TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/11596 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WWJS

N° de Minute : BX24/00943

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

PARTENORD HABITAT

C/

[H] [T] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [T] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Muriel RUEF, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Juin 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 24 février 2021, PARTENORD HABITAT a donné en location à Madame [H] [T] [U] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7].

Le 16 février 2022, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Madame [H] [T] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 14 juin 2022, PARTENORD HABITAT a fait assigner Madame [H] [T] [U], pour l’audience du huit Décembre deux mil vingt deux, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 7] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] [U] ;

— la condamner au paiement :

— de la somme de 3966,63 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes énoncées dans le commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 3,19 euros portée à 21,47 euros au titre des assurances impayées ;

— de la somme de 2,76 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance ;

— de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [H] [T] [U] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, PARTENORD HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 7894,68 euros, selon décompte arrêté au 27 février 2023 et à la somme de 11560,43 euros, selon décompte arrêté au 17 juin 2024. Le bailleur indique s’opposer à une demande de délais de paiement.

Il est expressément fait référence auc conclusions de Madame [H] [T] [U] visées le 2 mars 2023.

En cours de délibéré, elle a produit des précisions quant aux délais de mise en état du dossier devant la juridiction administrative, saisie du contentieux sur son titre de séjour.

PARTENORD HABITAT s’opposait à la demande de sursis à statuer mais acceptait les délais pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2023 puis prorogée au jeudi 29 juin 2023.

Par jugement en date du 29 juin 2023, le Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal a :

— sursis à statuer sur les demandes de PARTENORD HABITAT dans l’attente de la décision du Tribunal Administratif au sujet de la légalité du refus de renouvellement du titre de séjour de Madame [T] [U] [H],

— renvoyé l’affaire à l’audience du jeudi 9 novembre 2023 à 13h30,

— réservé les dépens.

A l’audience du 9 novembre 2023, Madame [T] [U] [H] a exposé que la juridiction administrative a été informée de la décision de sursis à statuer et que le Tribunal Administratif a fixé la clôture de l’instruction de son affaire au 23 octobre 2023 à 12h puis au 15 novembre 2023, qu’on est donc à la fin de la procédure.

Elle demandait un nouveau sursis.

A titre subsidiaire elle a sollicité des délais de paiement (actuellement elle verse 300 euros par mois).

PARTENORD HABITAT s’opposait au sursis à statuer mais acceptait des délais de paiement.

Elle demandait un délibéré en février 2024 et actualisait sa demande à 10076,36 euros au 30 novembre 2023.

Madame [T] [U] [H] ne souhaite pas retourner en foyer car sa fille y a été agressée sexuellement.

Par jugement du 22 février 2024, le Juge du Contentieux de la Protection a ordonné un nouveau sursis à statuer et renvoyé l’affaire au 20 juin 2024.

A l’audience, Madame [T] [U] [H], toujours dans l’attente d’une date d’audience devant le Tribunal Administratif sollicite un sursis. A défaut, elle demande des délais de paiement et d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 puis prorogée au 21 Novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 11 mars 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 15 juin 2022 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur le sursis à statuer :

Aux termes de l’article 378 du Code de Procédure Civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Les juges du fond apprécient souverainement l’opportunité du sursis à statuer (dans l’intérêts d’une bonne administration de la Justice).

En l’espèce il résulte des pièces du dossier que Madame [T] [U] [H] est de nationalité congolaise, en France depuis plusieurs années.

Elle a eu un enfant avec un homme de nationalité française. Elle s’en occupe actuellement seule, et c’est à ce titre qu’il lui a été délivré en 2020 un titre de séjour « parent d’enfant français ».

Depuis 2021, le Préfet décidait de ne pas renouveler son titre de séjour, entraînant la résiliation de son contrat de travail. Cette décision administrative a été attaquée devant le juge administratif, et l’affaire est pendante.

Il résulte de la lettre officielle de l’avocat qui assure sa défense devant la juridiction administrative que la loi n’impose aucun délai à la juridiction administrative pour statuer en matière de refus de titre de séjour non assorti d’une obligation de quitter le territoire français. Le délai moyen d’examen de ce type de procédure au fond est de 12 mois mais peut être réduit à 8 mois.

Par ailleurs il n’y a pas de calendrier de procédure.

Le même avocat est en charge du suivi de la plainte pénale déposée le 17 janvier 2021 par Madame [T] [U] [H] ès qualité de représentante légale de sa fille mineure, l’enfant ayant été victime d’une agression sexuelle au sein d’un hôtel dans lesquel elles étaient logées par le 115.

A ce jour la plainte demeure en traitement, Madame [T] [U] [H] bénéficie d’un suivi psychologique et est accompagnée par l’APU du [Localité 8] [Localité 6] qui a réalisé un recours DAHO. Il atteste qu’elle a repris des versements du loyer depuis décembre 2022. Elle verse 300 euros par mois depuis le 17 mars 2023.

Il résulte des pièces du dossier que l’avocat qui assure la défense de Madame [T] [U] [H] devant la juridiction administrative a informé Madame la Présidente de la première chambre du Tribunal Administratif de LILLE le 19 septembre 2023 que l’issue de la procédure était attendue par une autre juridiction ce qui pourrait être de nature à influer sur l’instruction du dossier, tout en lui transmettant le jugement du 29 juin 2023.

La présidente de la première chambre a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 23 octobre 2023 par décision du 22 septembre 2023.

Cette date a été reportée au 15 novembre 2023 par décision du 24 octobre 2023.

Le préfet n’a pas conclu en défense.

Cependant on n’arrive pas à la fin de la procédure administrative dans la mesure où Madame [T] [U] est toujours en attente d’une date d’audience.

La dette a augmenté.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner un nouveau sursis à statuer.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Madame [T] [U] verse tous les mois depuis le 17 mars 2023 la somme de 300 euros.

Elle est suivie et aidée par une association.

Un rappel d’APL de 6 mois sera possible.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 16 avril 2022.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 28 mai 2024, à la somme de 11560,43 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’assurance groupe sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier d’une assurance.

Madame [H] [T] [U] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 11560,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au regard de la situation financière de Madame [H] [T] [U], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 20 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Madame [H] [T] [U] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 534,21 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [H] [T] [U], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire dans la mesure où une décision du Tribunal Administratif est susceptible d’intervenir à bref délai.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de PARTENORD HABITAT recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2021 entre PARTENORD HABITAT et Madame [H] [T] [U] concernant l’immeuble situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 16 avril 2022 ;

Dit n’y avoir lieu à un nouveau sursis à statuer ;

Condamne Madame [H] [T] [U] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT, la somme de 11560,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [H] [T] [U] à payer sa dette, en principal par mensualités de 20 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 29 de chaque mois et pour la première fois le 29 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [H] [T] [U] ou tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

Condamne Madame [H] [T] [U], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel elle sera restée dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 534,21 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [H] [T] [U] aux dépens ;

Ecarte l’exécution provisoire du jugement ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 21 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT