MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01349 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IFLV

AFFAIRE : Monsieur [T] [R], Madame [V] [J] C/ Monsieur [N] [S], Monsieur [L] [C], Madame [H] [P], Madame [W] [I] épouse [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Claude RICHARD, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 124

Madame [V] [J], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Claude RICHARD, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 124

DEFENDEURS

Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Anne-laure TAESCH de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 11

Madame [W] [I] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-laure TAESCH de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 11

Clôture prononcée le : 13 juin 2023

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 04 Avril 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [R] et Mme [V] [J] sont propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 6], au sein du lotissement

« Les Résidences Vertes ».

M. [N] [S] et Mme [H] [P] sont propriétaires du pavillon voisin situé au [Adresse 8] de la même rue.

Par actes d’huissier en date du 04 mai 2022, M. [T] [R] et Mme [V] [J] ont fait assigner M. [N] [S] et Mme [H] [P] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir la mise en conformité de vues droites donnant sur leur propriété, le retrait d’un remblai et la réduction en hauteur des constructions et clôtures voisines, outre la réparation de leur préjudice résultant d’une perte d’ensoleillement.

Par actes d’huissier en date du 29 juin 2022, M. [N] [S] et Mme [H] [P] ont fait assigner en intervention forcée M. [L] [C] et Mme [W] [I] aux fins d’obtenir, en cas de condamnation à réduire en hauteur leurs constructions, l’annulation de la vente, et subsidiairement, la réduction du prix de vente et la garantie des vendeurs.

Par ordonnance du 17 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures, enregistrées sous la référence unique RG n°22/1349.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, et au visa des articles 544, 678 et 1240 du code civil, M. [T] [R] et Mme [V] [J] demandent au tribunal de :

— déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ;

— dire et juger que la vue droite sur leur propriété méconnaît les dispositions de l’article 678 du code civil ;

— enjoindre à M. [N] [S] et Mme [H] [P] d’avoir à reculer leur garde-corps à 1,90 m de la limite de propriété, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner M. [N] [S] et Mme [H] [P] à leur payer une somme de 3.000 euros par année de trouble de jouissance, à compter de janvier 2019, au titre de la perte d’ensoleillement ;

— dire et juger que la hauteur du garage en limite de propriété et de la partie habitation méconnaît les dispositions de l’article 544 du code civil ;

— enjoindre à M. [N] [S] et Mme [H] [P] d’avoir à respecter les hauteurs de construction déclarées au permis de construire, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour la partie garage, et 50 euros par jour de retard pour la partie habitation passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner M. [N] [S] et Mme [H] [P] à leur payer les sommes de 3.000 euros au titre du garage, et 3.000 euros au titre de l’habitation, par année de trouble de jouissance, à compter de juillet 2017, en réparation de la perte d’ensoleillement ;

— dire et juger que la hauteur et la nature de la clôture méconnaîssent les dispositions réglementaires et contractuelles du lotissement ;

— enjoindre à M. [N] [S] et Mme [H] [P] d’avoir à respecter la hauteur maximale de clôture, intégrant le muret construit, de 1,80 mètre, étant précisé que le point 0 de la mesure doit être pris depuis le terrain naturel, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— enjoindre à M. [N] [S] et Mme [H] [P] d’avoir à respecter le profil du terrain naturel et à retirer le remblai sur une largeur de 80 cm à partir de la limite séparative, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner M. [N] [S] et Mme [H] [P] à leur payer une somme de 3.000 euros par année de trouble de jouissance, à compter de décembre 2019, au titre de la perte d’ensoleillement ;

Très subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec notamment pour mission de constater les manquements à la loi, règlement et dispositions contractuelles ;

En tout état de cause,

— dire et juger que l’ensemble de ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2020, date de la mise en demeure, qui se capitaliseront par année entière ;

— condamner M. [N] [S] et Mme [H] [P] à leur payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] [S] et Mme [H] [P] aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [T] [R] et Mme [V] [J] soutiennent que le toit-terrasse du garage voisin permet une vue droite sur leur propriété, y compris sur l’intérieur de leur habitation. Ils précisent que le garde-corps de cette terrasse a été implanté à 45 cm de la limite de propriété, sur une hauteur insuffisante de 90 cm, avec du verre opacifié ne couvrant pas toute sa hauteur, et avec des jours entre chaque panneau. Ils soulignent que cette terrasse n’était pas utilisée comme telle par les anciens propriétaires, qui l’avaient initialement déclarée sur le permis de construire comme une toiture végétalisée. Ils soutiennent que la hauteur totale du garage et du garde-corps, dont le verre a été en partie opacifié, leur cause une perte d’ensoleillement et d’intimité. Ils relèvent ensuite que la hauteur du garage a été déclarée sur le permis de construire à 2,91 m à l’acrotère, et se trouvait limitée par le plan de règlement graphique à 3 m à partir de l’altimétrie de la voirie publique située au droit de l’accès garage, pour une hauteur réelle mesurée à 3,49 m à l’acrotère et 3,75 m jusqu’au niveau naturel du sol, soit des dépassements de 49 cm par rapport aux règles d’urbanisme et 58 cm par rapport au permis de construire, auxquels vient s’ajouter la hauteur du garde-corps. Ils indiquent, s’agissant de la hauteur de l’habitation, que celle-ci était de 5,96 m sur le permis de construire, et limitée à 6 m à l’égout par le plan de règlement graphique, pour une hauteur réelle relevée par géomètre de 6,65 m. Ils soutiennent également que le muret séparatif voisin ainsi que le remblai effectué contre celui-ci ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme et en violation du cahier des charges architecturales et environnementales du lotissement. Il indiquent que la hauteur totale du muret et de la clôture montée sur ce dernier est de 2,23 m à partir du terrain naturel du sol, pour une hauteur maximale autorisée de 1,80 m. Ils ajoutent que la clôture litigieuse a été, en violation du cahier des charges du lotissement, doublée de brise-vues, lesquels leur causent une perte d’ensoleillement importante.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, et au visa des articles 1132, 1133, 1641, 1604 et 1104 du code civil, M. [N] [S] et Mme [H] [P] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— déclarer M. [T] [R] et Mme [V] [J] irrecevables en leurs demandes relatives au garde-corps et à la hauteur des constructions ;

— débouter en tout état de cause M. [T] [R] et Mme [V] [J] de toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [T] [R] et Mme [V] [J] à leur payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner solidairement M. [T] [R] et Mme [V] [J] à leur payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il seraient condamnés à mettre en conformité la hauteur de leur maison et du garage,

— annuler pour erreur la vente qu’ils ont conclue le 24 janvier 2019 avec M. [L] [C] et Mme [W] [I], ou prononcer sa résolution pour vices cachés ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [W] [I] à leur rembourser les sommes de :

460.000 euros correspondant au prix de vente31.751,37 euros correspondant aux frais de mutation et de notaire7.135,38 euros, à parfaire, correspondant aux taxes foncières réglées4.223 euros correspondant aux frais bancaires21.242,23 euros, à parfaire, correspondant aux intérêts de l’emprunt5.418,75 euros, à parfaire, correspondant aux cotisations d’assurance emprunteurDans l’hypothèse où ils seraient condamnés à mettre en conformité le garde-corps de la terrasse,

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [W] [I] à leur payer une indemnité de 20.000 euros à titre de réduction du prix de vente de la maison ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [W] [I] à les garantir de toutes condamnations pécuniaires susceptibles d’être mises à leur charge au profit de M. [T] [R] et Mme [V] [J] ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [W] [I] à leur payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [W] [I] aux entiers dépens de l’appel en garantie.

Pour établir l’irrecevabilité des demandes afférentes au garde-corps et à la hauteur des constructions, M. [N] [S] et Mme [H] [P] indiquent avoir acquis leur habitation le 24 janvier 2019 de M. [L] [C] et Mme [W] [I], constructeurs de celle-ci, également à l’origine de la pose du garde-corps.

Ils relèvent au préalable que les demandeurs n’ont contesté ni la légalité du permis de construire, ni celle de la déclaration préalable de travaux relative à l’installation du garde-corps. Ils indiquent ensuite que l’installation d’un tel élément n’a créé aucune vue supplémentaire sur le fonds des demandeurs. Ils estiment que la mention faite sur le permis de construire d’une toiture végétalisée est sans incidence, celui-ci ne prévoyant pas que cette terrasse, accessible par une porte-fenêtre, ne serait pas utilisable en tant que telle. Ils précisent que la maison leur a été vendue comme comportant une terrasse en toiture du garage, étant ajouté que celle-ci n’est prohibée en son principe par aucune règle d’urbanisme. Ils soulignent que le garde-corps a été garni de verres opaques, et soutiennent que les jours existants sur la structure sont minimes et qu’ils ne créent aucune vue droite sur la propriété voisine. Ils relèvent ensuite, s’agissant de la hauteur des ouvrages, que l’opposabilité du règlement graphique aux colotis n’est pas démontrée, étant indiqué qu’ils n’avaient jamais eu connaissance de ce document avant sa communication dans la présente instance. Ils estiment que seules les prescriptions du plan local d’urbanisme et du cahier des charges du lotissement ont vocation à s’appliquer. Ils relèvent à ce titre que les constructions en limite de propriété sont parfaitement autorisées, que la hauteur maximale de celles-ci est de 9 m, et qu’aucune règle particulière ne vient limiter la hauteur des garages. Ils soutiennent que le règlement graphique sur lequel se fonde les demandeurs n’est en tout état de cause pas suffisamment précis pour justifier une mise en conformité des hauteurs de leur construction. Ils ajoutent que les mesures effectuées non contradictoirement à la demande de M. [T] [R] et Mme [V] [J] ont été réalisées à partir du terrain de ces derniers, lequel se trouve en contrebas de leur parcelle. Ils estiment en conséquence que le non respect du permis de construire n’est pas démontré. S’agissant enfin de la clôture, ils indiquent que le muret sur lequel elle repose a été créé par M. [L] [C] et Mme [W] [I] en 2017, en retrait de la limite séparative des fonds, et ce sans qu’aucune réclamation ne soit formulée à cette date. Ils soutiennent que la hauteur totale de la clôture, mesurée depuis leur parcelle, est de 175 cm, étant ajouté que la hauteur réglementaire maximale de 180 cm n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où l’ouvrage litigieux est situé sur leur fonds.

Ils estiment par ailleurs qu’aucun préjudice en lien avec une perte d’intimité ou d’ensoleillement n’est démontré, étant rappelé que les constructions en limite de propriété jusqu’à une hauteur de 9 m sont autorisées. Il soutiennent en outre que le recours à une expertise judiciaire pour combler la carence probatoire des demandeurs n’est aucunement justifié.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, M. [L] [C] et Mme [W] [I] demandent au tribunal de :

— débouter M. [T] [R], Mme [V] [J], M. [N] [S] et Mme [H] [P] de toutes leurs demandes dirigées contre eux ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Ils relèvent que M. [T] [R] et Mme [V] [J] n’ont pas émis la moindre critique lors de la réalisation des travaux de construction et d’aménagement réalisés en 2017. Ils soutiennent que le garde-corps a été installé à titre gratuit par M. [L] [C], à la demande de M. [N] [S] et Mme [H] [P], postérieurement à l’acquisition par ces derniers de l’habitation. Ils relèvent ensuite que la hauteur excessive des ouvrages au regard des règles d’urbanisme n’est pas démontrée, et estiment que les contestations éventuelles auraient dû être émises dans le cadre de la procédure de dépôt du permis de construire. Ils soutiennent par ailleurs ne pas être à l’origine de la pose de la clôture litigieuse, étant indiqué que le muret qu’ils ont édifié en 2017 n’a fait l’objet d’aucune remarque ou contestation lors de sa création.

Par ordonnance en date du 13 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes des consorts [K]

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, dans le cadre de leur action fondée sur le respect du droit de propriété, et tendant à faire supprimer les atteintes portées à ce dernier, ainsi qu’à la réparation de leurs préjudices, M. [T] [R] et Mme [V] [J] disposent d’un intérêt à agir contre les propriétaires actuels du fonds, soit M. [N] [S] et Mme [H] [P], seuls habilités à prendre les mesures propres à faire cesser l’atteinte alléguée, sans préjudice du recours que ces derniers conservent contre le vendeur ou le constructeur de leur habitation.

En conséquence, M. [T] [R] et Mme [V] [J] seront déclarés recevables en l’ensemble de leurs demandes.

Sur l’existence de vues

Conformément à l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

L’article 679 du même code précise qu’on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des éléments versés aux débats, en particulier des photographies intégrées dans le corps de leurs conclusions par les demandeurs, des plans annexés au permis de construire de l’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 9], et du constat d’huissier établi le 8 février 2023 par Me [Z] [B], huissier de justice, que la construction appartenant à M. [N] [S] et Mme [H] [P] a été édifiée, au niveau de la façade latérale nord, en limite de propriété, au droit de la parcelle appartenant à M. [T] [R] et Mme [V] [J].

L’analyse de ces mêmes éléments permet de constater que le volume bâti à usage de garage jouxtant le fonds des demandeurs a été partiellement surmonté d’un toit-terrasse, d’une largeur mesurée à l’extrémité de l’acrotère allant de 3,25 m en façade latérale jusqu’à près de 5,40 m en façade avant, et d’une longueur de 11,79 m, accessible depuis le couloir du 1er étage par une porte-fenêtre.

Il est manifeste que ce toit-terrasse créé à l’aplomb de la limite de propriété permet, en l’état, des vues sur le fonds voisin, particulièrement au niveau de la bande de terre latérale joignant les jardins avant et arrière de l’habitation de M. [T] [R] et Mme [V] [J], ainsi que, dans une moindre mesure, au niveau d’une porte-fenêtre située au rez-de-chaussée en façade latérale de l’immeuble.

Il est par ailleurs acquis que M. [N] [S] et Mme [H] [P] ont fait installer sur ce toit, concomitamment à l’achat de l’immeuble, un garde-corps composé d’une structure métallique et de panneaux en verre fixé sur le pourtour intérieur de l’acrotère, lequel a fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux le 7 février 2019.

Si aucun des éléments versés aux débats ne renseigne la hauteur exacte du garde-corps par rapport au plancher du toit-terrasse, il est toutefois manifeste au regard des photographies intégrées au constat d’huissier ou dans les conclusions des demandeurs que, nonobstant l’emploi d’un verre opaque, l’élément litigieux ne dispose pas d’une hauteur suffisante pour supprimer les vues sur le fonds voisin, étant relevé que des jours de plusieurs centimètres sont présents en divers endroits de sa structure, particulièrement entre les montants métalliques séparant les panneaux, et entre lesdits panneaux et la main courante du garde-corps.

L’analyse des divers éléments photographiques permet de constater que le garde-corps litigieux est susceptible, à une certaine période de l’année et à une heure de la journée indéterminée, de projeter une ombre de faible ampleur en façade latérale sud de l’habitation des demandeurs, en surplomb de la porte-fenêtre du rez-de-chaussée.

Il s’en déduit que, sauf à générer une perte d’ensoleillement au détriment du fonds de M. [T] [R] et Mme [V] [J], la suppression de la vue ne peut être réalisée au moyen d’une surélévation et du comblement des jours sur le garde-corps existant.

En l’absence de toute preuve de l’existence d’une servitude de vue, et à défaut pour M. [N] [S] et Mme [H] [P] de proposer une solution alternative à même de supprimer la vue litigieuse telle que la condamnation définitive de la porte-fenêtre donnant accès à la terrasse, il convient d’ordonner le déplacement du garde-corps litigieux à une distance conforme aux prescriptions légales.

S’agissant toutefois d’une vue possible depuis une terrasse située au premier étage de l’habitation de M. [N] [S] et Mme [H] [P], en direction d’une bande de terre engazonnée et d’une porte-fenêtre situées au rez-de-chaussée de la propriété voisine, la vue litigieuse doit être qualifiée de vue oblique dès lors qu’elle ne peut s’opérer qu’au long de l’acrotère nord de la terrasse par des regards délibérément dirigés vers le fond voisin situé en contrebas.

Il convient en conséquence d’enjoindre à ces derniers d’avoir à procéder, sur le toit-terrasse de leur garage, au déplacement du garde-corps installé sur l’acrotère latéral nord de la terrasse, au besoin en procédant à son remplacement, et à fixer ce dernier à une distance de 60 cm de la limite séparative des fonds, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

M. [N] [S] et Mme [H] [P] seront par ailleurs condamnés à payer à M. [T] [R] et Mme [V] [J] une somme de 15 euros par mois, à compter du mois de février 2019, en réparation du préjudice résultant de l’atteinte portée à leur intimité du fait de l’existence d’une vue oblique sur leurs fonds, soit une somme totale de 1.110 euros arrêtée à la date du présent jugement.

Il n’y a toutefois pas lieu d’intégrer à cette indemnisation la réparation d’une quelconque perte d’ensoleillement dès lors que sur la seule photographie susceptible de justifier d’une projection d’ombre imputable à la présence du garde-corps, intégrée par les demandeurs en page 10 de leurs conclusions, il apparaît que l’ombre projetée n’atteint pas directement la porte-fenêtre en rez-de-chaussée de l’habitation de M. [T] [R] et Mme [V] [J], mais seulement une partie restreinte de la façade sud située au dessus de cette porte-fenêtre.

Les demandeurs s’abstiennent au surplus de produire un quelconque relevé technique ou série d’éléments photographiques de nature à établir les périodes et l’ampleur de la perte d’ensoleillement déplorée, aucune information ou preuve quelconque n’étant par ailleurs apportée quant à l’usage donné à la pièce desservie par cette porte-fenêtre.

M. [T] [R] et Mme [V] [J] seront en conséquence déboutés du surplus de leur demande indemnitaire en lien avec la présence du garde-corps à une distance non conforme aux prescriptions légales.

Sur la hauteur des constructions

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, et au préalable, il sera relevé que les demandeurs entendent fonder leur action tendant au rétablissement des hauteurs de la construction en conformité avec le permis de construire sur l’article 544 du code civil, qui protège de manière absolue le droit de propriété et en sanctionne les usages abusifs.

Ceux-ci ne développent toutefois aucune motivation se rapportant à l’exercice d’une action réelle immobilière en lien avec une restriction ou atteinte quelconque portée à ce droit, tel un empiétement ou une occupation illicite, ou en lien avec un abus imputable à M. [N] [S] et Mme [H] [P] de leurs droits attachés à la propriété de l’immeuble qu’ils occupent.

Par ailleurs, M. [T] [R] et Mme [V] [J] ne soutiennent, ni a fortiori ne démontrent, qu’ils subiraient un trouble anormal de voisinage, ou qu’ils auraient sollicité et obtenu l’annulation du permis de construire de la maison voisine.

Il en résulte que l’action des demandeurs, qui ne peut être rattachée qu’à la la responsabilité extra-contractuelle de droit commun, se trouve manifestement fondée, en l’absence de toute référence ou développement se rapportant au fondement autonome de la théorie des troubles anormaux de voisinage non encore codifiée à la date d’introduction de la demande, sur l’article 1240 du code civil tel que visé au dispositif de leurs conclusions.

Il appartient en conséquence à M. [T] [R] et Mme [V] [J] d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre ces derniers.

A ce titre, pour établir la hauteur excessive du garage voisin, M. [T] [R] et Mme [V] [J] versent aux débats pour seul justificatif un document daté du 28 février 2022 figurant au bordereau sous l’intitulé « Relevé d’héberge par géomètre », sur lequel figure le nom du cabinet de géomètres « [U] [G] [A] » avec mention d’un levé topographique effectué le 19 avril 2021.

Ce document établi non contradictoirement, qui ne fait mention ni des méthodes de mesure utilisées, ni des appareils employés, ni des dates ou modes d’étalonnage altimétrique appliqués, et ne fait figurer ni le nom, ni la signature, ni même le cachet de l’intervenant, ne peut à lui seul suffire à établir la hauteur exacte de la construction de M. [N] [S] et Mme [H] [P].

Par ailleurs, l’analyse des photographies intégrées par les demandeurs dans le corps de leurs conclusions ne permet pas de rendre compte de l’environnement global des deux constructions et des différences d’altimétrie alléguées entre les parcelles contiguës, l’existence d’un remblai susceptible d’être à l’origine d’une surélévation de la construction voisine n’étant aucunement démontrée.

Il est en outre acquis que M. [N] [S] et Mme [H] [P] sont devenus propriétaires de l’immeuble litigieux suivant acte authentique reçu par Me [X] [O], notaire à [Localité 7], le 24 janvier 2019, soit postérieurement à son édification, les travaux ayant été déclarés achevés et conformes par M. [L] [C] et Mme [W] [I] au 30 janvier 2016.

Il en résulte que les demandeurs échouent à établir tant la réalité que l’imputabilité de la faute qu’ils allèguent à l’encontre de M. [N] [S] et Mme [H] [P].

Il est par ailleurs acquis que les demandeurs ne produisent aucun relevé technique ou série d’éléments photographiques de nature à établir les périodes et l’ampleur de la perte d’ensoleillement qu’ils déplorent au niveau de la porte-fenêtre en façade latérale sud de leur habitation, et qu’ils n’apportent aucune précision ou preuve quelconque quant à l’usage donnée à la pièce desservie par cette porte-fenêtre.

Il en résulte que M. [T] [R] et Mme [V] [J], qui pouvaient pour ce faire solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise amiable ou judiciaire, échouent à établir l’existence d’un préjudice en lien avec une faute imputable à M. [N] [S] et Mme [H] [P].

En conséquence, M. [T] [R] et Mme [V] [J] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes tendant à voir enjoindre à M. [N] [S] et Mme [H] [P], sous astreinte, d’avoir à respecter les hauteurs de construction déclarées au permis de construire, ainsi qu’à obtenir la réparation du préjudice résultant d’une perte d’ensoleillement.

Sur la clôture séparative

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, et au préalable, M. [T] [R] et Mme [V] [J] justifient avoir, au moyen d’un courrier émis par leur conseil le 06 janvier 2020, et au cours d’une réunion de conciliation qui s’est tenue à la mairie de [Localité 9] le 7 février 2020, interpellé M. [N] [S] et Mme [H] [P] quant à la non-conformité de leur clôture privative au regard des règles applicables au lotissement, en indiquant que la construction de murets, l’emploi de brises-vues et les hauteurs supérieures à 180 cm étaient prohibées.

Il convient de considérer, au regard du contenu de la lettre adressée par le conseil des demandeurs et des échanges retranscrits par le maire de la commune à l’issue de la réunion, lesquels ont respectivement invité M. [N] [S] et Mme [H] [P] à prendre position sous quinzaine et informé ces derniers sur la possibilité d’un règlement par voie judiciaire du litige, que les intéressés ont reçu une interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil quant à l’objet des demandes de M. [T] [R] et Mme [V] [J], au délai pour y déférer, et à l’hypothèse d’une action en justice.

Il est ensuite acquis au regard des développements précédents que le document produit par les demandeurs et intitulé « Relevé d’héberge par géomètre » est insuffisant, à défaut d’être corroboré par d’autres éléments, pour établir une surélévation du terrain de M. [N] [S] et Mme [H] [P] au regard des relevés altimétriques initiaux des parcelles.

Il résulte de cette seule circonstance que la preuve de la hauteur réelle de la clôture et de la présence d’un remblai contre celle-ci n’est pas rapportée par les demandeurs.

M. [T] [R] et Mme [V] [J] seront en conséquence déboutés de leurs demandes tendant à obtenir, sous astreinte, la réduction de la hauteur de la clôture de M. [N] [S] et Mme [H] [P], ainsi que le retrait d’un remblai réalisé contre celle-ci.

M. [T] [R] et Mme [V] [J] ne forment par ailleurs aucune demande tendant à la démolition du muret maçonné supportant la clôture, de sorte qu’il n’y a pas lieu de rechercher si sa présence est licite ou non.

Il ressort toutefois de l’acte notarié du 24 janvier 2019 portant acquisition par M. [N] [S] et Mme [H] [P] de leur habitation, en page 12, que ces derniers ont reconnu avoir eu copie et avoir pris connaissance, préalablement à la signature de l’acte, du cahier des charges du lotissement, en particulier de ses disposions créatrices d’obligations.

S’agissant de faits non personnellement accomplis ou constatés par le notaire instrumentaire de l’acte, cette mention fait foi jusqu’à preuve contraire, laquelle n’est en l’espèce pas rapportée.

Il convient dès lors de considérer que le cahier des charges du lotissement visé en page 12 de l’acte de vente a, entre les acquéreurs et les autres colotis, valeur contractuelle.

Il est à ce titre prévu dans le cahier des charges des prescriptions architecturales et urbanistiques du lotissement « Les [Adresse 10] », en page 13, que les clôtures érigées au niveau des limites latérales des parcelles doivent être constituées d’un simple grillage, type ''galvanisé rigide vert'', et/ou de plantations végétales avec au moins deux espèces.

Il ressort également du cahier des charges architecturales et environnementales du lotissement, en page 9, ainsi que du cahier des charges générales de cession des terrains, en page 19, que, outre les prescriptions ci-avant mentionnées, il est fait interdiction aux colotis d’employer au niveau des clôtures des brises-vues, quelque soit leur nature.

Au regard de ces éléments, il convient de considérer qu’une obligation de nature contractuelle existe à la charge de M. [N] [S] et Mme [H] [P], en leur qualité de propriétaire occupant d’un pavillon dans le lotissement, qui doivent s’abstenir de poser de quelconques brises-vues au niveau des clôtures de leur parcelle.

Il est toutefois établi, au regard des photographies figurant dans le corps des conclusions des demandeurs et du constat d’huissier produit par M. [N] [S] et Mme [H] [P], que le grillage érigé sur la parcelle de ces derniers, dont la structure apparaît pourtant conforme aux prescriptions des divers cahiers des charges, a été doublé sur toute sa longueur de lamelles occultantes.

Il en résulte que M. [N] [S] et Mme [H] [P] ont manqué à leurs obligations de nature contractuelle issues des divers cahiers des charges du lotissement.

Les demandeurs intègrent par ailleurs dans leurs conclusions trois photographies différentes de leur jardin sur lesquelles apparaît, en partie latérale sud, une projection d’ombre importante sur toute la longueur du jardin, manifestement causée par les brises-vues intégrées à la clôture voisine.

Il en résulte qu’une perte d’ensoleillement au préjudice de leur fonds en lien avec le manquement contractuel de M. [N] [S] et Mme [H] [P] est démontrée.

M. [N] [S] et Mme [H] [P] reconnaissent par ailleurs, en page 2 de leurs conclusions, avoir érigé la clôture accompagnée du brise-vue litigieux aux mois de novembre et décembre 2019.

En l’absence de demande tendant au retrait des panneaux, et conformément à la demande de M. [T] [R] et Mme [V] [J], il convient de condamner M. [N] [S] et Mme [H] [P] à payer à ces derniers, en réparation de leur préjudice résultant d’une perte d’ensoleillement de leur jardin, une somme de 50 euros par mois à compter du mois de décembre 2019, soit une somme totale de 3.200 euros arrêtée à la date du jugement.

Sur l’application du taux d’intérêt légal

L’article 1231-7 du code civil prévoit qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En application de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

La mise en demeure préalablement adressée à M. [N] [S] et Mme [H] [P] ne se rapportant pas à une obligation de payer une somme d’argent, il convient d’assortir les condamnations prononcées à l’encontre de ces derniers du taux d’intérêt légal, non à compter de la mise en demeure, mais à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 précité.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Conformément à l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il a été précédemment relevé que le seul justificatif versé aux débats par les demandeurs pour établir la hauteur excessive des constructions et clôtures est un document daté du 28 février 2022 figurant au bordereau sous l’intitulé «Relevé d’héberge par géomètre», sur lequel figure le nom du cabinet de géomètres « [U] [G] [A] » avec mention d’un levé topographique effectué le 19 avril 2021.

Il a été souligné que ce document, dont le contenu et la forme présentent de multiples carences, ne disposait que d’une valeur probatoire résiduelle.

Il appartenait à M. [T] [R] et Mme [V] [J], pour appuyer leurs prétentions, de justifier de la topographie initiale des lieux et de produire un document établi par géomètre, signé, circonstancié et détaillé, portant une analyse historique et technique de l’altimétrie des lieux et de la hauteur réelle des constructions voisines.

Il n’y a dès lors pas lieu de suppléer la carence de ces derniers dans l’administration de la preuve.

En conséquence, M. [T] [R] et Mme [V] [J] seront déboutés de leur demande subsidiaire tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Sur l’appel en garantie dirigé contre les consorts [Y]

M. [N] [S] et Mme [H] [P] fondent leur demande en garantie dirigée contre les vendeurs de leur habitation sur la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil, et subsidiairement sur l’obligation de délivrance prévue aux articles 1604 et suivants du même code.

S’agissant du premier de ces fondements, il convient de relever que l’existence d’une vue depuis une terrasse secondaire dont l’usage peut être conservé, susceptible d’entrainer l’exercice d’une action en suppression de vue à l’encontre des propriétaires de l’immeuble, ne constitue ni un défaut caché, ni un défaut de nature à rendre l’ensemble de l’habitation impropre à l’usage auquel elle était destinée ou à en diminuer significativement l’usage.

S’agissant du second des fondements, il ne peut être caractérisé aucun manquement à l’obligation de délivrance dès lors que, d’une part, la terrasse en cause ne figure pas à l’acte de vente qui ne fait mention de l’existence d’une terrasse qu’en rez-de-chaussée, et que, d’autre part, la suppression de la vue litigieuse peut au cas d’espèce être conciliée avec le maintien de l’usage de la terrasse, à l’exclusion d’une bande latérale de 60 cm de largeur en limite de propriété.

Les frais inhérents au déplacement du garde-corps implanté sur l’acrotère ne peuvent être mis à la charge de M. [L] [C] et Mme [W] [I] dans la mesure où la pose de cet élément, nonobstant toute intervention de ces derniers en qualité de tiers aidant, a été réalisée postérieurement à l’acquisition par M. [N] [S] et Mme [H] [P] du bien, cette circonstance étant établie au regard de la date de réception en mairie de la déclaration préalable de travaux de pose du garde-corps, soit le 7 février 2019.

Il n’y a dès lors pas lieu d’octroyer de mettre à la charge de M. [L] [C] et Mme [W] [I] une quelconque somme à titre d’indemnité ou de réduction du prix de vente en lien avec la suppression de vue mise à la charge de M. [N] [S] et Mme [H] [P].

En conséquence, M. [N] [S] et Mme [H] [P] seront déboutés de leur demande tendant à voir M. [L] [C] et Mme [W] [I] condamnés à leur payer une somme de 20.000 euros.

Pour les mêmes motifs, il convient de débouter M. [N] [S] et Mme [H] [P] de leur demande en garantie dirigée contre M. [L] [C] et Mme [W] [I] au titre du déplacement du garde-corps de la terrasse de leur habitation.

S’agissant par ailleurs des sommes mises à la charge de M. [N] [S] et Mme [H] [P] au titre de la clôture de type brise-vue érigée sur leur fonds, il est acquis que ces derniers sont à l’origine de la pose de la clôture litigieuse, de sorte il n’y pas lieu à garantie des vendeurs sur ce point.

En conséquence, M. [N] [S] et Mme [H] [P] seront déboutés de leur demande tendant à voir M. [L] [C] et Mme [W] [I] solidairement condamnés à les garantir des condamnations pécuniaires mises à leur charge au profit de M. [T] [R] et Mme [V] [J].

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [N] [S] et Mme [H] [P], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Aucune considération d’équité ne commande toutefois de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties, de sorte qu’il convient de débouter chacune d’elles de leur demande formée sur ce fondement.

M. [N] [S] et Mme [H] [P], qui succombent partiellement, seront également déboutés de leur demande formée au titre du caractère abusif de la procédure initiée par M. [T] [R] et Mme [V] [J].

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

— DECLARE recevables M. [T] [R] et Mme [V] [J] en l’ensemble de leurs demandes

— ENJOINT à M.[N] [S] et Mme [H] [P] d’avoir à procéder, sur le toit-terrasse de leur garage, au déplacement du garde-corps installé sur l’acrotère latéral nord de la terrasse, au besoin en procédant à son remplacement, et à fixer ce dernier à une distance de 60 cm de la limite séparative des fonds, et ce sous astreinte de 30 euros (trente euros) par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

— CONDAMNE M. [N] [S] et Mme [H] [P] à payer à M. [T] [R] et Mme [V] [J] une somme totale de 1.110 euros (mille cent dix euros) en réparation du préjudice résultant de l’atteinte portée à leur intimité du fait de l’existence d’une vue oblique sur leurs fonds depuis février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

— DEBOUTE M. [T] [R] et Mme [V] [J] du surplus de leur demande indemnitaire en lien avec la présence du garde-corps à une distance non conforme aux prescriptions légales

— DEBOUTE M. [T] [R] et Mme [V] [J] de l’ensemble de leurs demandes tendant à voir enjoindre à M. [N] [S] et Mme [H] [P], sous astreinte, d’avoir à respecter les hauteurs de construction déclarées au permis de construire, ainsi qu’à obtenir la réparation du préjudice résultant d’une perte d’ensoleillement

— DEBOUTE M. [T] [R] et Mme [V] [J] de leurs demandes tendant à obtenir, sous astreinte, la réduction de la hauteur de la clôture de M. [N] [S] et Mme [H] [P], ainsi que le retrait d’un remblai réalisé contre ladite clôture

— CONDAMNE M. [N] [S] et Mme [H] [P] à payer à M. [T] [R] et Mme [V] [J] une somme totale de 3.200 euros ( trois-mille-deux-cents euros) en réparation de leur préjudice résultant de la perte d’ensoleillement de leur jardin causée par les brises-vues installées sur la clôture voisine depuis décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

— DEBOUTE M. [T] [R] et Mme [V] [J] de leur demande subsidiaire tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire

— DEBOUTE M. [N] [S] et Mme [H] [P] de leur demande tendant à voir M. [L] [C] et Mme [W] [I] condamnés à leur payer une somme de 20.000 euros (vingt-mille euros) à titre de réduction du prix de vente

— DEBOUTE M. [N] [S] et Mme [H] [P] de leur demande tendant à voir M. [L] [C] et Mme [W] [I] solidairement condamnés à les garantir des condamnations pécuniaires mises à leur charge au profit de M. [T] [R] et Mme [V] [J]

— DEBOUTE M. [T] [R] et Mme [V] [J] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— DEBOUTE M. [N] [S] et Mme [H] [P] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— DEBOUTE M. [N] [S] et Mme [H] [P] de leur demande indemnitaire formée au titre du caractère abusif de la procédure

— CONDAMNE M. [N] [S] et Mme [H] [P] aux dépens de l’instance

— RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE