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3o Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision;

4o Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. À défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3o.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

En l’espèce, Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] ont conclu un contrat de location le 1er juin 2023 portant sur des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 10] aux [Localité 14] à effet du 1er juillet 2023. Le bail a été signé par l’intermédiaire de la société AGENCE PLAGE, représentant Monsieur [D] [S], désigné comme bailleur sur le contrat. Il est à noter que, par SMS, Monsieur [D] [S] avait préalablement indiqué à Madame [K] [U] le 12 avril 2023 qu’il avait donné son accord à l’agence immobilière pour la location du bien, avant de se rétracter postérieurement à la signature du contrat par SMS en date du 15 juin 2023 en arguant d’un différend entre son fils et l’agence immobilière et de la reprise du bien par ce dernier pour y habiter. En dépit de deux mises en demeure adressées les 16 juin et 18 juillet 2023 à Monsieur [D] [S] par le conseil de Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W], ces derniers n’ont pu prendre possession du bien mis à leur disposition comme contractuellement prévu à la date du 1er juillet 2023.

Monsieur [D] [S] et Madame [M] [S] font valoir que cette dernière, coïndivisaire, n’a pas consenti à l’acte, de sorte que le mandat de location sans exclusivité conclu le 12 avril 2023 avec la société AGENCE PLAGE est nul et que le contrat de location consenti à Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] leur est inopposable.

La conclusion d’un bail d’habitation constitue un acte de disposition nécessitant l’accord de l’ensemble des indivisaires et la régularisation d’un mandat spécial exprès au profit du coïndivisaire gestionnaire du bien. Or il n’est pas démontré que Madame [M] [S], coïndivisaire, a consenti à la location du bien immobilier sis [Adresse 11], seul Monsieur [D] [S] ayant contracté avec la société AGENCE PLAGE le 12 avril 2023 et validé la conclusion du bail au profit de Madame [U] et Monsieur [W]. Le bail conclu le 1er juin 2023 demeure cependant régulier à l’égard des preneurs et opposable à Monsieur [D] [S] seul.

Monsieur [D] [S] ne justifie d’aucun fondement juridique justifiant la rupture du contrat de bail consenti à Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W]. Les motifs personnels justifiant sa volonté de rompre le contrat ne sont pas opposables aux locataires, ni le fait que son épouse, Madame [M] [S], coïndivisaire, n’ait pas consenti à l’acte, étant au surplus souligné le fait qu’à aucun moment elle n’est intervenue dans les échanges pour manifester son désaccord, seul un litige opposant Monsieur [S] à son mandataire concernant la location d’un autre bien immobilier étant invoqué au soutien de la décision de rompre les relations contractuelles. Indépendamment de l’irrégularité manifeste du mandat de location sans exclusivité conclu par Monsieur [S] seul, la responsabilité de la société AGENCE PLAGE à l’égard des locataires ne saurait être engagée au vu des circonstances de l’espèce. Monsieur [S] assure en effet manifestement seul la gestion des biens immobiliers possédés en indivision avec son épouse comme en témoigne son courrier de révocation de l’ensemble des mandats de location et gestion confiés à l’AGENCE PLAGE aux termes duquel il ne s’exprime qu’en son nom et celui de son fils nu-propriétaire, désigné en qualité d’expéditeur. Madame [S], contre laquelle aucune demande n’est formulée, intervient par ailleurs volontairement à la procédure sans formuler une quelconque demande à l’encontre de son mari, Monsieur [S] -dont elle n’est pas séparée-, qui aurait pourtant contracté en violation de ses droits de coïndivisaire. Les griefs invoqués enfin par Monsieur [S] à l’encontre de la société AGENCE PLAGE ne sont étayés par aucune pièce, de sorte qu’ils ne sont pas établis. Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient de considérer que Monsieur [D] [S] est seul responsable de la rupture du contrat de bail consenti le 1er juin 2023 à Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W]. Ces derniers seront déboutés de leurs demandes en condamnation formées à l’encontre de la société AGENCE PLAGE de la même façon que Monsieur et Madame [S] de leur demande de condamnation à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre et de dommages et intérêts.

Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] évaluent leur préjudice à la somme de 10.230 euros se décomposant comme suit:

-5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résiliation vexatoire,

-5.230 euros en guise de « damnum emergens » causé par le différentiel de loyer (1.050 euros par mois au lieu de 910 euros, soit 140 euros par mois correspondant à 5 040 euros sur trois ans, outre 190 euros au titre du dépôt de garantie).

La rupture fautive par Monsieur [S] du contrat de location consenti à Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] 15 jours avant leur entrée dans les lieux leur a nécessairement causé un préjudice en ce qu’ils ont été contraints de rechercher dans l’urgence une solution de relogement ayant délivré congé pour le 19 juillet 2023. Ils ont cependant conclu un nouveau bail dès le 23 juin 2023 à effet du 30 juin 2023 portant sur une maison d’habitation située à 350 mètres du bien mis à disposition par Monsieur [S] et ne justifient pas de difficultés particulières pour se reloger. Si le montant du loyer est supérieur à celui figurant sur le bail consenti par Monsieur [S], il n’est pas établi qu’ils occupent toujours ce bien immobilier, seule l’assignation délivrée le 16 novembre 2023 mentionnant cette adresse, en dépit des demandes formulées par les époux [S] dans le cadre de la présente procédure. Il leur sera en conséquence alloué en réparation de leurs préjudices la somme globale de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Monsieur [D] [S] sera condamné au paiement de cette somme.

Monsieur [D] [S], qui succombe, sera condamné à payer à Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

Monsieur [D] [S] et Madame [M] [S] seront condamnés in solidum à payer à la société AGENCE PLAGE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société AGENCE PLAGE sera déboutée de sa demande à ce titre formulée à l’encontre de Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] au vu des circonstances de l’espèce.

Monsieur [D] [S] et Madame [M] [S] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [M] [S],

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [S] et Madame [M] [S] à payer à Madame [K] [U] et Monsieur [F] [W] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [S] et Madame [M] [S] à payer à société AGENCE PLAGE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 5 septembre 2025, et ont signé

LE GREFFIER LE JUGE