MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 JUILLET 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00092 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DPEH

AFFAIRE : S.A.S. N°[Adresse 1] C/ AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, S.A.R.L. [O] [G] ARCHITECTE, MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, S.A.R.L. LANDALE IMMO, [N] [K], [A] [P] [T]

56C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie exécutoire délivrée le

à M^e BONNAN

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e BONNAN

M^e LATAILLADE

M^e MILLON

M^e BLANCHY

M^e JELEZNOV

Service des expertises

JUGE DES RÉFÉRÉS : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER lors des débats : Stéphanie VIGOUROUX

En présence de [E] [U], greffier stagiaire

GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie ARNOUX

DEBATS : Audience publique du 19 Juin 2025

QUALIFICATION :

— contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.A.S. N°[Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] -

représentée par M^e David BONNAN, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 2, M^e Floriane HÉE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L42

DEFENDEURS :

Compagnie d’assurance AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Arnaud LATAILLADE, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 19

S.A.R.L. [O] [G] ARCHITECTE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphane MILON, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 786

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, non représentée

S.A.R.L. LANDALE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Wladimir BLANCHY, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 890

Monsieur [N] [K]

né le 19 Mars 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre JELEZNOV, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1049

Madame [A] [P] [T]

née le 26 Décembre 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre JELEZNOV, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1049

Par actes séparés des 10, 12, 13 et 14 mars 2025, enrôlés sous le numéro de répertoire général 25-92, la SAS N°[Adresse 1] a assigné la SARL [O] [G] ARCHITECTURE, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, ès qualités d’assureur de cette dernière, la SARL LANDALE IMMO, Monsieur [N] [K] et Madame [A] [P] [T], devant le juge des référés de Libourne aux fins de voir déclarées communes et opposables à la SARLU [O] [G] ARCHITECTURE, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS les opérations d’expertise confiées à Monsieur [S] [F] par l’ordonnance de référé du 30 mai 2024, et voir complétée sa mission ainsi qu’elle le précise, déclarer que les opérations d’expertise se poursuivront en présence de Monsieur [N] [K] et Madame [A] [P] [T], tout en réservant les dépens de l’instance.

Par acte du 15 avril 2025, enrôlé sous le numéro de répertoire général 25-130, la SAS N°[Adresse 1] a assigné la compagnie AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, ès qualités d’assureur de la SARL LANDALE IMMO, devant le juge des référés de Libourne aux fins de lui voir déclarées communes et opposables les opérations d’expertise confiées à Monsieur [S] [F] par l’ordonnance de référé du 30 mai 2024, et voir complétée sa mission ainsi qu’elle le précise, tout en réservant les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS N°[Adresse 1], par le truchement de son président Monsieur [R] [D], fait valoir que le 16 mars 2023, elle a acquis, par l’intermédiaire de l’agence immobilière SARL LANDALE IMMO, exerçant sous l’enseigne MAXWELL BAYNES, une maison située au lieudit [Adresse 10], sur la commune de [Localité 9], appartenant aux consorts [K]-[T]. En avril 2023, elle a déploré l’existence de désordres au niveau des avant-toits. Elle a fait réaliser une mesure d’expertise amiable par Monsieur [M] au mois de décembre 2023. Par ordonnance du 30 mai 2024, le juge des référés de Libourne a fait droit à sa demande en ordonnant une mesure d’expertise judiciaire, confiée à Monsieur [F]. A l’issue d’une réunion sur les lieux le 15 novembre 2024, l’expert a préconisé la mise en cause de l’architecte et de l’agence immobilière ayant fait aboutir la vente, la SARL LANDALE IMMO. Il apparaît nécessaire de les attraire à la cause, ainsi que leur assureur respectif, et d’étendre la mission de l’expertise aux désordres relevés en décembre 2023, dans la note expertale du 12 février 2025 et aux désordres pouvant se révéler lors des opérations.

En défense, Monsieur [K] et Madame [T] ne s’opposent pas à la demande d’extension de la mesure d’expertise mais concluent au débouté de la demande tendant à compléter la mission de l’expert aux désordres, malfaçons et non-conformités « qui pourraient être découverts en cours d’expertise en lien avec ceux déjà examinés » et « faire part de son avis sur les responsabilités encourues ». Ils demandent au juge des référés de dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de laisser à la charge provisoire de la requérante les dépens de l’instance.

La SARLU [O] [G] ARCHITECTURE ne s’oppose pas à la demande d’extension des opérations d’expertise, tout en émettant des protestations et réserves d’usage. Il demande au Juge des référés de réserver les dépens et de débouter la requérante « de sa demande de garantie prématurée ».

La SARL LANDALE IMMO, exerçant sous l’enseigne MAXWELL-BAYNES REAL ESTATE, conclut au débouté de la demande tendant à lui voir déclarées communes et opposables les opérations d’expertise. Subsidiairement, elle ne s’y oppose pas, tout en émettant des protestations et réserves d’usage. Elle demande au juge des référés de statuer ce que de droit sur les dépens.

La compagnie AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, ès qualités d’assureur de la SARL LANDALE IMMO demande au juge des référés de juger que les opérations d’expertise ordonnées lui seront opposables, avec protestations et réserves d’usage. Elle sollicite la réserve des dépens.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Les affaires ont été débattues en audience publique le 19 juin 2025. Les parties ayant été en outre invitées à déposer conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020. Elles ont été mises en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, le 29 juillet 2025, les parties avisées.

SUR CE,

Il convient d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 25-92 et 25-130 pour une bonne administration de la justice.

