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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00075 – N° Portalis DB3I-W-B7K-C7LC

AFFAIRE : S.C.I. VENETO C/ S.A.R.L. [U] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. VENETO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Tiphaine MOREAU, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [U] [C], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 30 Mars 2026

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 28 Avril 2026

Ordonnance mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

grosse délivrée

le 28.04.2026

à M^e Moreau

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique du 23 avril 2015, la S.C.I. VENETO, bailleresse, a donné à bail à la S.A.R.L. [U] [C], preneuse, un local sis [Adresse 2] à [Localité 1], pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer de 1.070 € par mois outre les charges et taxes.

Le bail comporte une clause résolutoire de plein droit en cas, notamment, de non-paiement d’une seule échéance de loyer et après un commandement de payer infructueux.

Après plusieurs difficultés de paiement, un commandement de payer a été délivré à la preneuse le 24 novembre 2025, visant la clause résolutoire insérée dans le bail susvisé, pour un montant de 1.747,25 €, lequel comprend une partie du loyer de novembre 2025 et la taxe foncière 2024.

Dans le délai d’un mois imparti par le commandement, la preneuse n’a pas payé la somme due.

C’est dans ce cadre que, par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, la S.C.I. VENETO a assigné, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, la S.A.R.L. [U] [C], aux fins d’obtenir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial du 23 avril 2015 ;Constater la résiliation du contrat de bail avec effet à la date du 24 décembre 2025 ;Ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef du local commercial, avec assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;Ordonner l’enlèvement des biens se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;Condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme journalière de 52,76 € à compter du 25 décembre 2025 ;Condamner la défenderesse, à titre de provision, au paiement de l’indemnité d’occupation d’un montant de 979,43 € TTC, à compter du 24 décembre 2025 et arrêtée au 05 février 2026, et à parfaire jusqu’à la date de libération effective des lieux et de remise des clés ;Condamner la défenderesse à lui payer, à titre de provision, la somme de 2.752,35 € correspondant aux loyers impayés à la date de résiliation du bail ;Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré et ceux liés à l’état d’endettement.

L’affaire a été appelée et à l’audience du 30 mars 2026.

La S.C.I. VENETO a comparu et maintenu ses demandes. Elle a actualisé le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 2.486,45 € arrêté au 30 mars 2026.

La défenderesse n’a pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS

Il ressort des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il est de jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge saisi de rechercher le caractère proportionné ou non de la demande réalisée par le bailleur, ni de s’intéresser à la régularisation de la situation au moment où il statue, ces éléments étant sans objet, la seule constatation de la violation de l’obligation ou des obligations contractuelles prévues au bail est suffisante.

Le juge est toutefois fondé à rechercher le cas échéant si le bailleur apparaît de mauvaise foi dans la mise en œuvre de ladite clause.

S’agissant du juge des référés, il doit être relevé qu’il statue en principe en fonction des critères de l’article 834 du code de procédure civile, soit en vertu de l’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, sauf à ce qu’une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l’a rappelée la Cour de Cassation.

Enfin, l’alinéa 2 de l’article L.145-41 susvisé permet au juge judiciaire, saisi à cette fin avant prononcer la résiliation du bail, d’octroyer au locataire des délais de paiement et de suspendre dans l’attente l’application de la clause résolutoire. La jurisprudence a pu préciser qu’il était loisible au juge de suspendre les effets de la clause de manière rétroactive en cas de régularisation des dettes locatives avant même l’audience.

En l’espèce, au contrat liant les parties figure une clause résolutoire à défaut de paiement d’un élément du loyer après commandement de payer infructueux. Il est par ailleurs démontré par la bailleresse que les loyers dus n’ont pas été intégralement versés aux échéances fixées et que, malgré un commandement de payer signifié le 24 novembre 2025, la régularisation de la situation n’est pas intervenue avant le délai d’un mois susvisé.

Les conditions fixées au contrat de bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition de la clause résolutoire fixée au 25 décembre 2025, le bail étant résilié de plein droit depuis cette date.

La demande de condamnation de la S.A.R.L. [U] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation journalière à compter de la résiliation du bail calculée sur la base du loyer annuel, majoré de 50% s’apparente à une clause pénale dont le montant est susceptible d’être réduit ou supprimé comme tel par le juge du fond. Cette demande spécifique ne peut en conséquence aboutir.

En revanche, la S.A.R.L. [U] [C] sera condamnée à verser une indemnité d’occupation égale équivalente au montant des loyers, à hauteur de 1.297.25 € par mois, ce jusqu’à sa libération des lieux, l’occupation des locaux postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire étant génératrice de droits à versement de cette indemnité d’occupation à compter du 25 décembre 2025.

La S.A.R.L. [U] [C] sera par ailleurs condamnée à verser à la S.C.I. VENETO l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 2.752.35 € au 25 décembre 2025 à titre de provision.

Concernant la demande d’expulsion sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, elle sera rejetée dès lors que l’octroi de la force publique apparaît suffisant pour permettre, en cas de besoin, une expulsion.

Enfin, les dépens seront mis à la charge de la défenderesse, en ce compris les seuls coût du commandement de payer comme étant imposé par la procédure applicable, et la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile reçue à hauteur de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la S.C.I. VENETO à la S.A.R.L. [U] [C] à effet du 25 décembre 2025 ;

ORDONNONS la libération des lieux volontaire, et à défaut l’expulsion de la S.A.R.L. [U] [C] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [U] [C], à compter de la résiliation du bail, soit le 25 décembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel de 1.298,25 €, et au besoin l’y CONDAMNONS à titre provisionnel ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la S.A.R.L. [U] [C] à payer à la S.C.I. VENETO les sommes dues au titre des arriérés des loyers et charges à hauteur de 2.752,35€ au 24 décembre 2025 ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [U] [C] à payer la S.C.I. VENETO la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes de la S.C.I. VENETO ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [U] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 novembre 2025.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO