Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 4, 4 juin 2025, n° 24/05549

TJ Meaux 4 juin 2025

Arguments

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Accepté
Refus d'indemnisation injustifié
Le tribunal a constaté que le contrat d'assurance prévoyait bien la couverture des pertes de loyers en cas de sinistre garanti, et a jugé que la S.A. AVANSSUR devait indemniser le demandeur pour la période concernée.
Rejeté
Absence de preuve du préjudice
Le tribunal a estimé que le demandeur n'avait pas fourni de preuve suffisante du préjudice subi, entraînant le rejet de sa demande.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
Le tribunal a jugé que, compte tenu des démarches judiciaires effectuées par le demandeur, il était justifié de lui accorder une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 4, 4 juin 2025, n° 24/05549
Numéro(s) :	24/05549
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mélanie JACQUOT
Cabinet(s) :	TOURAUT AVOCATS
Parties :	S.A. AVANSSUR

Texte intégral

Min N° 25/00541

N° RG 24/05549 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDY64

M. [W] [Y]

S.A. AVANSSUR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 04 juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Mélanie JACQUOT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A. AVANSSUR

Sis [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mélanie JACQUOT

Copie délivrée

le :

à : SELARL TOURAUT AVOCATS

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 10 novembre 2018, Monsieur [W] [Y], propriétaire par acte notarié du 30 juin 1999, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [A] [S] et Madame [L] [B] [X] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros et un montant de 120 euros de provisions sur charges.

Monsieur [W] [Y] a souscrit une assurance habitation « propriétaire non occupant » auprès de la SA AVANSSUR (DIRECT ASSURANCE) concernant les dits locaux d’habitation loués.

Courant janvier 2022, un dégât des eaux est survenu dans le logement, contraignant les locataires à quitter les lieux durant toute l’année 2022, ce qui a entraîné une absence de perception par Monsieur [W] [Y] de ses revenus locatifs, sur la base d’un loyer mensuel de 795 euros sur la période.

Monsieur [W] [Y] a déclaré ce sinistre à la SA AVANSSUR (DIRECT ASSURANCE) avec demande d’indemnisation de la perte de loyers subie, qui a refusé de prendre en charge ledit sinistre.

Le 5 octobre 2023, une expertise amiable assurance a été réalisée confirmant que l’origine de la fuite avait un impact sur le logement du demandeur.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, Monsieur [W] [Y] a ensuite fait assigner en paiement la SA AVANSSUR (DIRECT ASSURANCE) devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la voir condamner :

au paiement de la somme de 9.540 euros au titre de la perte de loyer subie en 2022 ;au paiement de la somme de 450 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi du fait de la résistance abusive ;à la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2025, renvoyée au 5 mars 2025 à la demande du conseil de la défenderesse.

Le 5 mars 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

A l’audience, Monsieur [W] [Y], représentée par son conseil, se réfère oralement aux conclusions remises, reprenant les demandes de son assignation, et dépose un dossier de plaidoirie.

En défense, la SA AVANSSUR représentée par son conseil, se réfère oralement aux conclusions remises sollicitant le débouté des demandes et la condamnation à titre reconventionnelle de Monsieur [W] [Y] aux frais irrépétibles, déposant un dossier de plaidoirie.

Il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, prorogé au 4 juin 2025 du fait de la surcharge d’activité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement au titre de la perte de loyer subie

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le demandeur sollicite la condamnation de l’assurance au paiement de la perte de loyer subie en 2022 pour un montant de 9.540 euros. Il ne comprend pas le refus d’indemnisation du sinistre déclaré suite au dégât des eaux subi en janvier 2022 dans son logement, ayant entraîné la nécessité de relogement du locataire en place le temps de la réalisation des travaux de remise en état.

Il rappelle que son contrat d’assurance habitation prévoit la couverture des dégâts des eaux et que la page 34 des conditions générales dudit contrat d’assurance prévoit également la prise en charge « du montant des loyers de vos locataires dont vous pourriez être privé à la suite d’un dommage garanti par le contrat, pendant une durée maximum d’un an », affirmant que le locataire n’a pu réintégrer son logement qu’en avril 2023.

Il produit les courriers transmis à la société défenderesse par sa protection juridique en date des 5 mai 2023, 10 octobre 2023, et du 31 octobre 2023.

La SA AVANSSUR rétorque que si le dégât des eaux a bien été déclaré le 27 janvier 2022, un refus légitime a été opposé à l’assuré du fait de la mention du maintien du locataire dans les lieux sans règlement des loyers dans le premier rapport d’expertise réalisé en date du du 27 avril 2023.

Elle précise que le demandeur avait chiffré dans le cadre de la seconde expertise réalisée le 4 octobre 2023, ayant conclu à une responsabilité de la copropriété et de son syndic, un montant de perte locative à hauteur de 28.555 euros sur la période de juillet 2017 à janvier 2022.

Par ailleurs, elle indique que le contrat n’a pas à s’appliquer compte-tenu de l’origine de la fuite imputable à la couverture de l’immeuble et à l’assurance de la copropriété avec absence de prise en charge des travaux de remise en état de l’appartement par la SA AVANSSUR. Elle rappelle que les conditions contractuelles du contrat prévoient une indemnisation des « frais consécutifs suite à un sinistre garanti » à hauteur de 10% de l’indemnité versée.