Sur les demandes d’extension et d’opposabilité de la mesure d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Il est constant que par ordonnance du 30 mai 2024, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise du bien immobilier appartenant à la SAS N°[Adresse 1], située au lieudit [Adresse 10], sur la commune de [Localité 9].

Il ressort des pièces versées aux débats que cette maison d’habitation, appartenant autrefois aux consorts [K]-[T], a été proposée à la vente à la SAS N°[Adresse 1] par l’agence SARL LANDALE IMMO, exerçant sous l’enseigne MAXWELL-BAYNES REAL ESTATE.

En s’appuyant sur le rapport de Monsieur [M], intervenu en qualité d’expert amiable, la demanderesse rapporte la preuve qu’un mois après l’acquisition du bien, elle a déploré l’existence de désordres sur les façades de la maison, notamment l’effondrement des avant-toits.

Il ressort également des premières constatations réalisées contradictoirement par l’expert judiciaire dans le cadre de sa mission, que d’autres désordres, liés notamment à l’humidité, affectent l’intérieur de l’habitation.

En conclusion de sa note n°1, Monsieur [F] préconise la mise en cause de l’architecte et de l’agence immobilière ayant respectivement participé à la rénovation et à la vente de la maison.

La responsabilité de ces derniers, ainsi que de leur compagnie d‘assurance respective, étant susceptible d’être engagée, les demandes de la SAS N°[Adresse 1] tendant d’une part, à voir étendues les opérations d’expertise aux désordres décelés par l’expert au cours des premières opérations, d’autre part à leur rendre opposables et communes les opérations déjà réalisées, reposent sur un intérêt légitime.

En tout état de cause, cette mesure permettra à l’ensemble des intervenants, y compris à la SARL LANDALE IMMO qui refuse d’être associée à la procédure, d’échanger contradictoirement sur l’existence, l’étendue et l’imputabilité des désordres constatés dans l’immeuble acquis par la SAS N°[Adresse 1].

En conséquence, les opérations d’expertise confiées à Monsieur [S] [F] par l’ordonnance de référé du 30 mai 2024, et à tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité s’il l’estime nécessaire, seront étendues aux désordres, malfaçons et non-conformités situés à l’intérieur du bien, décrits dans l’assignation, ainsi que ceux qui pourraient être découverts en cours d’expertise en lien avec ces derniers.

Les opérations d’expertise seront déclarées communes et opposables à toutes les parties attraites à la cause et se poursuivront en leur présence.

Il sera ainsi pris acte des demandes des parties.

Il apparaît dans l’intérêt de chacune d’elle de conserver une mission d’expertise, large, neutre et impartiale. Dès lors, la demande tendant à la voir plus ciblée sur les vices cachés, sera rejetée, de même que celle proscrivant à l’expert d’émettre un avis, lequel, en tout état de cause, ne lie pas le juge.

Les frais complémentaires nécessaires à la poursuite de la mesure d’expertise seront laissés à la charge de la requérante.

Enfin, il sera rappelé que la SAS N°[Adresse 1] se borne à solliciter l’extension et l’opposabilité de la mesure d’expertise. Dès lors, la demande de la SARLU [O] [G] ARCHITECTURE aux fins de la voir déboutée « de sa demande de garantie prématurée » apparaît sans objet. Elle sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et la charge des dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose : « Le juge des référés qui assortit sa décision d’une astreinte peut s’en réserver la liquidation. / Il statue sur les dépens. ». L’article 399 du même code précise que « le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte. ». L’article 699 prévoit que « les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. ».

En l’espèce, ils seront mis à la charge de la requérante, aucune partie ne succombant exclusivement à l’instance.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/ 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. ».

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de dire que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour assurer la défense de ses intérêts. En ce sens, il sera fait droit à la demande des consorts [K]-[T].

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 25-92 et 25-130,

DIT que la mission d’expertise, confiée à Monsieur [S] [F] par ordonnance de référé du 30 mai 2024, sera étendue aux désordres, malfaçons et non-conformités situés à l’intérieur de la maison située au lieudit [Adresse 10], sur la commune de [Localité 9], tels que décrits dans l’assignation, ainsi que ceux qui pourraient être découverts en cours d’expertise en lien avec ces derniers,

DIT que les éventuels frais d’expertise complémentaires seront laissés à la charge de la SAS N°[Adresse 1],

DECLARE COMMUNES ET OPPOSABLES à la SARLU [O] [G] ARCHITECTURE, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, ès qualités d’assureur de SARLU [O] [G] ARCHITECTURE, la SARL LANDALE IMMO, la compagnie AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, ès qualités d’assureur de la SARL LANDALE IMMO, les opérations d’expertise confiées à Monsieur [S] [F] par l’ordonnance de référé du 30 mai 2024,

DIT que l’expert devra poursuivre ses opérations en présence de Monsieur [N] [K] et Madame [A] [P] [T], de la SARLU [O] [G] ARCHITECTURE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, la SARL LANDALE IMMO, la compagnie AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, ès qualités d’assureur de la SARL LANDALE IMMO, ou ceux-ci dûment appelés, et devra provoquer leurs observations sur les opérations d’expertise déjà réalisées pour respecter le principe du contradictoire,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties du surplus de toutes leurs demandes,

LAISSE les dépens à la charge de la SAS N°[Adresse 1].

La présente ordonnance a été signée par Tiphaine DUMORTIER, juge des référés et par Stéphanie ARNOUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie ARNOUX Tiphaine DUMORTIER