Il ressort des pièces versées aux débats que le demandeur a souscrit une assurance habitation pour le bien susvisé en qualité de propriétaire non occupant pour les risques et/ou garanties suivants : incendie, explosion, dégâts des eaux, responsabilité civile, risques locatifs, recours des voisins et des tiers.

Les conditions générales du contrat d’assurance habitation souscrit entre les parties produit aux débats prévoit dans les garanties du contrat au paragraphe 2.B que l’assurance garantit les dommages provoqués par l’infiltration accidentelle d’eau au travers des toitures, ciels vitrés, terrasses et balcon faisant office de toiture et dans tous les autres cas, les dégâts des eaux subis dus à la faute d’un tiers (page 13). La garantie couvre le propriétaire non occupant d’un logement loué (page 8).

De plus, l’article 14.3 concernant l’indemnisation prévoit l’indemnisation de l’assuré en cas de privation des loyers de locataires à la suite d’un dommage garanti par le contrat, pendant une durée maximum d’un an, dans son paragraphe G relatifs aux frais consécutifs aux dommages garantis.

Le rapport d’expertise amiable du 4 octobre 2023 rappelle que les premières infiltrations datent de 2016 avec une impossibilité de mise en location du logement sur la période de juillet 2017 à novembre 2018.

Il conclut à une responsabilité de la copropriété et de son syndic, ce dernier ayant engagé une recherche de fuite courant mai 2018 pour localiser les zones d’infiltrations sur la couverture et a tardé pour entamer les travaux de réfection entraînant une procédure judiciaire diligentée par le demandeur à l’encontre du syndic et de son assureur avec réalisation des travaux de couverture de l’immeuble.

Le rapport précise que l’expertise a été diligentée du fait de la demande d’indemnisation de la perte de loyer subie par le demandeur à son assurance du fait de son logement inoccupé par son locataire sur la période de février 2022 à mai 2023 après signature d’un bail en novembre 2018, alors que l’assurance de la copropriété lui avait déjà indemnisé un montant de 5.022 euros pour la perte locative. Le chiffrage contradictoire des préjudices subis par le demandeur du fait de l’inoccupation partielle ou totale du bien s’élève à un montant de 28.255 euros, dont 11.925 euros sur une durée de 15 mois concernant la période de février 2022 à la réintégration du logement par le locataire au mois de mai 2023, sur la base d’un loyer de 795 euros et une réduction de loyer de 95 euros sur 38 mois concernant la période de novembre 2021 à janvier 2022 pour un montant de 3.610 euros.

Le tribunal rappelle que la garantie d’un contrat d’assurance est différente du versement des indemnités, ayant pu être réglées dans le présent litige par l’assurance de la copropriété pour la remise en état du bien.

En l’espèce, les conditions générales du contrat d’assurance prévoient bien la garantie du dommage de dégât des eaux subi par le demandeur, même du à la faute d’un tiers, et une indemnisation de l’assuré en cas de privation des loyers de locataires à la suite d’un dommage garanti par le contrat, pendant une durée maximum d’un an.

En outre, la société défenderesse ne démontre ni le montant ni la période concernée par les prétendues indemnités qui auraient été versées par l’assurance de la copropriété au demandeur pour un montant de 5.022 euros au titre d’une perte locative qui concernerait une période postérieure à la demande d’indemnisation à compter du mois de janvier 2022.

Sur le montant de l’indemnisation due, le rapport d’expertise amiable en date du 27 avril 2022 confirme la présence d’un locataire sur place depuis la déclaration de sinistre du 27 janvier 2022, malgré l’attestation du locataire du 17 juin 2023 indiquant un départ du logement en janvier 2022 ; le tribunal relevant que l’attestation produite ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu d’indemniser le demandeur sur cette période.

Il n’y a donc lieu de prévoir une indemnisation de la perte locative uniquement sur la période de mai 2022 à avril 2023, le locataire ayant réintégré le logement à compter du mois de mai 2023.

Sur la limitation de l’indemnisation due soulevée par la société défenderesse, le tribunal observe que la limite de 10 % des indemnités fixée dans les conditions spéciales évoquées (page 27) concernent les frais consécutifs suite à un sinistre garantie dans le cadre de la responsabilité civile ; d’autant que l’article B des conditions générales « dégâts des eaux » (page 13) distingue bien dans le cas de l’exclusion de garantie de l’inondation, ne concernant pas le présent litige, les frais consécutifs et les pertes de loyers.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SA AVANSSUR à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 9.540 euros au titre de la perte de loyers sur la période mai 2022 à avril 2023 sur la base d’un loyer mensuel de 795 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive :

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il est possible de solliciter en justice le paiement de dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation. En plus d’un préjudice, il convient de faire la preuve d’un abus fautif caractérisé par une mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Monsieur [W] [Y] ne fournit pas de précision sur le préjudice subi et n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, Monsieur [W] [Y] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA AVANSSUR, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches judiciaires que Monsieur [W] [Y] a dû accomplir, la SA AVANSSUR sera condamnée à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire – section 4, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [W] [Y] ;

CONDAMNE la SA AVANSSUR à verser à Monsieur [W] [Y] la somme de 9.540 euros au titre de la perte de loyers sur la période mai 2022 à avril 2023 sur la base d’un loyer mensuel de 795 euros ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SA AVANSSUR à verser à Monsieur [W] [Y] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA AVANSSUR aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge